Bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch

Dự Luật được xây dựng gồm 11 chương với 92 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Đối tượng áp dụng gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách liên quan đến bất động sản

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS 2014) giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân.

Sau khi được ban hành, Luật KDBĐS 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản; đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành.

Tuy nhiên, sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật KDBĐS năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế cần được điều chỉnh, bổ sung.

Mục đích của việc sửa đổi luật lần này nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật KDBĐS với các luật khác có liên quan.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh Luật KDBĐS (sửa đổi) được xây dựng dựa trên các quan điểm: Bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trườngbất động sản; đảm bảo kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật KDBĐS năm 2014.

Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng.

Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản.

Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Liên quan đến phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho hay về cơ bản, dự luật Luật KDBĐS (sửa đổi) được nghiên cứu sửa đổi trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật KDBĐS năm 2014, bao gồm: Kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, một số quy định được sửa đổi, bổ sung để tránh chồng chéo, trùng lặp với hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư (kinh doanh nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất, thẩm quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản); hợp nhất quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch;...

Nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản

Báo cáo thẩm tra về dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật KDBĐS với các lý do được Chính phủ trình.

Về cơ bản, các tài liệu trong hồ sơ được chuẩn bị công phu, đã bảo đảm yêu cầu quy định tại Điều 64 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. 

Về nội dung cụ thể của hồ sơ, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện: Báo cáo đánh giá tác động chính sách; báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật KDBĐS.

Cho rằng quy định về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng cơ bản kế thừa Luật hiện hành, tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đề nghị cần xem xét mối quan hệ giữa quy định về phạm vi điều chỉnh với các quy định cụ thể tại dự thảo luật có liên quan.

Khái niệm "kinh doanh bất động sản" tại Khoản 1 Điều 3 đã bỏ cụm từ "nhằm mục đích sinh lợi" so với Luật hiện hành, dẫn đến mở rộng phạm vi điều chỉnh. Vì vậy Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo làm rõ về nội dung này.

Về mối quan hệ giữa Luật KDBĐS, Luật Nhà ở và Luật Đất đai, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy quy định tại phạm vi điều chỉnh của 3 dự án luật là tương đối phù hợp; đề nghị tiếp tục rà soát kỹ lưỡng từng nội dung cụ thể, trường hợp thực hiện theo quy định của các luật khác thì không nhắc lại các quy định của các luật khác mà cần có dẫn chiếu rõ ràng, bảo đảm minh bạch trong quá trình thực hiện.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh (Điều 15), Điểm e, Khoản 3 Điều 15 quy định: Trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng, thì công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, bao gồm cả thuê đất trả tiền hằng năm. Đề nghị rà soát để thống nhất giữa dự thảo Luật và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điểm d Khoản 4 Điều 24), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng quy định về "đặt cọc" là quy định mới, vì vậy đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 27), một số ý kiến nhất trí với quy định cần có bảo lãnh tại dự thảo Luật về nội dung này. Một số ý kiến khác đề nghị cân nhắc việc tiếp tục quy định về bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng quy định việc bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế. Tuy nhiên, đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh. Đồng thời, đề nghị quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác; bổ sung các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng; tăng cường quản lý nhà nước, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe.

Về sàn giao dịch bất động sản (Mục 2 Chương VII), Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản (Chương VI), Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục rà soát Chương VI, đối với những nội dung đã được quy định tại các luật có liên quan thì có quy định dẫn chiếu, chỉ quy định tại dự thảo Luật những nội dung có tính đặc thù về hợp đồng.

Phát biểu thảo luận tại phiên họp, các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đóng góp nhiều ý kiến liên quan đến những nội dung lớn của dự luật về: sự cần thiết sửa đổi, hồ sơ dự án Luật, phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, việc áp dụng Luật KDBĐS và các luật có liên quan; các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản;...

Nguyễn Hoàng