Thực trạng, nguyên nhân và giải pháp đối với các trường hợp nhà, đất chưa đưa vào sử dụng

Chính sách thu hiện hành đối với nhà, đất đã được quy định khá đầy đủ, tạo hành lang pháp lý chung để Nhà nước thực hiện quản lý đối với đất đai, khuyến khích việc khai thác và sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần khuyến khích thị trường nhà, đất phát triển lành mạnh. Hệ thống chính sách thu đối với nhà, đất ngày càng được hoàn thiện (Quốc hội khóa XII vừa ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất và Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2011).

Tuy nhiên thời gian qua, một số báo đài có phản ánh về tình trạng đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô với giá trị lớn bị bỏ hoang, chưa đưa vào sử dụng trong các khu đô thị, dự án xây dựng nhà ở làm xấu cảnh quan đô thị, lãng phí đất đai cũng như một lượng vốn lớn của xã hội. Theo các chủ sở hữu, sử dụng nhà, đất thì việc chưa đưa nhà, đất vào sử dụng là do các khu đô thị mới chỉ xây xong phần thô và kiến trúc cảnh quan phụ trợ, còn hệ thống cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện nên người mua không đến ở. Tuy nhiên, nguyên nhân chính của việc đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô chưa đưa vào sử dụng chủ yếu là do đầu cơ, trong khi nhiều người có nhu cầu thực sự thì không mua được. Ngoài ra, cũng có trường hợp do cơ sở hạ tầng như điện, nước, đường sá tại các khu đô thị chưa xây dựng đồng bộ nên người dân chưa sử dụng nhà, đất.

Để giải quyết vấn đề đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô chưa đưa vào sử dụng, cần thiết xây dựng chính sách tạo hành lang pháp lý chung để hướng tới (i) Góp phần hoàn thiện hệ thống chính sách đối với nhà, đất và thúc đẩy thị trường nhà, đất phát triển lành mạnh; (ii) Tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai; khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả; (iii) Góp phần chỉnh trang đô thị, hạn chế đầu cơ đối với đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô.

Ngay từ đầu năm 2011, Thủ tướng Chính phủ đã có yêu cầu UBND thành phố Hà Nội kiểm tra hàng chục dự án có biệt thự tiền tỷ bỏ hoang nhiều năm nay. Thành phố Hà Nội cũng đã yêu cầu một số chủ đầu tư phải có trách nhiệm đôn đốc hoàn thiện các biệt thự theo đúng thiết kế, quy hoạch đã phê duyệt trong quý 2. Nếu quá thời hạn trên, khách hàng không hoàn thiện biệt thự, chủ đầu tư sẽ phải mua lại biệt thự theo giá có tính đến lãi suất ngân hàng để bán cho các khách hàng có nhu cầu thực sự. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là một giải pháp vì sau khi bán biệt thự, chủ đầu tư đã dùng tiền có được quay vòng vốn đầu tư các dự án khác nên sẽ có khó khăn về vốn để mua lại các biệt thự bỏ hoang.

Một giải pháp khác là Nhà nước phải đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ về điện, đường giao thông, cấp nước... thì cũng sẽ góp phần khuyến khích người dân đến ở. Tuy nhiên, giải pháp này cũng chỉ giải quyết được đối với các trường hợp thực sự có nhu cầu về nhà ở, còn việc đầu cơ thì không giải quyết được, mà đây là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên.

Cũng có giải pháp là thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai 2003. Tại Điều 38 Luật Đất đai 2003 có quy định các trường hợp phải thu hồi đất như: Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền... Vì vậy, đối với đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô sử dụng không hiệu quả thì cần thu hồi theo quy định của Luật đất đai 2003. Tuy nhiên, trong thực tế thì việc thu hồi là rất khó khăn.

Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu để trình Chính phủ quy định việc không cho phép phân lô bán nền, không cho xây dựng thô mà phải hoàn thiện trước khi bàn giao nhà cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Tuy nhiên, giải pháp này cũng chỉ giải quyết được việc hoàn thiện nhà theo đúng quy hoạch, thiết kế, đảm bảo cảnh quan đô thị chứ không giải quyết dứt điểm tình trạng chưa đưa nhà, đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai và cũng không giải quyết được các trường hợp đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà phân lô, nhà liền kề bỏ hoang, không hoàn thiện đã và đang tồn tại như hiện nay.

Để giải quyết tình trạng đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô chưa đưa vào sử dụng trong các khu đô thị, dự án xây dựng nhà ở như hiện nay thì ngoài các giải pháp nêu trên, việc đưa ra các biện pháp kinh tế và biện pháp xử phạt vi phạm hành chính là cần thiết. Qua đó, cần xây dựng quy định đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô chưa đưa vào sử dụng là đất chưa sử dụng theo đúng quy định và phải chịu thuế suất cao (thuế suất 0,15%) theo quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Phương án này đã có cơ sở pháp lý, thực hiện từ 01/01/2012 cùng với việc ban hành Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường để có quy định đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô chưa đưa vào sử dụng là đất chưa sử dụng theo đúng quy định.

Khi đã xác định đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô chưa đưa vào sử dụng là đất chưa sử dụng theo đúng quy định thì đây cũng là hành vi vi phạm đã được quy định tại Luật đất đai 2003 và phải được xử lý theo quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Khi đó cần xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo hướng tăng mức phạt đối với đất dự án chậm đưa vào sử dụng tại Điều 20 và bổ sung quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô chưa đưa vào sử dụng sau một thời gian nhất định.

Vụ chính sách thuế