Cần chế tài mạnh xử lý hành vi đầu cơ đất đai

Chiều 24/5, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì cuộc làm việc của Thường trực Chính phủ với các bộ, ngành, hiệp hội, ngân hàng, doanh nghiệp về tình hình thị trường bất động sản. Thủ tướng đã chỉ đạo quyết liệt xử lý các hành vi tạo giá ảo, đầu cơ, thao túng trục lợi, lũng đoạn thị trường bất động sản; đồng thời tháo gỡ các vướng mắc để giảm chi phí, giảm giá bất động sản và tăng nguồn cung để tăng khả năng tiếp cận bất động sản của người dân, mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở.

Cùng dự có các Phó Thủ tướng Chính phủ; các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ; đại diện lãnh đạo các bộ, ngành, hiệp hội, ngân hàng, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực liên quan.

Cơ chế, chính sách đang tạo thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư

Tại cuộc họp, đại diện Tổng công ty Becamex IDC nhìn nhận, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành rất nhiều cơ chế, chính sách đồng thời cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính để tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các khu công nghiệp. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng đã phân cấp toàn bộ các thủ tục hành chính liên quan đến quyết định chủ trương đầu tư về địa phương nhằm tăng tính chủ động trong việc triển khai các dự án phát triển khu công nghiệp. Các thủ tục đầu tư đã được quy định rõ ràng nhằm tạo ra bước cải cách thủ tục hành chính lớn, giúp doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển và thu hút các nhà đầu tư.

Về vấn đề nhà ở xã hội, Becamex IDC đánh giá quy định hiện nay có hướng mở rất lớn. Trước đây, quy định đã cho phép trong khu công nghiệp sử dụng đất thương mại dịch vụ để làm nhà lưu trú cho công nhân. Hiện nay, trong dự thảo Nghị quyết về nhà ở xã hội, Chính phủ cũng đã mở rộng thêm là doanh nghiệp được thuê nhà ở xã hội để phục vụ cho công nhân của mình trong doanh nghiệp. 

"Đây là điểm mở rất lớn để các doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp có thể chủ động giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động khi thực hiện dự án", đại diện Becamex nói.

Liên quan đến khu công nghiệp sinh thái, theo Becamex, quy định pháp luật về tiêu chí đối với khu công nghiệp sinh thái đã ban hành hiện chỉ áp dụng cho việc đầu tư xây dựng các khu công nghiệp mới. Còn việc chuyển đổi các khu công nghiệp truyền thống đã đầu tư trước đây với thời gian hoạt động còn lại khoảng 10-20 năm thành khu công nghiệp sinh thái chưa có quy định cụ thể. Do đó, Becamex kiến nghị Bộ, ngành quan tâm, hỗ trợ để doanh nghiệp có thể chuyển đổi các khu công nghiệp truyền thống sang mô hình khu công nghiệp sinh thái.

Becamex cũng đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp khi doanh nghiệp thực hiện chi trả bồi thường tái định cư cho người dân bằng việc khấu trừ vào tiền sử dụng đất, hoặc tính vào chi phí đầu tư ban đầu.

Có tình trạng đầu cơ bất động sản, tăng giá 'ảo'

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nêu một số khó khăn hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải liên quan đến vấn đề đất đai, quy hoạch và đặc biệt là tình trạng chi phí tăng cao đang là khó khăn đáng kể đối với các doanh nghiệp.

Cụ thể, ông Khôi cho biết, theo phản ánh của doanh nghiệp, chi phí về giá đất đang tăng 15-20%, cùng với giá các loại nguyên vật liệu khác như sắt thép, xi măng cũng tăng theo. Chi phí cao khiến giá thành bất động sản cao dẫn đến tình trạng sản phẩm làm ra không bán được hoặc người có thu nhập thấp không mua được, dẫn đến không đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân. Do đó, VNREA cho rằng, việc giảm chi phí hình thành bất động sản, đặc biệt là thuế VAT, góp phần cân đối cung cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân.

Đáng chú ý, theo ông Khôi, tình trạng đầu cơ bất động sản có tồn tại và có hiện tượng tăng giá "ảo". VNREA kiến nghị cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ từ phía địa phương và xử lý vi phạm đầu cơ đất trong hoạt động giao dịch bất động sản.

Đề xuất giải pháp hạ giá thành bất động sản, ông Nguyễn Văn Khôi nêu giải pháp quan trọng nhất chính là cải cách thủ tục hành chính. Bởi "theo phản ánh của các doanh nghiệp, thời gian kéo dài của quy trình, thủ tục hành chính có thể làm tăng chi phí hình thành bất động sản tới 10%". Vì vậy, cần giảm chi phí hình thành bất động sản bằng cách rút ngắn thủ tục hành chính và thời gian thực hiện.

