ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: Các nước làm thế nào?

Trong bối cảnh giá nhà tăng cao ở nhiều quốc gia, đặc biệt tại các đô thị lớn, các chính phủ đã áp dụng hàng loạt biện pháp can thiệp có chọn lọc để kiểm soát đầu cơ, hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở, đồng thời bảo đảm thị trường phát triển bền vững.

Singapore: Kiểm soát đầu cơ, bảo đảm quyền sở hữu nhà ở

Singapore là một trong những quốc gia thành công nhất châu Á trong việc điều tiết giá bất động sản nhờ sự can thiệp chặt chẽ, đồng bộ giữa chính sách thuế - tín dụng - nhà ở công. Cụ thể, nước này áp dụng thuế trước bạ bổ sung đối với người mua bất động sản ở mức cao để hạn chế việc sở hữu nhiều nhà: 20% cho căn thứ hai, 30% cho căn thứ ba trở lên và tới 60% đối với người nước ngoài. 

Singapore áp dụng các giới hạn khắt khe về khả năng vay nợ: Tổng trả nợ so với thu nhập không vượt quá 55% thu nhập hằng tháng; tỉ lệ vay trên giá trị tài sản tối đa 75% cho căn đầu tiên, 45% cho căn thứ hai và 35% cho căn thứ ba trở lên. Nhờ đó, người mua phải cân nhắc kỹ năng lực tài chính, tránh rủi ro nợ xấu và bong bóng tín dụng.

Singapore cũng phát triển mạnh hệ thống nhà ở công. Chính sách phát triển nhà ở công do Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB) quản lý là một điển hình thành công trong việc điều tiết giá nhà ở. Hơn 80% dân số sở hữu nhà từ hệ thống HDB với giá bán và thuê phù hợp thu nhập. Chính phủ Singapore chủ động phân bổ quỹ đất cho nhà ở xã hội, đồng thời hỗ trợ trực tiếp người mua lần đầu thông qua trợ cấp và tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi.

Nhờ kết hợp đồng bộ các công cụ thuế, tín dụng và nhà ở xã hội, giá nhà tại Singapore được kiểm soát ổn định, đồng thời duy trì được khả năng tiếp cận nhà ở cho đại bộ phận người dân.

Hàn Quốc: Siết tín dụng, áp thuế lũy tiến, kiểm soát giá trần

Hàn Quốc là một trong những quốc gia có hệ thống điều tiết thị trường bất động sản chặt chẽ với các công cụ tài chính, thuế và quản lý giá được triển khai đồng bộ.

Thứ nhất, siết chặt tín dụng bất động sản: Chính phủ giới hạn tỉ lệ vay trên giá trị tài sản tối đa 40% tại Seoul và tỉ lệ trả nợ so với thu nhập khoảng 40%.

Thứ hai, đánh thuế lũy tiến đối với sở hữu nhiều nhà: Hàn Quốc áp dụng thuế giao dịch 8% cho căn thứ hai, 12% cho căn thứ ba trở lên; đồng thời triển khai thuế sở hữu bất động sản toàn diện đối với người sở hữu nhiều nhà hoặc nhà giá trị cao, với thuế suất lũy tiến từ 0,6% đến 6%/năm.

Thứ ba, kiểm soát giá bán căn hộ mới: Chính phủ quy định giá trần đối với các căn hộ trong dự án sử dụng đất công hoặc thuộc chương trình nhà ở công. Tại các "khu vực kiểm soát giá", chủ đầu tư phải được cơ quan quản lý phê duyệt giá bán, không được vượt mức trần nhằm tránh thổi giá.

Thứ tư, quản lý giao dịch minh bạch: Mọi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản đều phải kê khai công khai. Chính phủ theo dõi chặt để ngăn tình trạng khai thấp giá nhằm trốn thuế hoặc giao dịch "thổi giá" tạo bong bóng.

Thứ năm, phát triển nhà ở công và nhà cho thuê giá rẻ: Thông qua chương trình "Bogeumjari Housing", chính phủ cung cấp nhà ở giá phù hợp cho người thu nhập trung bình, do các công ty nhà nước như Korea Land & Housing Corporation phát triển, với giá bán tính theo chi phí cộng biên lợi nhuận giới hạn. Nhà nước còn khuyến khích khu vực tư nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội bằng ưu đãi thuế, đất đai và vốn vay, đồng thời kiểm soát chặt đối tượng thụ hưởng để ngăn trục lợi chính sách.

