Làm rõ tiêu chí, trường hợp cụ thể đấu giá quyền sử dụng đất

Mở rộng hạn mức nhưng bảo đảm chặt chẽ chuyển mục đích sử dụng đất

Phát biểu về các vấn đề còn ý kiến khác nhau, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Đỗ Đức Hiển nhất trí với Tờ trình của Chính phủ xin ý kiến Quốc hội đối với quy định về mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và bổ sung quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm.

Tuy nhiên, đối với vấn đề mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo bảo đảm thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng đã được xác định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Có như vậy mới vừa tạo điều kiện để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch nhưng cũng đồng thời bảo đảm kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đất trồng lúa.

Đề cập đến một số vấn đề liên quan đến giao đất và cho thuê đất, đại biểu Đỗ Đức Hiển phân tích những bất cập hiện nay.

Nghị quyết 18 của Trung ương xác định "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Tuy nhiên, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Đầu tư quy định điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư là "khu đất dự kiến thực hiện dự án đầu tư đã được giải phóng mặt bằng". Việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ được thực hiện khi không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất (nghĩa là đất chưa được giải phóng mặt bằng). Nay, dự thảo Luật quy định đấu giá quyền sử dụng đất cả đối với trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dẫn đến việc khó phân định trường hợp nào thực hiện đấu giá, trường hợp nào đấu thầu.

Đồng thời, Nghị quyết số 18 đã xác định việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt; đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá, tài sản đấu giá là tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc dự thảo Luật quy định tại Điều 136 cho phép việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ tiềm ẩn nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện; chưa kể tới việc phải được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là khó khả thi.

Từ đó, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cân nhắc không quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đồng thời bổ sung quy định làm rõ tiêu chí/trường hợp cụ thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất để bảo đảm thuận lợi cho quá trình tổ chức thực hiện.

Công chứng để làm 'nổi' các giao dịch 'ngầm' về đất đai

Về giải pháp nhằm khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về đất đai và những hạn chế trong quản lý thị trường bất động sản, đại biểu Đỗ Đức Hiển cho rằng, một trong những hạn chế, yếu kém trong quản lý đất đai nói chung, phát triển thị trường bất động sản nói riêng ở nước ta hiện nay là thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật đã bổ sung, hoàn thiện nhiều quy định như đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất phải đăng ký giá đất, tài sản trên đất; quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản...

Thực tế thời gian qua cho thấy nhiều vụ án liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm pháp luật khi ký hợp đồng, giao dịch với người mua, nhận chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện, thậm chí lừa đảo (chẳng hạn như vụ án Tập đoàn địa ốc Alibaba); chưa kể đến nhiều doanh nghiệp tìm cách lách luật huy động vốn của người dân thông qua thỏa thuận các hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ... và đến khi thị trường có biến động hoặc diễn biến không có lợi cho doanh nghiệp thì đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc kiện ra tòa để tuyên bố hợp đồng vô hiệu...

Điều này đặt ra yêu cầu cần phải có biện pháp phòng ngừa ngay từ khâu giao kết hợp đồng để hạn chế khả năng sẽ dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện và từ đó làm mất nhiều thời gian, chi phí cá nhân, tổ chức và cả nhà nước, thậm chí gây ảnh hưởng đến an ninh, trật tự. 

Thực tiễn cho thấy công chứng thực hiện tốt vai trò, chức năng của một "thẩm phán phòng ngừa" các tranh chấp. Việc chỉnh lý quy định tại Điều 36 dự thảo Luật theo hướng yêu cầu công chứng các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Đây có thể là một trong những giải pháp làm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch, bền vững, làm "nổi" các giao dịch "ngầm", góp phần đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất theo đúng chủ trương của Đảng.

Trong trường hợp này, cũng cần tính toán để có thể giảm mức phí công chứng; thủ tục cũng cần đơn giản hơn, có sự liên thông với cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan thuế... Các nội dung này cũng cần được nghiên cứu và có sự điều chỉnh trong cả các dự án luật hiện nay Chính phủ đang xem xét, chuẩn bị trình Quốc hội như Luật công chứng, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

70% công trình, dự án chậm tiến độ do GPMB, TĐC

Trao đổi với Báo Điện tử Chính phủ, đề cập đến việc thu hồi, giải phóng mặt bằng (GPMB), hỗ trợ tái định cư (TĐC) còn nhiều vướng mắc hiện nay, đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) thẳng thắn "mổ xẻ" các vấn đề bất cập, bởi theo đại biểu, có đến 70% các công trình, dự án chậm triển khai chủ yếu do tiến độ thu hồi đất.

Theo đó, tình trạng này đang gây lãng phí lớn cho các dự án đầu tư phát triển, gây bất bình trong dư luận, làm nảy sinh sự hoài nghi về tính công minh của pháp luật và là khởi nguồn của nhiều vụ kiện vượt cấp, kéo dài, mất an ninh trật tự... Nhiệm vụ cấp bách là cần phải chuyên nghiệp hóa công tác đền bù, GPMB, TĐC.

Đại biểu cho rằng, một vấn đề mấu chốt cần phải được quy định trong Luật Đất đai sửa đổi lần này là thống nhất chính sách đền bù trên lãnh thổ Việt Nam; xây dựng khung chính sách đền bù, TĐC trên địa bàn từng tỉnh để thống nhất phương pháp định giá và kiểm đếm, cách thức đền bù, đối tượng ảnh hưởng và phương án phục hồi kinh tế cho tất cả các dự án trên địa bàn, phù hợp với luật pháp Việt Nam, với thông lệ quốc tế và với điều kiện kinh tế xã hội từng địa phương. Khung chính sách có thể được điều chỉnh định kỳ hoặc khi có sự thay đổi về chính sách hay điều kiện KT-XH nhưng bất kỳ sự điều chỉnh nào cũng cần có sự phê duyệt của HĐND cấp tỉnh. Với dự án lớn, liên tỉnh, liên vùng thì khung chính sách có thể do Thủ tướng phê duyệt.

Bên cạnh đó, cần quy định về việc bắt buộc lập báo cáo TĐC, thời điểm phê duyệt báo cáo TĐC cũng như nội dung chính của báo cáo này. Dựa vào khung chính sách TĐC đã được phê duyệt, căn cứ vào yêu cầu kỹ thuật nêu trong báo cáo khả thi và Báo cáo đánh giá tác động môi trường để lập báo cáo TĐC cho từng dự án.

Theo đại biểu, công tác giám sát đền bù, TĐC và phục hồi sinh kế với việc giám sát TĐC phải được tiến hành ít nhất 6 tháng trước khi khởi công dự án và được duy trì đến khi hoàn thành thi công, giống như giám sát xây dựng và giám sát môi trường.

* Luật Đất đai sửa đổi dài 250 trang, gồm 16 chương, 245 điều và sẽ được Quốc hội thảo luận, thông qua tại 3 Kỳ họp. Dự kiến biểu quyết tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Lê Sơn