“Nóng” vấn đề quản lý quỹ bảo trì chung cư

Theo quy định của pháp luật, khi người dân đến ở quá 50% hoặc vào ở ổn định tại chung cư 1 năm thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm thành lập Ban quản trị tòa nhà (gồm đại diện của chủ đầu tư và đại diện của cư dân sống tại tòa nhà đó).

Chậm thành lập Ban quản trị nhà chung cư 

Tuy nhiên việc thực hiện các quy định này trên thực tế còn rất chậm và để lộ nhiều khoảng trống bất cập.

Theo số liệu báo cáo tổng hợp của UBND các quận, huyện, tính đến tháng 4/2015, trên địa bàn TP. Hà Nội đã thành lập được 156 Ban quản trị nhà, cụm nhà chung cư và đang quản lý 259/599 nhà chung cư, đạt tỷ lệ 36% số nhà chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng.

Con số này còn quá thấp so với tốc độ phát triển của các tòa nhà chung cư, khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội những năm gần đây.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, nguyên nhân của tình trạng này là do một số chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm theo quy định của pháp luật, chậm triển khai tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị.

Bên cạnh đó, việc hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc của UBND quận, huyện nơi có nhà chung cư còn chưa hiệu quả. Chẳng hạn, ở các quận Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Thanh Trì, tỷ lệ Ban quản trị được thành lập tại các tòa nhà chung cư đủ điều kiện còn thấp.

Một nguyên nhân khác là chưa có chế tài xử lý đối với trường hợp các chủ đầu tư, đơn vị được giao quản lý vận hành không thực hiện hoặc chậm thực hiện việc tổ chức bầu Ban quản trị.

Đó còn là tình trạng mâu thuẫn giữa các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư về quyền quản lý sử dụng tầng 1, giá dịch vụ nhà chung cư, quản lý sử dụng quỹ bảo trì… dẫn đến chưa thống nhất được các nội dung để tổ chức Hội nghị nhà chung cư.

Vấn đề chậm thành lập Ban quản trị nhà chung cư phải chăng vì lợi ích của Chính chủ đầu tư trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư cũng như việc quản lý, sử dụng phần diện tích chung của tòa nhà nên họ cố tình chây ỳ, dây dưa?

Chưa minh bạch trong việc quản lý quỹ bảo trì

Những quy định về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đã được quy định ở Điều 108 Luật Nhà ở vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 8.

Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập tài khoản để quản lý kinh phí khi chưa thành lập được Ban quản trị nhà chung cư. Sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập thì chủ đầu tư phải chuyển giao ngay kinh phí bảo trì cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định.

Trở lại vụ việc cư dân tòa nhà Keangnam, theo tính toán của người dân, số tiền quỹ bảo trì lên tới 160 tỷ đồng (phóng viên Báo Điện tử Chính phủ được biết đến thời điểm hiện tại, tức là 3 năm sau khi thành lập Ban quản trị, số tiền bảo trì của tòa nhà này vẫn chưa được chủ đầu tư chuyển giao cho Ban quản trị).

Sau vụ tai nạn thang máy tại tòa nhà N5A Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội), cư dân rất bức xúc vì “đến bây giờ, chúng tôi mới được thông báo quỹ bảo trì của tòa nhà N5A chỉ còn hơn 6 triệu đồng. Còn việc sử quản lý, sử dụng quỹ bảo trì ra sao thì người dân ở đây không hề được biết”, ông Lê Hùng (người sống ở phòng 703) cho biết.

Còn anh Nguyễn Văn Phú (CT6A thuộc Tổ hợp chung cư thương mại Bemes) bày tỏ điều mà cư dân phải được biết là việc công khai, minh bạch trong việc quản lý sử dụng quỹ bảo trì  tòa nhà vì đây là số tiền mà người dân đã được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà…

Như vậy có thể thấy khi chưa thành lập được Ban quản trị tòa nhà, quỹ bảo trì đương nhiên vẫn do chủ đầu tư hoặc ban quản lý đại diện chủ đầu tư quản lý, sử dụng mà chưa có quy định về cơ chế kiểm tra, giám sát. Điều này rất dễ dẫn đến tình trạng chủ đầu tư “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, thậm chí sử dụng quỹ bảo trì sai mục đích.

Còn ngay cả trong trường hợp đã thành lập được Ban quản trị tòa nhà và quỹ bảo trì đã được chủ đầu tư bàn giao cho Ban quản trị thì tư cách pháp nhân của Ban quản trị khi mở tài khoản tại ngân hàng, cũng như cơ chế kiểm tra, giám sát việc quản lý sử dụng quỹ bảo trì của Ban quản trị cũng phải có những quy định cụ thể, chặt chẽ.

Từ 1/7/2015, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành. Những quy định liên quan đến quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư bắt đầu đi vào cuộc sống. Việc quản lý, tổ chức thực hiện như thế nào trong thực tế, câu hỏi này xin được chuyển đến các cơ quan chức năng, vì đây là vấn đề liên quan đến quyền và lợi ích của hàng triệu cư dân.

Toàn Thắng