Các biện pháp trên giúp giảm đầu cơ ngắn hạn, hạ nhiệt thị trường ở một số "điểm nóng", chuyển hướng đầu tư thị trường căn hộ sang bất động sản thương mại và sản phẩm tài chính. Tuy nhiên, Hàn Quốc vẫn đối mặt với tình trạng nguồn cung hạn chế tại Seoul, nhiều hộ gia đình không đầu cơ nhưng vẫn chịu thuế cao do sở hữu thừa kế; giai đoạn 2022–2023 ghi nhận lượng giao dịch thấp kỷ lục trong vòng 10 năm.

Trung Quốc: Kiểm soát đầu cơ và siết chặt tín dụng qua "ba giới hạn đỏ"

Trung Quốc là quốc gia áp dụng nhiều biện pháp mạnh tay để hạ nhiệt thị trường bất động sản, với trọng tâm là kiểm soát giao dịch, siết tín dụng và quản lý nợ doanh nghiệp.

Thứ nhất, hạn chế giao dịch và đầu cơ: Tại các thành phố lớn, mỗi hộ gia đình chỉ được mua tối đa 1–2 căn nhà. Người ngoại tỉnh muốn mua phải chứng minh đã đóng thuế hoặc bảo hiểm xã hội tại địa phương liên tục 2–5 năm. Doanh nghiệp bị cấm mua nhà để đầu cơ và nhà ở thương mại mới mua phải giữ 2–5 năm mới được bán lại.

Thứ hai, siết chặt tín dụng và kiểm soát dòng vốn vào bất động sản: Chính phủ giới hạn tỉ lệ vay trên giá trị tài sản ở mức 30–60%, lãi suất cho vay căn thứ hai hoặc thứ ba cao hơn lãi suất cho vay nhà đầu tiên (tại Bắc Kinh khoảng 3,05% cho căn đầu, 3,45% cho căn thứ hai).

Đặc biệt, Trung Quốc áp dụng cơ chế "ba giới hạn đỏ" để giám sát sức khỏe tài chính doanh nghiệp bất động sản: Tỉ lệ nợ phải trả/tổng tài sản (sau khi trừ khoản ứng trước) ≤ 70%; tỉ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu ≤ 100%; tỉ lệ tiền mặt ngắn hạn/nợ ngắn hạn ≥ 1. Doanh nghiệp vi phạm càng nhiều tiêu chí, hạn mức vay nợ mới càng bị siết chặt.

Thứ ba, điều tiết bằng thuế và phí giao dịch: Các loại thuế chính gồm thuế trước bạ: 1–5%; thuế sử dụng đất; thuế bất động sản đối với bất động sản thương mại không phải nhà ở thí điểm tại một số thành phố lớn (tại Thượng Hải: 0,4%-0,6%, tại Trùng Khánh: 0,5%-1,2%); thuế giao dịch nhà thứ hai khoảng 3%.

Thứ tư, kiểm soát giá bán và phê duyệt giá trần: Trong giai đoạn từ 2017–2021, tại các đô thị như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu, chính quyền áp dụng trần giá với nhà thương mại mới, thường không vượt quá 85-90% giá giao dịch trung bình của nhà cũ trong khu vực. Mọi điều chỉnh tăng giá phải được phê duyệt lại, giúp ngăn tình trạng chủ đầu tư thổi giá khi mở bán.

Thứ năm, phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê giá rẻ: Chính quyền địa phương được giao bố trí quỹ đất công, đất thu hồi hoặc đất dự án treo để phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê cho người thu nhập thấp, đặc biệt là lao động nhập cư. Giá thuê được nhà nước kiểm soát nhằm ngăn việc thương mại hóa hoặc biến tướng thành hình thức đầu cơ.

Các chính sách này giúp hạn chế đầu cơ ngắn hạn, ổn định giá nhà ở các đô thị lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải. Tuy nhiên, giá vẫn tăng ở các thành phố cấp 2–3 do dịch chuyển nhu cầu, tồn kho nhà ở tăng nhanh, thanh khoản thị trường thấp và nhiều doanh nghiệp thiếu vốn sau khi "ba giới hạn đỏ" được thực thi nghiêm ngặt từ năm 2021.

Đức: "Phanh giá thuê nhà" và hệ thống nhà ở xã hội bền vững

Từ năm 2015, Chính phủ Đức áp dụng chính sách "Mietpreisbremse" nhằm kìm tốc độ tăng giá thuê tại các khu vực thị trường căng thẳng. Theo đó, khi ký hợp đồng thuê mới, giá thuê không được vượt quá 10% mức giá tham chiếu trung bình của khu vực. Nếu chủ nhà vi phạm, người thuê có quyền khiếu nại. Chính quyền bang có quyền xác định phạm vi áp dụng chính sách tùy theo tình hình từng địa phương.