VNREA đề nghị công khai minh bạch vấn đề điều tiết thị trường bất động sản theo phân khúc, nhưng tránh làm tăng chi phí. Trong đó, cần ưu tiên phân khúc nhà ở xã hội phù hợp với người có thu nhập trung bình và người có nhu cầu nhà ở thực. Việc tính toán phân khúc chính xác sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, giúp chủ đầu tư đưa sản phẩm ra bán với mức giá phù hợp sau khi hoàn thành. Điều này cũng sẽ góp phần khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội thông qua các cơ chế ưu đãi về vốn, đất đai, thuế, thủ tục hành chính,…

Bên cạnh đó, VNREA cũng nêu ý kiến về trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Nếu như địa phương không bố trí nguồn lực hoặc không đưa ra cơ chế phù hợp để phát triển nhà ở xã hội, người thu nhập thấp sẽ không tiếp cận được. Đồng thời, địa phương cũng phải cùng ngân hàng tính toán hỗ trợ giảm lãi suất vay cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội và hỗ trợ lãi vay cho người mua nhà ở xã hội bởi "với mức thu nhập và giá nhà như hiện tại người lao động cần 20-30 năm mới có thể mua được nhà".

Cuối cùng, ông Khôi đề nghị cơ quan chức năng cần kiểm soát chặt, xử lý nghiêm các hành vi thao túng giá bất động sản trên thị trường như báo chí đã phản ánh trong thời gian vừa qua cũng như việc thống nhất chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội để tăng nguồn cung cho phân khúc này.

Đề xuất chế tài mạnh chống đầu cơ đất đai

Đồng tình với kiến nghị của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ông Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) khẳng định: Cần sớm có giải pháp ngăn chặn việc đầu cơ đất đai. Nếu như đất đã được giao hoặc cho thuê nhưng chưa xây dựng, cần hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Tức là không cho phép chuyển nhượng đất mà các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá nhưng không sử dụng. Chỉ khi nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng xong và đưa đất vào đầu tư xây dựng nhà ở để đáp ứng nhu cầu của người dân thì mới xem xét. 

Một giải pháp nữa được Bộ NN&MT đưa ra là đánh thuế. Đất sau khi nhận chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá, chủ đầu tư nắm giữ lâu năm mà chưa có nhà ở sẽ phải chịu mức thuế cao hơn.

Về vấn đề đấu giá đất, Bộ NN&MT đề nghị tăng mức tiền đặt cọc và giảm thời gian thu tiền, hạn chế đối tượng tham gia đấu giá lô đất nhỏ lẻ, ưu tiên doanh nghiệp xây dựng các dự án lớn để phát triển đô thị, tránh tình trạng đầu cơ.

Trả lời về chi phí xây dựng, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất đã bao gồm tất cả các chi phí: chi phí dự phòng, chi phí vốn, chi phí lợi nhuận, lãi vay ngân hàng… đều có. Các vướng mắc mà doanh nghiệp nêu Bộ NN&MT sẽ tiếp tục làm việc với các bên liên quan để nghiên cứu, điều chỉnh cho hài hòa.

Với đề xuất của Becamex về chi phí hỗ trợ tái định cư cho người dân, Bộ NN&MT cho hay: Rất khó để xác định được chi phí đầu tư thực tế của doanh nghiệp vào công tác giải phóng mặt bằng là bao nhiêu và tổng chi phí dự án là bao nhiêu để có chính sách phù hợp. Theo quy định hiện nay, chi phí doanh nghiệp bỏ ra để hỗ trợ người dân tái định cư không thể trực tiếp trừ vào tiền sử dụng đất.

Giải đáp về lĩnh vực tài chính, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Thành Trung cho biết, hiện nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã phân cấp toàn bộ xuống địa phương. Điều này có nghĩa là thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư chỉ như một giấy khai sinh, về cơ bản, nhà đầu tư sẽ hoạt động theo quyền đầu tư hoặc theo lựa chọn nhà đầu tư.

Trên tinh thần hạn chế tối đa việc bán đất, đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính cho rằng có thể đơn giản hóa thủ tục hành chính bằng việc bỏ yêu cầu chấp thuận chủ trương đầu tư đối với một số loại dự án như: Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu giá dự án đầu tư; với dự án đô thị đã được lựa chọn nhà đầu tư thì các dự án thành phần không cần trình cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư; đối với dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt và có nguồn thu ổn định không cần chấp thuận chủ trương đầu tư. 

Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn phải có những dự án cần được cấp có thẩm quyền xem xét chủ trương đầu tư, đặc biệt là các dự án liên quan đến: quốc phòng an ninh, hiệu quả sử dụng đất, tiết kiệm đất hoặc đối với các dự án có quy mô diện tích rất lớn, liên quan đến việc lấn biển, đất trồng lúa, đất nông nghiệp, đất rừng…Bộ Tài chính cho rằng, trước mắt có thể đơn giản hóa thủ tục đầu tư nhưng chưa thực hiện bỏ yêu cầu chấp thuận chủ trương đầu tư đối với tất cả các dự án lớn.

Với đề xuất có thêm cơ chế cho người thu nhập thấp vay để mua nhà ở xã hội, Bộ Tài chính cho biết, bên cạnh nguồn vốn của Ngân hàng Chính sách xã hội, Chính phủ đang chỉ đạo nghiên cứu Quỹ phát triển nhà ở xã hội. Nội dung này đang được xây dựng trong dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội. 

Với đề nghị đánh thuế đất cao để chống đầu cơ, Bộ Tài chính đang nghiên cứu để trình phương án tối ưu vừa đảm bảo mục đích chống đầu cơ đất, nhưng vẫn đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Phan Trang