Bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn: Chưa công bằng trong áp dụng pháp luật?

Bảo đảm quyền lựa chọn của người dân khi giao dịch BĐS

Phát biểu tại Hội thảo, GS.TS. Hoàng Thế Liên, nguyên Thứ trưởng Bộ Tư pháp cho rằng, kinh doanh BĐS là kinh doanh có điều kiện với nhiều tiêu chí được đặt ra để bảo đảm an toàn, công khai, minh bạch, đúng pháp luật, bảo vệ lợi ích của các bên giao dịch.

Điều 57 của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi chỉ bắt buộc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải qua sàn là hợp lý, nhưng sàn giao dịch BĐS chỉ là nơi cung cấp, kê khai thông tin, còn an toàn pháp lý trong giao dịch BĐS đòi hỏi chuyên môn pháp luật cao nên sàn không thể thay thế công chứng được. Thực hiện công chứng là giữ an toàn pháp lý đối với giao dịch BĐS, vừa bảo vệ quyền và lợi ích của các bên, vừa tạo sự ổn định xã hội.

Tổng Thư ký Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam Đào Duy An cho rằng, một thực tế mà dư luận xã hội băn khoăn về tính khả thi khi dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi tiếp tục đưa vào quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn BĐS. 

Trong khi Tờ trình dự thảo Luật Kinh doanh BĐS của Bộ Xây dựng không có sự giải thích nào về lý do tại sao các giao dịch BĐS phải bắt buộc qua sàn, cũng như các thông tin đánh giá tác động của quy định này.

Công chứng giao dịch BĐS: "Thẩm phán phòng ngừa" các tranh chấp

Một câu hỏi được dư luận đặt ra về lý do loại bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các giao dịch BĐS, trong khi đây là công cụ phổ biến, được nhiều quốc gia áp dụng, là công cụ để bảo đảm an toàn pháp lý cho người chuyển nhượng BĐS.

Theo Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam Trần Đức Long, rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS có thể phát sinh ở mọi công đoạn của quá trình giao dịch, từ thời điểm hình thành, bàn giao, đưa vào sử dụng hoặc phát sinh các giao dịch tiếp theo.

Vì thế, phải thực hiện công chứng cho các giao dịch này, bởi công chứng viên như một "thẩm phán phòng ngừa" hạn chế các tranh chấp phát sinh. Thực tế cho thấy, với các giao dịch BĐS được công chứng thì các tranh chấp, khiếu kiện rất ít so với giao dịch không qua công chứng.

Chỉ ra những bất cập cần được khắc phục, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, cần có cơ chế phù hợp để các giao dịch này phải được xem xét bởi các chuyên gia pháp lý, nhất là các giao dịch mà một bên là người tiêu dùng. Do đó, có thể cân nhắc lựa chọn thiết chế công chứng vào một số giai đoạn khi tiến hành giao dịch.

GS.TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường  cho rằng, phải luật hóa như thế nào để pháp luật đi vào cuộc sống chứ không áp dụng máy móc việc giao dịch qua sàn để sàn giao dịch làm thay việc của công chứng. Bởi đây là hai việc khác nhau khi sàn giao dịch BĐS là nơi giúp người bán và người mua nắm bắt về mặt thông tin đối với hàng hóa BĐS. 

Đồng thời, chỉ nên quy định dự án BĐS hình thành trong tương lai thì phải giao dịch qua sàn để công khai toàn bộ thông tin lên sàn kể từ khi dự án được duyệt, sẽ được bán lúc nào… 

Chưa công bằng trong áp dụng pháp luật

Phân tích về quy định giao dịch BĐS giữa pháp nhân và cá nhân thì không cần công chứng, còn giữa cá nhân với cá nhân thì phải công chứng, theo GS. Đặng Hùng Võ như thế là chưa công bằng. Việc chuyển nhượng/giao dịch BĐS giữa pháp nhân là công ty với cá nhân cũng cần công chứng để tránh những tranh chấp sau này.

Bà Nguyễn Thị Mai, Phó Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) băn khoăn: Tại sao dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần này lại quy định để các sàn giao dịch BĐS và nhân viên của sàn có thể xác nhận được tính chính xác, hợp lệ cả về hình thức và nội dung về các giao dịch BĐS thay cho công chứng viên? Bởi muốn làm điều này phải là người có trình độ chuyên môn cao về pháp luật, được đào tạo bài bản, được cấp chứng chỉ và Nhà nước ủy quyền thì mới bảo đảm ngăn ngừa rủi ro có thể phát sinh trong quá trình giao dịch BĐS.

Hơn nữa, công chứng là quá trình xác nhận về mặt nội dung của giao dịch, công chứng viên được đào tạo kỹ lưỡng để nhận biết các giao dịch về nội dung và hình thức. Điều này, các sàn giao dịch BĐS có làm được không?

"Tại sao mua bán, giao dịch BĐS của chủ đầu tư là pháp nhân công ty thì phải qua sàn và không cần công chứng, còn tư nhân với nhau lại phải qua công chứng, tính đồng bộ và thống nhất của pháp luật ở đâu?", bà Mai đặt câu hỏi.

Lê Sơn