Băn khoăn khi đưa lại quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì "Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản và phải được công chứng trong trường hợp mà các bên là hộ gia đình, cá nhân".

Quy định này đã loại trừ thủ tục công chứng đối với các chủ thể khác với mục đích tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn, ưu tiên hơn cho các tổ chức thực hiện chức năng kinh doanh BĐS, mặt khác, giảm thiểu chi phí cho các giao dịch BĐS. Mặc dù vậy, kể từ thời điểm quy định này có hiệu lực, những vi phạm trong giao dịch BĐS của các chủ thể là doanh nghiệp kinh doanh BĐS bắt đầu phát sinh và ngày một gia tăng cả về số lượng lẫn mức độ.

Nhận thấy bất cập này, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã có những điều chỉnh nhằm siết chặt quản lý để giảm bớt những sai phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS. Giải pháp mà dự thảo đưa ra là bắt buộc các giao dịch kinh doanh BĐS phải được thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. Giải pháp này ngay lập tức vấp phải nhiều ý kiến không đồng tình từ các chuyên gia pháp lý, các học giả và cả các nhà quản lý.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), bản chất của sàn giao dịch BĐS là hoạt động môi giới, trung gian, cung cấp thông tin và xúc tiến thương mại chứ không phải là một công cụ pháp lý để ngăn ngừa rủi ro và trực tiếp bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch. Đặc điểm này không chỉ được thể hiện ngay trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mà còn được chứng minh trên thực tế ở nhiều các quốc gia trên thế giới. 

Vì vậy, giao cho sàn giao dịch BĐS những chức năng hỗ trợ quản lý nhà nước như quy định tại Khoản 3, Khoản 6, Khoản 7 Điều 61 của Dự thảo là không có cơ sở khoa học, gây chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với các thiết chế pháp lý, công cụ quản lý nhà nước khác, mâu thuẫn với nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác (Khoản 6 Điều 61 của dự thảo trùng lắp với quy định tại khoản 4 Điều 57 Luật Công chứng 2014).

Luật sư Nguyễn Văn Tú phân tích: Sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thông thường như các doanh nghiệp khác, không phải là một công cụ quản lý nhà nước, không cung cấp bất kỳ dịch vụ công nào vì lợi ích của Nhà nước hay lợi ích cộng đồng. Quy định bắt buộc các chủ thể phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp có thể tạo nên sự bất bình đẳng trong kinh doanh, đồng thời tạo nên hàng loạt mâu thuẫn với các văn bản quy phạm pháp luật khác, như hạn chế quyền tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 13 Hiến pháp 2013; can thiệp quyền của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về "tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh"; chưa phù hợp với Khoản 2 Điều 2 của Bộ Luật dân sự 2015 về quyền dân sự bị hạn chế trong trường hợp đặc biệt); vi phạm chính sách "Bảo đảm hoạt động đầu tư kinh doanh" theo Điểm e Khoản 1 Điều 11 Luật đầu tư năm 2020 về "Nhà nước không bắt buộc nhà đầu tư phải thực hiện…cung ứng hàng hóa dịch vụ tại một địa điểm cụ thể ở trong nước hoặc nước ngoài"...

Luật gia, TS. Trần Minh Sơn, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á-Thái Bình Dương (PACC) thì cho rằng, với tính chất là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ vì mục đích lợi nhuận, tính khách quan trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS không được đảm bảo. 

Thực tế cho thấy thời gian vừa qua, nhiều sàn giao dịch BĐS được lập ra để bán hàng cho các chủ đầu tư, thậm chí hợp thức hóa những sai phạm của chủ đầu tư trong việc huy động vốn hoặc bán hàng khi chưa đủ điều kiện. Nhiều sàn giao dịch BĐS trực tiếp bỏ vốn thực hiện dự án cùng chủ đầu tư hoặc được giao đặc quyền bán sản phẩm cho chủ đầu tư với mức chiết khấu lớn. Nhiều vụ án được phát hiện, điều tra, truy tố, xét xử thời gian vừa qua cho thấy có sự tiếp tay hoặc được thực hiện thông qua hoạt động của các sàn giao dịch BĐS.

Quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS có thể nói là "bổn cũ soạn lại ", vì quy định này từng xuất hiện tại Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.

Thời gian qua, đã có hàng trăm sàn giao dịch BĐS mọc lên "như nấm sau mưa", khi Luật Kinh doanh BĐS 2006 có hiệu lực. Vào giai đoạn thị trường BĐS tăng nhiệt, không ít sàn đã lũng đoạn thị trường, BĐS tăng ảo, người mua không tiếp cận được giá trị thật, các sàn kiếm được rất nhiều tiền từ phí hoa hồng môi giới và phần chênh lệch giá bán của chủ đầu tư và giá sàn thực tế bán.

Trước tình hình bất cập nêu trên, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bãi bỏ việc bắt buộc phải thông qua sàn các giao dịch BĐS. Vì vậy, dự thảo hiện nay lấy lại quy định cũ mà chưa có luận cứ vững chắc và đánh giá toàn diện, đồng bộ lợi ích của việc thông qua sàn thì sẽ rất khó thuyết phục cử tri, dư luận xã hội.

Một số chuyên gia cho rằng, cần quy định về chức năng, nhiệm vụ, dịch vụ của sàn giao dịch BĐS đúng với bản chất của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới, trung gian về BĐS và hoạt động theo quy luật cũng như sự điều tiết của thị trường.

Bảo đảm thị trường BĐS phát triển an toàn, bền vững, được kiểm soát thông qua các thiết chế pháp lý phù hợp, đúng chuyên môn, đủ tiêu chuẩn, tuân thủ các nguyên tắc của pháp luật dân sự và thương mại, ưu tiên các thiết chế hiện hữu đang hoạt động hiệu quả. Điều này vừa tránh được sự chồng chéo, mẫu thuẫn trong quản lý, vừa tiết kiệm được các nguồn lực cho xã hội. Đặc biệt, nếu ưu tiên hay bắt buộc sử dụng thiết chế nào cũng cần có sự nghiên cứu, đánh giá tác động một cách nghiêm túc, khách quan.

Lê Sơn