Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới: Đẹp đô thị, cân bằng lợi ích các bên

UBND TPHCM vừa có quyết định phê duyệt Đề án "Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TPHCM". Một trong những nội dung của Đề án đang được dư luận quan tâm, đó là TPHCM sẽ thu hồi đất kế bên công trình hạ tầng để đấu giá.

Luôn xảy ra tình trạng ùn tắc nhưng TPHCM vẫn gặp nhiều khó khăn trong giải tỏa, mở rộng các tuyến đường khu vực trung tâm

Theo Đề án, TPHCM sẽ thu hồi đất kế bên công trình hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi công trình và người có đất kề bên công trình hạ tầng. Người bị thu hồi đất sẽ được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Thành phố sẽ quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để triển khai thực hiện dự án.

Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, Đề án mà TPHCM vừa phê duyệt đúng ra cần làm sớm hơn.  HoREA cũng đã nhiều lần kiến nghị thực hiện nội dung này nhằm giảm áp lực cho ngân sách, đem lại công bằng cho những người dân phải di dời làm công trình, minh bạch và tạo cho đô thị một bộ mặt văn minh, hiện đại.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích, việc mở rộng, hay làm mới các tuyến đường như hiện nay khiến Nhà nước phải bỏ ra những khoản tiền lớn, hàng nghìn tỷ, vượt quá khả năng ngân sách, bên cạnh đó người dân bị giải tỏa để thực hiện dự án thì chịu thiệt thòi, trong khi những người trong hẻm sau khi triển khai dự án lại hưởng lợi gấp nhiều lần, gây bất công, khiếu kiện tại nhiều nơi. Không những thế, bộ mặt đô thị không đẹp vì xuất hiện những căn nhà siêu mỏng.

Trước đây, TPHCM cũng từng thực hiện thành công theo cách thức này, đó là khi triển khai dự án đường trục Bắc-Nam, tức đường Nguyễn Hữu Thọ hiện nay, Thành phố thu hồi đất rộng ra hai bên đường và tổ chức đấu giá 14 ha bên phải tuyến đường. Tuy nhiên, nhiều công trình khác sau đó được TPHCM dự kiến triển khai theo phương thức này nhưng đều không thành công.

Nếu áp dụng cách làm như Đề án, được triển khai công khai, công bằng sẽ không thất thoát tài sản nhà nước, tạo môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá và sẽ hạn chế việc khiếu kiện.

Đối với quỹ đất dôi dư khi làm xong hạ tầng, tái định cư, cần đấu giá công khai để lựa chọn chủ đầu tư mới đảm bảo được quyền lợi của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp. Nội dung mà Đề án đưa ra đảm bảo được tất cả nguyên tắc trên.

Cũng đồng tình với quan điểm của TPHCM, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho hay, việc thu hồi đất hai bên đường để bán đấu giá khi triển khai dự án hạ tầng như Đề án của TPHCM được hầu hết các quốc gia thực hiện từ lâu. Cách làm xưa nay chỉ tập trung giải tỏa làm đường theo lộ giới mà không có quy hoạch hai bên, việc này không chỉ khiến nhà nước thất thu mà còn tạo tiền đề cho việc phát triển các nhà siêu mỏng, siêu méo. Bởi sau khi giải tỏa, hai bên đường còn những khoảng đất rất nhỏ nhưng vẫn chắn mặt tiền, trở thành đất vàng nên người dân tiếp tục xây những căn nhà làm nhếch nhác, xấu bộ mặt đô thị.

Phù hợp các quy định của pháp luật

Theo ông Lê Hoàng Châu, nội dung thu hồi đất hai bên tuyến đường mới mở của Đề án là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.

Cụ thể, Điều 62, Luật Quy hoạch đô thị, tại Khoản 4 quy định: Khi triển khai dự án phát triển các tuyến đường giao thông theo quy hoạch đã được phê duyệt, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đồng thời tổ chức thu hồi đất hai bên đường theo quy hoạch, tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật.

Hay như trong Luật Đất đai, Điều 62 quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng, phục vụ cho tái định cư và chỉnh trang đô thị; Điều 118 quy định về đấu giá đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Điều 118 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công khi nói về khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng cũng đã ghi rõ: Khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng là việc Nhà nước áp dụng cơ chế thu hồi đất vùng phụ cận của đất phục vụ dự án đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng theo quy định của pháp luật về đất đai nhằm tạo quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.

Theo Đề án của TPHCM, thu hồi đất hai bên tuyến đường không phải hoàn toàn đem đi đấu giá mà dùng một phần quỹ đất này để thực hiện tái định cư tại chỗ cho người dân liên quan. Luật cho 3 phương thức tái định cư gồm tái định cư tại chỗ, tái định cư ở một vị trí khác hoặc nhận tiền mặt. Trong đó, tái định cư tại chỗ sẽ mang lại lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi đất khi bù đắp được quyền lợi và có giá trị gia tăng khi dự án được đầu tư. Ngoài ra, đất thu hồi còn dành cho những công trình thiết yếu khác. Phần còn lại mới triển khai đấu giá, tạo vốn triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch.

Về kinh nghiệm quốc tế, ông Lê Hoàng Châu cho biết, ở các nước, việc điều chỉnh lợi ích tại những nơi được nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại, ngoài cách thu trực tiếp như cách làm của Đề án, một số nước điều tiết bằng cách xác định lại giá đất và thông qua thuế để điều tiết phần tăng thêm này.

Cho rằng Đề án sẽ góp phần giúp đẩy nhanh thực hiện các dự án trên địa bàn, tuy nhiên, ông Châu cũng lưu ý việc thu hồi đất để đấu giá, tạo vốn phát triển hạ tầng và chỉnh trang đô thị là thẩm quyền của TPHCM. Do đó, việc Đề án đưa ra quy định phải đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) phương án mới được được phê duyệt có thể gây khó khăn trong triển khai.

Mạnh Hùng