Cấp sổ đỏ trường hợp chưa làm thủ tục chuyển nhượng đất

Ảnh minh họa

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời câu hỏi của bà Ngọc như sau:

Một trong những căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình là do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai.

Vào thời điểm năm 2002, áp dụng quy định tại Điều 707, Bộ luật Dân sự năm 1995, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hiện nay, theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Để khắc phục tình trạng hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, tại Điều 11, Nghị định 84/2004/NĐ-CP ngày 25/5/2004 của Chính phủ quy định như sau:

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (gọi chung là người nhận chuyển quyền) trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Thông tin bà Ngọc cung cấp có điểm chưa rõ là việc mua bán chuyển nhượng một phần thửa đất ở giữa cha mẹ chồng và bà có lập hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng hay không; nếu có thì hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng có được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền không? Do vậy có 3 tình huống để bà Ngọc đối chiếu:

- Trường hợp chưa lập hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải tới tổ chức công chứng nơi có đất lập và chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất và xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

- Trường hợp đã lập hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2002, nhưng hợp đồng, giấy tờ đó không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã nơi có đất thì vẫn được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi xét duyệt, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp chuyển nhượng trước ngày 1/7/2004 mà giấy tờ không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền vào thời điểm chuyển nhượng, UBND xã phải xem xét các điều kiện khác như nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng, người chuyển nhượng phải có quyền chuyển nhượng; đất nhận chuyển nhượng sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp. Nếu đủ điều kiện này UBND xã mới xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và chuyển hồ sơ lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải quyết, trình UBND huyện cấp Giấy chứng nhận.

- Trường hợp đã lập hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2002, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã nơi có đất vào thời điểm đó, mà đất nhận chuyển nhượng sử dụng ổn định, hiện nay phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp thì được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 117, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 thì trước khi thực hiện thủ tục hành chính đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì Phòng Tài nguyên và Môi trường phải tiến hành thủ tục hành chính đối với việc tách thửa theo yêu cầu của hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp bà Ngọc đã nhận chuyển nhượng một phần thửa đất trên thực địa từ năm 2002, đã xây dựng nhà ở kiên cố để ở từ đó đến nay, nếu có giấy tờ chuyển nhượng mà chưa tiến hành thủ tục tách thửa đất, đăng ký biến động, sang tên chủ sử dụng đất, thì nay có thể đề nghị kết hợp thủ tục tách thửa quy định tại Điều 145, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP cùng với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 16, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.