Chủ đầu tư bán nhà ở chưa đủ điều kiện bị phạt thế nào?

Chủ đầu tư A có dự án chung cư B bao gồm 1.500 căn hộ. Chủ đầu tư đã có đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng chủ đầu tư A trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã không có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cũng không có trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Bà Thi hỏi, trường hợp này chủ đầu tư A có vi phạm hành chính quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ hay không?

Trong trường hợp xác định là vi phạm, vậy mức xử phạt đối với chủ đầu tư A là phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng cho hành vi bán căn hộ trong khu chung cư B khi chưa đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai (tổng số tiền phạt tối đa 300 triệu đồng, bất kể chủ đầu tư A đã bán bao nhiêu căn hộ trong khu chung cư B) hay mức phạt là tổng số căn hộ (Y) đã bán trong khu chung cư B nhân với mức phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng (tổng mức phạt Y x 250 triệu đồng đến Y x 300 triệu đồng)?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải bảo đảm các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

“1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Tại Điểm a Khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở quy định:

“Điều 57. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

 3. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”.

Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp chủ đầu tư có hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xem xét, đối chiếu và xử phạt theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ.

Nguyên tắc xác định mức tiền phạt

Điều 9, Điều 10 Luật Xử lý vi phạm hành chính quy định:

“Điều 9. Tình tiết giảm nhẹ

Những tình tiết sau đây là tình tiết giảm nhẹ:

1. Người vi phạm hành chính đã có hành vi ngăn chặn, làm giảm bớt hậu quả của vi phạm hoặc tự nguyện khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại;

2. Người vi phạm hành chính đã tự nguyện khai báo, thành thật hối lỗi; tích cực giúp đỡ cơ quan chức năng phát hiện vi phạm hành chính, xử lý vi phạm hành chính;

3. Vi phạm hành chính trong tình trạng bị kích động về tinh thần do hành vi trái pháp luật của người khác gây ra; vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng; vượt quá yêu cầu của tình thế cấp thiết;

4. Vi phạm hành chính do bị ép buộc hoặc bị lệ thuộc về vật chất hoặc tinh thần;

5. Người vi phạm hành chính là phụ nữ mang thai, người già yếu, người có bệnh hoặc khuyết tật làm hạn chế khả năng nhận thức hoặc khả năng điều khiển hành vi của mình;

6. Vi phạm hành chính vì hoàn cảnh đặc biệt khó khăn mà không do mình gây ra;

7. Vi phạm hành chính do trình độ lạc hậu;

8. Những tình tiết giảm nhẹ khác do Chính phủ quy định.

Điều 10. Tình tiết tăng nặng

1. Những tình tiết sau đây là tình tiết tăng nặng:

a) Vi phạm hành chính có tổ chức;

b) Vi phạm hành chính nhiều lần; tái phạm;

c) Xúi giục, lôi kéo, sử dụng người chưa thành niên vi phạm; ép buộc người bị lệ thuộc vào mình về vật chất, tinh thần thực hiện hành vi vi phạm hành chính;

d) Sử dụng người biết rõ là đang bị tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức hoặc khả năng điều khiển hành vi để vi phạm hành chính;

đ) Lăng mạ, phỉ báng người đang thi hành công vụ; vi phạm hành chính có tính chất côn đồ;

e) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vi phạm hành chính;

g) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, thiên tai, thảm họa, dịch bệnh hoặc những khó khăn đặc biệt khác của xã hội để vi phạm hành chính;

h) Vi phạm trong thời gian đang chấp hành hình phạt của bản án hình sự hoặc đang chấp hành quyết định áp dụng biện pháp xử lý vi phạm hành chính;

i) Tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm hành chính mặc dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi đó;

k) Sau khi vi phạm đã có hành vi trốn tránh, che giấu vi phạm hành chính;

l) Vi phạm hành chính có quy mô lớn, số lượng hoặc trị giá hàng hóa lớn;

m) Vi phạm hành chính đối với nhiều người, trẻ em, người già, người khuyết tật, phụ nữ mang thai.

2. Tình tiết quy định tại khoản 1 Điều này đã được quy định là hành vi vi phạm hành chính thì không được coi là tình tiết tăng nặng”.

Khoản 4 Điều 23 Luật Xử lý vi phạm hành chính quy định: “Mức tiền phạt cụ thể đối với một hành vi vi phạm hành chính là mức trung bình của khung tiền phạt được quy định đối với hành vi đó, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt có thể giảm xuống nhưng không được giảm quá mức tối thiểu của khung tiền phạt; nếu có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt có thể tăng lên nhưng không được vượt quá mức tiền phạt tối đa của khung tiền phạt”.

Trường hợp chủ đầu tư A có hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào tính chất, mức độ vi phạm, các tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ để xác định mức tiền phạt theo nguyên tắc quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Xử lý vi phạm hành chính nêu trên.