Hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, đổi mới tài chính đất đai

Thể chế hóa Luật Đất đai 2024

Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Nghị quyết được ban hành trong quá trình triển khai luật có nội dung liên quan đến hành chính đất đai và tài chính đất đai, bao gồm giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất, thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các nhóm đối tượng.

Để thực hiện nghị quyết này, Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn có liên quan được ban hành để quy định trình tự, thủ tục và nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Các văn bản này quy định nội dung về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính; thẩm quyền quyết định miễn, giảm; trách nhiệm của cơ quan nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện.

Quy định ưu đãi tiền thuê đất trong lĩnh vực xã hội hóa

Theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, dự án thuộc danh mục loại hình và tiêu chí xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ ban hành được xem xét miễn tiền thuê đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức miễn tiền thuê đất đối với từng khu vực, lĩnh vực để áp dụng đối với dự án xã hội hóa trên địa bàn.

Mức miễn tiền thuê đất được xác định theo quy định chung và có thể áp dụng mức miễn cho toàn bộ thời hạn thuê đất.

Sau khi dự án đi vào hoạt động, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra việc đáp ứng các tiêu chí xã hội hóa theo hồ sơ đã được phê duyệt. Trường hợp không đáp ứng điều kiện hoặc sử dụng đất không đúng mục đích, đơn vị phải nộp lại số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Ưu đãi đặc biệt cho khoa học, công nghệ và chuyển đổi số

Việc miễn tiền thuê đất được áp dụng đối với đất xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; cơ sở thực nghiệm, sản xuất thử nghiệm; viện, trung tâm nghiên cứu – phát triển công nghệ số; dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và khu công nghệ số tập trung được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê theo quy định.

Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghệ số tập trung không được tính tiền thuê đất đã được miễn vào giá cho thuê hạ tầng.

Đối với dự án trong khu công nghệ cao, mức miễn tiền thuê đất từ 15 năm đến 19 năm sau thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo quy định; dự án thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê.

Trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích hoặc vi phạm điều kiện được miễn, toàn bộ tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp phải nộp lại theo quy định.

Điều chỉnh nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân

Theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, khi hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cho phép chuyển mục đích.

Cụ thể, mức thu bằng 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; 100% chênh lệch đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức.

Quy định này được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất. Người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để hưởng chính sách này và phải cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026, người sử dụng đất được đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới. Nếu đã nộp tiền theo mức cũ, được hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác, với điều kiện nộp hồ sơ đề nghị trước ngày 01/01/2027.

Cải cách thủ tục hành chính

Người sử dụng đất thuộc diện được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và không phải nộp hồ sơ đề nghị miễn.

Đối với trường hợp được giảm tiền thuê đất, hồ sơ được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông theo quy định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được giao quy định thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính, trên cơ sở nguyên tắc quy định tại Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.

Đối với đơn vị sự nghiệp công lập, đối với diện tích đất xây dựng công trình sự nghiệp chuyển từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất, nếu chưa nộp hoặc chưa nộp đủ tiền thuê đất thì không phải nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp đối với thời gian sử dụng đất trước ngày 01/01/2026.

Đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, liên doanh, liên kết, đơn vị không phải nộp tiền thuê đất từ ngày 01/8/2024 đến khi hoàn thành thủ tục chuyển hình thức sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan thuế rà soát, điều chỉnh các thông báo nộp tiền thuê đất đã ban hành, hoàn thành trước ngày 01/01/2027.

Anh Minh