(Chinhphu.vn) - Mặc dù thời gian qua nhiều bộ, ngành, địa phương đã vào cuộc quyết liệt để giải quyết một số khó khăn của doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS), nhưng thực tế vẫn còn nhiều tồn tại khiến các DN này chịu nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro về pháp lý.

Các chuyên gia chia sẻ giải pháp tháo gỡ khó khăn cho DN BĐS. Ảnh: VGP/Lê Anh

Đây là ý kiến được nhiều chuyên gia chia sẻ tại hội nghị BĐS 2019 với chủ đề “Lấy ý kiến - tháo gỡ khó khăn cho DN” được tổ chức ngày 25/9 tại TPHCM.

Trong 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS tăng trưởng gấp đôi với sự đóng góp chủ yếu của khối DN tư nhân. Thống kê đến tháng 5 vừa qua, cả nước có hơn 10.000 DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS, nhưng mới chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán, còn lại phần lớn là DN có quy mô trung bình, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ BĐS.

Từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường BĐS có nhiều dấu hiệu chững lại. DN BĐS tư nhân ngày càng lớn mạnh nhưng đang phải đương đầu với nhiều thách thức, rủi ro, cần được tháo gỡ các rào cản để phát triển lành mạnh và bền vững.

Luật chồng chéo gây khó cho DN

TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, hiện nay, hệ thống luật pháp về kinh doanh đang có nhiều bất hợp lý. Rà soát của VCCI trên một số luật liên quan trong lĩnh vực BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… đã có đến 20 xung đột chính sách. Từ các luật liên quan, đến nghị định, thông tư hướng dẫn về lĩnh vực BĐS đang có sự chồng chéo, mâu thuẫn, dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán kéo dài.

“Có đến 20 điểm chồng chéo. DN thực hiện theo luật này thì đúng, nhưng xét theo luật khác lại sai, địa phương không biết làm sao… Điều này không chỉ gây khó cho DN, mà còn tạo mảnh đất cho tham nhũng”, ông Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Ở góc độ DN, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, theo phản ánh của cộng đồng DN, có nhiều khó khăn đang cản trở DN, như bất cập từ những văn bản, bất cập thực thi các văn bản và thực tế nảy sinh… nhưng pháp luật chưa được điều chỉnh.

Cụ thể, DN gặp khó khăn, vướng mắc liên quan tiếp cận đất đai, trong chuẩn bị đầu tư, quản lý sau đầu tư… bởi liên quan tới nhiều luật, nhưng các quy định còn chồng chéo, gây tốn kém thời gian và chi phí cho DN.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, thị trường BĐS Thành phố đang gặp khó khăn, không phải do DN hay do người tiêu dùng, mà là do cơ chế, chính sách.

Cụ thể, có khoảng 120 dự án vướng mắc do đất hỗn hợp (đường mòn, hẻm, bờ đất). Đất hỗn hợp do Nhà nước quản lý, đất không định hình, không làm được dự án độc lập (khoảng 10%), nằm cài trong các khu dự án, rất vướng mắc trong việc xử lý.

Ở góc độ chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, trạng thái bất cập pháp luật xuất hiện dưới dạng các “khoảng trống pháp luật”, xung đột pháp luật giữa hai hay nhiều luật, hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với văn bản hướng dẫn thực thi luật khác. Tình trạng này dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung BĐS bị suy giảm sẽ gây sốt giá BĐS do thiếu cung.

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng tồn tại nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo pháp luật như hiện nay vẫn do phương thức xây dựng pháp luật ở nước ta còn thiếu hiệu quả. Quá trình xây dựng và thẩm định các dự án luật, nghị định, thông tư chưa tận dụng được nhiều ý kiến của các chuyên gia có chiều sâu về luật pháp.

Nâng cao năng lực thực thi pháp luật tại địa phương

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, giải pháp trước mắt cần làm ngay để gỡ khó cho DN là dựa theo 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột. Một là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Hai là trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn. Ba là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.

Tại hội nghị, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT) đã chia sẻ về kế hoạch xây dựng Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Hiện nay, Quốc hội đã đưa dự án Luật này vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020. Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật vào kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá 14 khai mạc vào tháng 10 tới.

Lần sửa đổi bổ sung Luật Đất đai lần này, một trong những mục tiêu đầu tiên mà Bộ TN&MT cố gắng giải quyết là những nội dung chưa đồng bộ, chưa thống nhất giữa Luật Đất đai với các bộ luật khác liên quan. Bên cạnh đó, Bộ sẽ giải quyết các nội dung mà các đơn vị đã nói là những khoảng trống mà pháp luật chưa có điều chỉnh, hoặc những quy định có bất cập, vướng mắc, không phù hợp với thực tiễn.

Đi vào vấn đề cụ thể, bà Vân Anh cho rằng, một trong những khó khăn mà các DN đang gặp không phải là ở Luật, mà ở khâu thực thi. Ví dụ, một dự án BĐS có kênh rạch xen kẽ thì thẩm quyền của địa phương hoàn toàn giải quyết được. Hay, các địa phương còn lo ngại đất công phải đấu giá nên lại đẩy văn bản cho Bộ, nhưng, trường hợp dự án đất công thì cách giải quyết phải phù hợp theo từng địa phương. Do đó, cần có chấn chỉnh trong kế hoạch thi hành.

Về hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật, Bộ TN&MT đã có sửa đổi liên quan đặc biệt đất công sẽ chi tiết hơn để địa phương rộng đường, tự tin quyết định.

Lê Anh