Nhiều điểm mới về giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.

Cơ bản chuyển sang cho thuê đất

Trong 10 năm qua, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm hạn chế dẫn đến vẫn còn tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật.

Chẳng hạn, tình trạng chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Hay, nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới.

Ngoài ra, vẫn còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm.

Việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã “lách” luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn.

Để khắc phục những hạn chế nêu trên, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất.

Luật đã thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương.

Mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Đất đai mới cũng đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế.

Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê.

Quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất cũng được mở rộng.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành, thì còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Chế tài mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai

Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu tư được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Đồng thời, Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát sinh mới các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như: quy định việc giao thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực của địa phương;

Quy định nhiều điều kiện để được giao đất cho thuê đất, như chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức

Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp).

Đồng thời, cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Khuyến khích tích tụ đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học và công nghệ, cơ giới hóa và phát triển sản xuất hàng hóa.

Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, đặc dụng nhằm bảo đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo là một trong những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của biến đổi khí hậu.

Bổ sung quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm đảm bảo quốc phòng, an ninh đất nước.

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất, do đó những đổi mới về công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 sẽ góp phần thu hút đầu tư, huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trong những năm tiếp theo.

Lê Thanh Khuyến

Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai