Chuyên gia bàn giải pháp căn cơ hạn chế bỏ cọc đấu giá đất

Trao đổi với Báo điện tử Chính phủ về những giải pháp hạn chế tình trạng giá trúng đấu giá cao gấp chục lần giá khởi điểm, vượt xa giá trị thực trong khu vực; bỏ cọc đấu giá đất…Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc sàng lọc đối tượng và áp dụng các và các giải pháp bổ trợ sẽ khiến việc đấu giá đất nền trở về đúng bản chất.

Chưa có sự sàng lọc và ràng buộc hiệu quả đối tượng tham gia đấu giá đất

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, theo quy định của Luật Đất đai, việc đấu giá quyền sử dụng đất (đối với khu vực đã có hạ tầng) thì giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất của nhà nước. Tuy nhiên, bảng giá đất hiện nay mới chỉ phản ánh được 30-40% giá của thị trường. Bên cạnh đó, quy định mức đặt trước khi đấu giá đất chỉ bằng 20% giá khởi điểm. Như vậy, giá khởi điểm thấp, mức đặt trước cũng thấp nên tạo ra tâm lý cạnh tranh đối với người tham gia đấu giá, cả những người có nhu cầu thực và người có nhu cầu đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tham giá đấu giá với tâm lý có lợi nhuận tốt nếu trúng đấu giá với giá hợp lý.

Có thể thấy, số lượng hồ sơ trong các cuộc đấu giá tại các huyện ngoại thành Hà Nội gần đây cao kỷ lục. Theo thống kê, 68 lô đất ở Thanh Oai có hàng nghìn hồ sơ đăng ký; quá trình tổ chức đấu giá cũng kéo dài thể hiện tính cạnh tranh quyết liệt trong khâu bỏ giá. Bởi vì giá khởi điểm thấp, quá trình chào giá kéo dài nên giá trúng đấu giá cao hơn nhiều lần giá khởi điểm. "Tuy nhiên, tôi cho rằng đây cũng là một hiện tượng kinh tế thông thường, không có gì bất thường cả. Việc trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc không phải tội phạm, không phải hành vi phạm pháp. Nếu đấu giá đất vì một âm mưu thổi giá, gây lũng đoạn thị trường thì cơ quan điều tra sẽ xem xét hành vi cụ thể đó chứ không phải hành vi bỏ cọc", ông Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.

Phân tích nguyên nhân của vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, hạn chế của Luật là giá khởi điểm thấp, mức đặt trước thấp nên không tạo ra tính sàng lọc ban đầu đối với người dân, nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Bên cạnh đó, theo quy luật cung cầu, thời gian qua, những vướng mắc về pháp lý của các dự án bất động sản khiến số lượng các dự án bất động sản được triển khai rất ít so vói nhu cầu thực tế của người dân. Người dân có cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư. Những nhu cầu đó hoàn toàn chính đáng. Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu lớn sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên.

Mặt khác, luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở đã có quy định quản lý chặt chẽ, hạn chế triệt để việc phân lô bán nền tại các đô thị loại 3 trở lên. Điều này khiến cho nguồn cung thị trường đất nền bị hạn chế rất nhiều so với trước đây. Như vậy, trong bối cảnh khi Luật chưa triển khai, người dân muốn tìm mua những lô đất nền cuối cùng qua con đường nhà nước đấu giá.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, bản chất của việc đấu giá đất nền là nhà nước giao đất cho người dân, đáp ứng nhu cầu của người dân tại địa phương tổ chức đấu giá đất khi gia tăng dân số tự nhiên. Tuy nhiên, trong nhiều cuộc đấu giá đất vừa qua, người trúng đấu giá hầu hết lại không phải là người dân địa phương. Điển hình như cuộc đấu giá 68 lô đất tại Thanh Oai ngày 10/8, chỉ có 2 người dân địa phương trúng đấu giá, còn lại là nhà đầu tư đến từ nơi khác. Công cụ đấu giá đất nền bởi vậy đã biến tướng, trở thành "cuộc chơi" của các nhà đầu tư không có nhu cầu ở thực mà chủ yếu tham gia đấu giá để rồi gần như lập tức sang tên, kiếm lời.

Nếu không có giải pháp để khắc phục tình trạng này thì về lâu về dài giá đất sẽ tăng giá ngày càng cao

"Kết quả của việc đấu giá đất sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền. Với những lô đất người trúng đấu giá không thực hiên nghĩa vụ tài chính thì nhà nước vẫn nắm giữ. Như vậy, sẽ có các cuộc đấu giá khác, quá trình đó sẽ là một vòng lặp, giá trúng đấu giá sẽ vẫn cao. Điều này tạo hiệu ứng tâm lý, những người dân có đất ở khu vực đó sẽ kỳ vọng cao vào giá trị tài sản của mình. Mặt khác, quá trình giao dịch sẽ khiến cho dữ liệu đất đai tăng lên. Theo quy định, giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, phù hợp với giá trị giao dịch trên thị trường . Về lâu dài, dữ liệu đất đai tăng đó sẽ được thu thập và phản ánh trong bảng giá đất của địa phương ban hành hằng năm", ông Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.

