Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Nhiều vấn đề cần làm rõ

Khó hiểu về xác định phạm vi điều chỉnh

Trao đổi với Báo Điện tử Chính phủ, luật sư Nguyễn Văn Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội) phân tích, tại Khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định như sau: "Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi" nhưng dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã bỏ đi cụm từ "nhằm mục đích sinh lợi".

Việc bỏ đi cụm từ này đã loại đi yếu tố quan trọng nhất để xác định một hoạt động đầu tư hay cung cấp dịch vụ có mục đích kinh doanh hay không? Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định, "Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận".

Theo luật sư Nguyễn Văn Tú, việc định nghĩa lại khái niệm "kinh doanh BĐS" tại dự thảo không chỉ xung đột trực tiếp với Luật Doanh nghiệp mà còn có nguy cơ gây ra nhầm lẫn, chồng lấn với hàng loạt luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở vì với cách định nghĩa như vậy thì bất cứ giao dịch nào liên quan đến BĐS cũng có thể bị coi là kinh doanh BĐS và thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS. 

Việc thay đổi phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật là vấn đề rất quan trọng, nhưng trong hồ sơ kèm theo dự thảo Luật Kinh doanh BĐS không có bất cứ giải thích nào về lý do của sự thay đổi trong cách định nghĩa này. 

Quy định thiếu nhất quán

Phân tích về Điều 10 của dự thảo Luật quy định về "Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS", luật sư Trần Hoàng Anh (Đoàn Luật sư Hà Nội) nhận xét: Khoản 1 quy định rõ các điều kiện mà tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đáp ứng. Có thể hiểu rằng nếu một tổ chức, cá nhân không đáp ứng các điều kiện đó thì không được coi là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS một cách hợp pháp.

Tuy nhiên, Khoản 2 của Điều này lại quy định đối tượng không bắt buộc phải thỏa mãn điều kiện kinh doanh BĐS tại Khoản 1, cụ thể: "Tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực giao dịch BĐS và kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật…".

Luật sư Trần Hoàng Anh đặt vấn đề, vậy tổ chức, cá nhân quy định tại Khoản 2 này có phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS hay không? Nếu đúng thì việc bắt buộc đáp ứng các yêu cầu quy định tại Khoản 1 có ý nghĩa gì? Nếu không phải thì tại sao lại quy định các đối tượng trên vào trong Luật? Phải chăng dự thảo Luật muốn áp đặt rằng các tổ chức, cá nhân được quy định tại Khoản 2 cũng đang thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS một cách không chính thức? Thêm một lần nữa, hồ sơ kèm theo dự thảo Luật không có bất cứ giải thích nào liên quan.

Nhiều quy định chưa được giải thích rõ ràng

Theo nhiều chuyên gia, quy định tại Điều 57 của dự thảo Luật đặt ra rất nhiều băn khoăn cho dư luận khi áp đặt, bắt buộc các giao dịch kinh doanh BĐS mà một bên là doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Quy định này không chỉ xung đột trực tiếp với Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch này mà người có lợi được xác định rõ ràng nhất chính là các sàn giao dịch BĐS. Không những vậy, dù Điều 57 chỉ quy định về các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch nhưng lại quy định luôn cả các giao dịch thuộc diện khuyến khích thông qua sàn giao dịch BĐS. Điều đáng nói là đối tượng "khuyến khích" ở đây hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS. Vấn đề này cũng không được đề cập hay có bất cứ giải thích nào từ phía Ban soạn thảo.

Tại Điều 61 Dự thảo quy định: "giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan".

Nhiều chuyên gia cho rằng, quy định như vậy rất thiếu căn cứ bởi các lý do sau:

Thứ nhất, sàn giao dịch BĐS không thể áp đặt giá bán làm cơ sở tính thuế. Bởi không thể khẳng định giá bán thông qua sàn là giá mua bán thực tế của các bên vì các chủ thể hoàn toàn có thể khai giá giao dịch qua sàn thấp hơn giá thực tế hoặc cao hơn giá thực tế vì mục đích trốn thuế hoặc rửa tiền.

Thứ hai, cơ sở để các bên đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản đã được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Công chứng, trong đó giao dịch BĐS cần phải bảo đảm các điều kiện để được coi là hợp pháp bao gồm tính xác thực, hợp pháp. Giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS chỉ bảo đảm rằng thông tin về giao dịch đó là minh bạch chứ chưa thể khẳng định tính xác thực, chưa chứng minh được tính hợp pháp của giao dịch đó.

Những vấn đề trên cho thấy quy định tại Điều 61 đã trao cho sàn giao dịch bất động sản quá nhiều quyền vốn không thuộc chức năng nhiệm vụ của nó; chồng lấn và xung đột với các quy định khác của pháp luật, đặc biệt là quy định về công chứng, chứng thực.

Thời gian qua, hoạt động của không ít sàn giao dịch BĐS chưa được kiểm soát chặt chẽ, quy định về điều kiện thành lập sàn lỏng lẻo, dễ dàng đã dẫn đến việc thành lập tràn lan. Bên cạnh một số sàn giao dịch hoạt động có uy tín thì nhiều sàn hoạt động không lành mạnh, có dấu hiệu lũng đoạn thị trường, thậm chí tiếp tay cho các hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật, hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư, gây thiệt hại cho người tiêu dùng. 

Những vụ án lớn trong thời gian vừa qua là minh chứng rõ ràng, gây ra không ít lo ngại của dư luận trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Nếu theo dự thảo này, các giao dịch BĐS bị bắt buộc hoặc khuyến khích thông qua sàn sẽ đặt ra câu hỏi lớn về cơ chế kiểm soát hoạt động của các sàn này, không những vậy, câu hỏi về cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý cho người tiêu dùng cũng vẫn tiếp tục chưa có câu trả lời thỏa đáng.

Các chuyên gia cho rằng, để dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thực sự phát huy hiệu quả, cần đặt yếu tố an toàn pháp lý cho người dân lên hàng đầu, các quy định cần được đặt ra trên cơ sở khách quan, có cơ sở lý luận, thực tiễn, có đánh giá tác động cụ thể và giải thích rõ ràng hơn.

Lê Sơn