Thứ hai, hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở xã hội (Sozialwohnungen): Nhà ở xã hội được đầu tư từ ngân sách liên bang hoặc bang, với các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư như trợ cấp, vay ưu đãi. Đổi lại, các dự án này phải cam kết cho thuê với giá thấp hơn thị trường trong thời hạn 20–30 năm và chỉ dành cho người thu nhập thấp hoặc trung bình thấp.

Thứ ba, hỗ trợ tài chính trực tiếp cho người thuê nhà: Chính phủ thực hiện chương trình trợ cấp tiền thuê nhà (Wohngeld), dành cho những hộ thu nhập thấp nhưng không ở nhà xã hội. Mức trợ cấp tùy theo thu nhập, số nhân khẩu và phí thuê thực tế.

Trên cơ sở các biện pháp trên, Chính phủ Đức đã ổn định thị trường thuê nhà, hạn chế lạm phát giá thuê.

Mỹ: Kiểm soát giá thuê linh hoạt và đa tầng an sinh nhà ở

Không giống như Trung Quốc hay Đức, Mỹ không áp dụng cơ chế kiểm soát giá nhà toàn quốc, mà trao quyền chủ động cho các bang và thành phố. Các biện pháp điều tiết chủ yếu tập trung vào kiểm soát giá thuê, thuế tài sản và chương trình an sinh nhà ở cho nhóm thu nhập thấp.

Thứ nhất, kiểm soát giá thuê (Rent Control / Rent Stabilization): Tại New York, hệ thống rent control áp dụng cho hợp đồng thuê ký trước năm 1974, trong khi rent stabilization điều chỉnh khoảng 1 triệu căn hộ, giới hạn mức tăng tiền thuê hằng năm. Tại California, Luật AB 1482 (2019) giới hạn mức tăng tối đa 5% + lạm phát, nhưng không quá 10%/năm. Oregon áp dụng giới hạn 7% + lạm phát, còn các bang như New Jersey, Maryland, Washington D.C. cũng có cơ chế tương tự.

Thứ hai, áp thuế tài sản cao để điều tiết thị trường: Mỹ đánh thuế tài sản hằng năm (trung bình 1,1% giá trị bất động sản, có nơi như New Jersey hoặc Illinois trên 2%/năm). Khoản thu này được dùng để tài trợ giáo dục, y tế, hạ tầng, dịch vụ công cộng, đồng thời khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và hạn chế đầu cơ tích trữ nhà đất.

Thứ ba, phát triển mạng lưới chương trình an sinh nhà ở quy mô quốc gia. Các chương trình này do Bộ Phát triển nhà ở và Đô thị (HUD) quản lý, phối hợp với chính quyền bang và địa phương, gồm: Phiếu hỗ trợ thuê nhà để trợ cấp tiền thuê nhà (người đủ điều kiện chỉ trả tối đa 30% tiền thuê, Chính phủ thanh toán phần còn lại trực tiếp cho chủ nhà); Chương trình Nhà ở công cộng cung cấp nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, người già, người khuyết tật; Dự án hỗ trợ cho thuê: Chính phủ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư và chủ đầu tư cam kết cho thuê dưới giá thị trường và chính phủ sẽ trợ cấp phần chênh lệch. 

Chương trình ưu đãi thuế cho nhà ở cho người thu nhập thấp: Ưu đãi thuế liên bang cho các chủ đầu tư xây dựng hoặc cải tạo nhà ở giá rẻ. Các chủ đầu tư phải dành một phần căn hộ để cho hộ thu nhập thấp thuê với giá thấp hơn thị trường (thường trong 15–30 năm).

Chương trình hợp tác đầu tư HOME hỗ trợ địa phương phát triển nhiều hình thức nhà ở giá rẻ, xây dựng, cải tạo, mua lại nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn hoặc thế chấp cho hộ nghèo bằng nguồn quỹ linh hoạt.

Chương trình nhà ở cho người cao tuổi và nhà ở cho người khuyết tật: Tài trợ phát triển nhà ở cho người cao tuổi kết hợp với dịch vụ chăm sóc xã hội, hỗ trợ ngươi khuyết tật sống độc lập bằng cách cung cấp nhà ở giá rẻ, kèm dịch vụ hỗ trợ.

Các biện pháp trên tại Mỹ đã đạt được một số thành quả để cung cấp nhà ở với giá hợp lý tại nhiều bang do có tính linh hoạt cao. Tuy nhiên, giá nhà tại nhiều nơi vẫn biến động mạnh do đầu cơ và chu kỳ của nền kinh tế.

An Bình