Quy định chặt chẽ lấy đất lúa, đất lâm nghiệp làm dự án nhà ở thương mại

Cảnh giác với việc ngấm ngầm 'thu gom đất'

Tham gia ý kiến tại phiên họp, đại biểu Trịnh Xuân An (tỉnh Đồng Nai) bày tỏ sự ủng hộ với dự thảo nghị quyết với đủ các cơ sở chính trị, pháp lý như tờ trình và báo cáo thẩm tra. Việc Quốc hội ban hành thêm nghị quyết này sẽ là cơ sở khơi thông nguồn lực, tăng thêm nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội.

Về phạm vi thí điểm, đại biểu đồng tình với việc thực hiện thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng không phải mang tính chất đại trà, chung chung. Đại biểu đánh giá cao việc thiết kế tại nghị quyết cho thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng đối với các dự án nào, tiêu chí nào. Trong đó với những quy định trong dự thảo nghị quyết sẽ chắc chắn chỉ áp dụng với khu vực đô thị, không có chuyện lấy đất lúa, đất nông nghiệp một cách đại trà, tràn lan để thực hiện nghị quyết. Đây là cách thiết kế khá hợp lý để thực hiện.

Đại biểu cho biết, dự thảo nghị quyết được tiếp thu ý kiến thảo luận tại tổ, đã tách điều 1 ra thành phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng. Đại biểu đề nghị thiết kế một điều riêng về quyền và trách nhiệm của tổ chức kinh doanh bất động sản.

Đồng tình với quan điểm này, đại biểu Mai Văn Hải (tỉnh Thanh Hóa) nêu vấn đề về điều kiện thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì chỉ có 1 trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sở sử dụng đất ở. Dự thảo nghị quyết mở rộng thêm 3 trường hợp, trong đó có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệpnên cần phải có quy định chặt chẽ hơn.

"Chúng ta mở rộng hình thức đối với đất nông nghiệp nhưng vẫn phải đảm bảo được vấn đề an ninh lương thực, đảm bảo được diện tích đất lúa là 3,5 triệu hecta đến năm 2030", đại biểu đề nghị.

Về phạm vi điều chỉnh, đại biểu thấy "băn khoăn" là phạm vi áp dụng trên địa bàn cả nước mà sao còn gọi là thí điểm nữa. Do đó, nên xác định phạm vi áp dụng ở một số tỉnh, thành phố, đặc biệt là các tỉnh, thành phố lớn nên áp dụng cơ chế thí điểm này.

Cho rằng, việc ban hành nghị quyết thí điểm này "kịp thời, đúng lúc và nhân văn", đại biểu Phạm Văn Hòa (tỉnh Đồng Tháp) nhấn mạnh, giải quyết được vấn đề này thì nghị quyết sẽ đạt được hiệu quả và được sự đồng thuận cao. 

Tuy nhiên, đối với vấn đề nhạy cảm này, đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, cần đề cao cảnh giác với việc thu gom đất sẽ ảnh hưởng đến vấn đề an ninh lương thực, vì đất nông nghiệp là đất lúa, nếu đất lúa sản xuất tốt, năng suất cao.

Đại biểu Phạm Đức Ấn (TP. Hà Nội) kiến nghị cần đánh thuế đối với lợi nhuận, lợi tức, lợi ích trong kinh doanh bất động sản, sử dụng các công cụ để điều tiết được giá đất đai và đảm bảo giá đất đai ở mức độ hợp lý để mọi người đều có thể tiếp cận, kể cả hoạt động kinh doanh mà giá đất cứ cao sẽ hệ lụy đến chuyện hàng hóa, giá cả, dịch vụ của Việt Nam sẽ tăng do giá đất phải đền bù rất lớn. Vấn đề này mang lại hệ lụy rất lớn cho cả nền kinh tế trong dài hạn. Đây là một vấn đề rất đáng quan tâm, ngoài việc ra một nghị quyết thì chúng ta cần phải tính đến những hệ lụy liên quan đến vấn đề này.

Tăng điều kiện tiếp cận đất đai cho phát triển nhà ở thương mại

Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy trân trọng cảm ơn các ý kiến phát biểu tâm huyết, trách nhiệm và rất cụ thể của các đại biểu. Cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu tối đa ý kiến của các đại biểu, đồng thời sẽ có báo cáo giải trình đầy đủ để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước khi gửi các đại biểu để làm cơ sở xem xét, quyết định.

Về mục đích ban hành Nghị quyết, Bộ trưởng nêu rõ, mục đích là nhằm bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà trong Luật Đất đai hiện chưa cho phép. Để thực hiện dự án nhà ở thương mại, có hai cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất, là cơ chế dịch chuyển bắt buộc (nhà nước thu hồi đất để giao nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư); cơ chế dịch chuyển tự nguyện (nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án, hoặc nhà đầu tư đang có quỹ đất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại).

Theo Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi năm 2010, Luật Đất đai năm 2013, cả 4 phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại đều được thực hiện, không bị hạn chế. Đến khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành, có hiệu lực, thì có 2 hình thức tiếp cận đất đai đã bị hạn chế, đó là hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức có quỹ đất để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn nữa. Mục đích ban hành Nghị quyết lần này là để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc tiếp cận đất đai ở tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là ở các địa phương, các tỉnh có thị trường bất động sản quy mô không lớn.

Kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, các đại biểu nhất trí cần thiết ban hành Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thể chế hóa chủ trương của Đảng, tăng thêm điều kiện tiếp cận đất đai cho phát triển nhà ở thương mại, góp phần phát triển kinh tế xã hội, tăng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Phó Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, các đại biểu đã cho ý kiến về tên gọi, nội dung, bố cục, phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, điều kiện áp dụng, tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm, đất và dự án nhà ở thương mại bán cho cán bộ, chiến sĩ của lực lượng vũ trang. Các đại biểu cũng đề nghị lưu ý đảm bảo diện tích đất trồng lúa, tỷ lệ che phủ rừng, có giải pháp ngăn chặn tiêu cực, đầu cơ, trục lợi chính sách hoặc để đất hoang hóa, đầu cơ vượt nhu cầu làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, gây hệ lụy cho nền kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô.

LS