Thỏa thuận thanh toán khi chuyển quyền sử dụng đất

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời câu hỏi của ông Danh như sau:

Tại Điều 697, Điều 698 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 (BLDS) quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

- Giá chuyển nhượng;

- Phương thức, thời hạn thanh toán;

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 689 BLDS thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Tại khoản 3, Điều 4 Luật Công chứng số 82/2006/QH11 quy định văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Căn cứ Điều 692 BLDS quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bên cạnh đó, tại khoản 4, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Vấn đề ông Võ Công Danh hỏi, theo quy định của pháp luật thì nội dung của hợp đồng, trong đó có nội dung về giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Có trường hợp hai bên thỏa thuận thanh toán toàn bộ giá trị chuyển nhượng ngay khi ký kết hợp đồng. Có trường hợp hai bên thỏa thuận thanh toán thành nhiều đợt, trong đó có đợt thanh toán sau khi hoàn thành việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, có một số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng theo quy định của pháp luật, nhưng khi thực hiện việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất thì phát sinh vướng mắc. Có trường hợp người chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân; có trường hợp một thửa đất bị đem chuyển nhượng hai lần cho hai người nhận chuyển nhượng; có trường hợp khi làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất thì được Văn phòng quyền sử dụng đất thông báo thửa đất chuyển nhượng chưa được phép chuyển nhượng vì trong quy hoạch… Bởi vậy các hợp đồng đó không thực hiện được.

Để phòng ngừa rủi ro tương tự, có một số hợp đồng các bên tham gia ký kết đã thỏa thuận việc thanh toán được chia làm nhiều đợt, trong đó có đợt thanh toán sau khi hoàn thành việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Tóm lại, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận trong hợp đồng. Các bên tham gia hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.