Nhận định thêm về những hệ lụy khi giá đất neo cao, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, vấn đề về an cư, chi phí của người dân khi sử dụng đất sẽ tăng lên. Bên cạnh giao dịch mua bán, khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thông thường như sang tên, phí và lệ phí trong quá trình quản lý sử dụng đất cũng tăng lên, đây là hiệu ứng tác động đến nhiều chủ thể trong xã hội. Những người có nhu cầu mua bán có thể ít nhưng số người phải trả tiền để duy trì việc sử dụng đất hằng năm sẽ rất nhiều. Vì vậy, giá đất tăng lên sẽ khiến chúng ta khó thu hút đầu tư. Trong ngắn hạn có thể thu được nhiều hơn nhưng về lâu dài môi trường đầu tư tại các địa phương sẽ bị ảnh hưởng.

Đưa đấu giá đất về đúng bản chất là đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

Dưới góc nhìn chuyên gia về pháp lý bất động sản, ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu một số giải pháp trong việc tổ chức đấu giá để góp phần ngăn chặn tình trạng "sốt ảo".

Hiện tại, Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực vào tháng 1/2025 có quy định về chế tài đối với trường hợp daonh nghiệp tham gia đấu giá trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Doanh nghiệp chịu chế tài cấm tham gia đấu giá trong 5 năm. Tuy nhiên, Luật mới chỉ có chế tài đối với chủ thể là doanh nghiệp, người kinh doanh. Với người dân tham gia đấu giá nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì mới có quy định bị mất tiền đặt trước và lô đất sẽ được đấu giá lại.

Chuyên gia đánh giá, việc Hà Nội hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là hợp lý. Bởi, đấu giá theo dự án mới đầu tư đồng bộ hạ tầng và khắc phục được hiện tượng đầu cơ, găm giữ đất. Thực tế người trúng đấu giá đất rất ít khi xây dựng nhà ở, có những lô đất 5 -10 chưa được xây dựng và nó trở thành công cụ đầu cơ.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, trong tương lai, cần đưa việc đấu giá đất nền về đúng bản chất của nó là nhà nước giao đất cho người dân trong khu vực có nhu cầu về nhà ở.

Nhiều chuyên gia đã kiến nghị, đối tượng tham gia đấu giá đất nền là người dân có đăng ký thường trú tại cấp huyện tổ chức đấu giá. "Tất nhiên, nếu quy định này được thông qua cũng sẽ có những hệ lụy. Ví dụ như các nhà đầu tư chuyên nghiệp nhờ người dân tại địa phương đứng tên để đấu giá hoặc chính những người dân ở địa phương đó sẽ thành các nhà đầu tư nghiệp dư với nhu cầu chuyển nhượng kiếm lời. Giải pháp để xử lý vấn đề này có thể là áp dụng mệnh lệnh hành chính như người trúng đấu giá không được giao dịch trong khoảng thời gian nhất định (từ 2-3 năm không được chuyển nhượng), hoặc giải pháp về kinh tế khi mức thuế bất động sản có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…Việc này sẽ hạn chế các bất cập trong việc mua đi bán lại đất đấu giá, từ đó, giảm tình trạng đẩy giá rồi bỏ cọc. Như vậy, với việc sàng lọc đối tượng và áp dụng các và các giải pháp bổ trợ thì việc đấu giá đất nền sẽ được nắn chỉnh và trở về đúng bản chất của nó", ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu giải pháp.

Về giải pháp lâu dài, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, giá bất động sản cao là do quy luật cung cầu, nhu cầu của người dân lớn nhưng nguồn cung hạn chế, đáp ứng được nguồn cung sẽ giải quyết được gốc rễ của vấn đề.

Nhà nước đấu giá để giao đất trực tiếp cho người dân hay giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án dựa trên nền tảng là nhà nước phải ứng vốn ngân sách nhà nước để giải phóng mặt bằng, khi có đất sạch nhà nước mới tổ chức đấu giá được. Quá trình triển khai thực hiện đã được quy định trong luật Đất đai 2024. Một dự án khu đô thị không chỉ giải quyết vấn đề về đáp ứng nhu cầu về nhà ở mà còn có sự đồng bộ về hạ tầng, tạo động lực thúc đẩy. Dự án đấu giá quy mô rất nhỏ, không tạo ra động lực phát triển như các dự án đấu thầu.

Thu Cúc