Giải đáp về nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bà Thoa cũng muốn được biết, trường hợp người nhận chuyển nhượng đất từ trước năm 2004, nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng là đất khai hoang, chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất của nhà nước. Nay, người nhận chuyển nhượng đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho thửa đất đó thì có phải làm hợp đồng chuyển nhượng và nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Về vấn đề trên, Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư  Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời như sau:

Tại khoản 1, khoản 2, Điều 689 Bộ Luật Dân sự và khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Việc cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền được quy định tại khoản 1, Điều 11, Nghị định 84/2007/NĐ-CP như sau: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP.

Theo luật sư, trường hợp không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nêu tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP được hiểu là trường hợp không phải thực hiện thủ tục lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, có công chứng, chứng thực.

Nghĩa vụ thuế phát sinh trước năm 2009

Theo quy định tại khoản 1, khoản 4 Điều 1 và khoản 1 Điều 4 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính thì đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế.

Trường hợp bất động sản chưa được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà nhưng đã được chuyển nhượng và được cơ quan quản lý Nhà  nước có thẩm quyền chấp thuận thì căn  cứ vào các loại giấy tờ hợp pháp khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận để xác định đối tượng nộp thuế.

Các trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau ngày 1/1/2009 áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các loại tài sản pháp luật quy định phải đăng ký. Khi làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thì nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

Về các vấn đề bà Lương Thị Thoa hỏi:

1. Quy định tại khoản 7, Điều 19 bản Quy định về lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (ban hành kèm theo Quyết định số 737/2010/QĐ-UBND ngày 19/5/2010 của UBND tỉnh Cao Bằng) về trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, nay làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nay là thuế thu nhập cá nhân) và lệ phí trước bạ là có căn cứ và không mâu thuẫn với quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

2. Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2004, nguồn gốc đất chuyển nhượng là đất khai hoang, chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền), nay phù hợp quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp thì khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (không phải làm lại hợp đồng chuyển nhượng  có công chứng theo quy định),  người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Đây là trường hợp chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định. 

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.