Xác định vi phạm hành chính khi nhận chuyển nhượng đất

Năm 2016, UBND phường có văn bản xác nhận thời điểm sử dụng lô đất trên của ông Bảo theo giấy tờ viết tay và thời điểm xây dựng nhà là năm 2000 để làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tháng 11/2025, được sự hướng dẫn của Văn phòng một cửa, ông Bảo đã hợp đồng với Văn phòng Đăng ký đất đai và hoàn thành đo đạc chỉnh lý thửa đất vào tháng 4/2026.

Khi đến làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng một cửa hướng dẫn ông phải thực hiện trước việc phạt hành chính (do đã có nhà trên đất) bằng cách điền thông tin vào "Đơn đề nghị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai" do Bộ phận này cung cấp và Phòng Kinh tế - Hạ tầng phường là đơn vị tính toán giá trị phạt.

Tuy nhiên, khi đến Phòng Kinh tế - Hạ tầng, hồ sơ của ông không được tiếp nhận với lý do: Phòng đang bận làm việc với thanh tra kiểm tra, thời gian kéo dài tháng đến tháng 10/2026.

Từ các thông tin nêu trên, ông Bảo hỏi, việc xây dựng nhà trên đất chuyển nhượng từ năm 2000 (có xác nhận của chính quyền) thì có bị xử phạt hành chính theo quy định hiện hành không? Việc tiếp nhận, xử lý hồ sơ của các bộ phận trên được thực hiện và giám sát như thế nào theo quy định?

Ông đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn thủ tục hiệu quả để ông được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Nội dung ông kiến nghị là vấn đề cụ thể liên quan đến hồ sơ, giấy tờ lưu trữ tại địa phương nên Bộ không có cơ sở để trả lời cụ thể, Bộ Nông nghiệp và Môi trường xin trả lời về nguyên tắc như sau:

Tại khoản 2 Điều 2 Luật Xử lý vi phạm hành chính quy định:

"2. Xử phạt vi phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính".

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 04/10/2024) thì việc sử dụng đất nông nghiệp (đất vườn) theo mục đích sử dụng đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Nhà nước cấp sang mục đích đất ở là hành vi vi phạm hành chính đang thực hiện.

Tại điểm a khoản 5 Điều 5 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định:

"5. Việc xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp có giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện như sau:

a) Trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra theo quy định. Trường hợp bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì bên nhận chuyển nhượng không bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền gây ra.

Bên nhận chuyển quyền bị xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm do mình gây ra (nếu có);".

Tại khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/4/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai quy định:

"6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý như sau:

a) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định tại khoản 1 Điều 28, Điều 31 và Điều 36 của Nghị định này;

b) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 29 và Điều 37 của Nghị định này;

c) Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".

Như vậy, về nguyên tắc, xử phạt vi phạm hành chính là xử phạt đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính gây ra.

Trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng đất không đúng mục đích sau đó mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì xử phạt vi phạm hành chính phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với người chuyển nhượng.

Trường hợp bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì bên nhận chuyển nhượng không bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền gây ra.

Việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.

Ngày 31/01/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Theo đó, tại Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã giao UBND cấp tỉnh "quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong các bước thực hiện trình tự, thủ tục, thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp" khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trong đó bao gồm trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị ông nghiên cứu quy định nêu trên và liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất để được xem xét, giải quyết theo quy định.

Chinhphu.vn