Đặt thời hạn sử dụng sẽ giúp giải quyết bài toán cải tạo chung cư cũ

Phát biểu tại Hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết Bộ Xây dựng được Chính phủ, Quốc hội giao chủ trì xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tổng kết, đánh giá đề xuất các nhóm vấn đề chính. Trong đó, Luật Nhà ở có 8 nhóm chính sách và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) có 4 nhóm chính sách. 

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ được báo cáo Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6.

Bộ Xây dựng dự kiến tổ chức các hội thảo lấy ý kiến cho 2 dự thảo luật tại khu vực phía bắc (Hà Nội), khu vực phía nam (TPHCM) và miền Trung (Đà Nẵng). Sau đó, sẽ lấy ý kiến của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam...

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh mong muốn được nghe ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, đại diện UBND các tỉnh, thành phố khu vực phía bắc, nhất là các doanh nghiệp - đối tượng chịu tác động của luật về một số chính sách mới được dư luận quan tâm như: Vấn đề sở hữu chung cư, chính sách liên quan đến các địa phương, doanh nghiệp muốn thúc đẩy nguồn lực, dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, các vấn đề liên quan đến quỹ đất 20%...

Nhiều điểm mới được dư luận quan tâm

Tại Hội thảo, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết Bộ Xây dựng dự kiến thể chế hóa 8 nhóm chính sách mà Chính phủ đã trình Quốc hội, trong đó có một số điểm mới được dư luận quan tâm như quy định tại Chương 2 Dự thảo Luật Nhà ở về thời hạn sở hữu nhà chung cư. 

Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. Phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Dự kiến bổ sung mới toàn bộ các nội dung liên quan đến quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư (Điều 27 Dự thảo), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư (Điều 28 Dự thảo), xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu (Điều 29 Dự thảo), xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu (Điều 30 Dự thảo).

Phương án 2, không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng quy định các nội dung mới liên quan đến chính sách nhà ở xã hội. 

Trong đó, đối với trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án.

Phương án 1 (Điều 96 Dự thảo), quy định trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thuộc UBND cấp tỉnh; phương án 2 giữ nguyên các quy định hiện hành theo hướng đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP lên thành luật.

Về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công (Điều 97 Dự thảo), Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. Phương án 1 giữ nguyên quy định hiện hành tại Khoản 2 Điều 57 (bao gồm cả hình thức đấu thầu); phương án 2 thực hiện chỉ định chủ đầu tư...

Hội thảo đã tập trung làm rõ các nội dung như sự đồng bộ với các luật liên quan, cải cách thủ tục hành chính để tránh làm phát sinh chi phí; các chính sách mới như sở hữu chung cư có thời hạn; thúc đẩy nguồn lực trong đó có việc dành quỹ đất phát triển dự án nhà ở; chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân; quản lý vận hành chung cư với những vấn đề đang gây nhiều khiếu kiện.

Theo ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới, trong đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá.

Quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn vì trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn. Hiện tâm lý của người dân vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với giúp giá nhà giảm xuống.

"Muốn vậy, đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn. Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là đất thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ có mức giá hợp lý hơn", ông Cường đề xuất.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Dự thảo sửa đổi Luật có khá nhiều đổi mới. Phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn.

"Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cùng thửa đất đó nên việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua. Vì vậy nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận", đại diện Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nêu quan điểm

Ông Luyện Văn Phương Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội bày tỏ băn khoăn với các công trình theo quy định của Luật Nhà ở 2014 khi hết thời hạn sử dụng, xuống cấp thì sẽ xử lý ra sao?

Dẫn thực tế, ông Phương cho biết khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà này hầu hết là chung cư cao tầng và hết khả năng nâng thêm tầng nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu tư tham gia xây mới, cải tạo. Do đó, nếu không đặt thời hạn sử dụng chung cư thì vẫn không giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ bế tắc lâu nay.

Về lo ngại khi áp dụng quy định này sẽ khó bán được chung cư, ông Phương cho rằng điều này là thiếu căn cứ.

Toàn Thắng