Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư: Đã có chế tài đủ mạnh

Cư dân một dự án chung cư tại quận Nam Từ Liêm phản đối chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Ảnh minh họa

Với hành lang pháp lý chặt chẽ hơn, quy định này được cho là chế tài mạnh nhằm chấm dứt các vụ việc bức xúc kéo dài trong việc chủ đầu tư cố tình chây ỳ trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Tranh chấp chủ yếu liên quan đến quỹ bảo trì

Thời gian qua, các cơ quan báo chí cũng như dư luận đã đề cập rất nhiều đến vấn đề tranh chấp chung cư, trong đó việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư luôn là vấn đề "nóng” và là một trong những bất cập chủ yếu dẫn tới tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Riêng tại Hà Nội, thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, tính đến hết năm 2020, Thành phố có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào vận hành; đã thành lập 632 ban quản trị nhà chung cư; bàn giao 560 hồ sơ cho ban quản trị; bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 399 ban quản trị các tòa chung cư.

Điều đáng nói là sự chậm trễ trong việc thành lập Ban Quản trị nhà chung cư, bàn giao quỹ bảo trì 2% đã kéo theo nhiều hệ lụy trong bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà, gây bức xúc và tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư.

Điển hình, năm 2015, Ban Quản trị và người dân tại tòa nhà Keangnam (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã phải gửi đơn kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ vì lo ngại nguy cơ mất 2% quỹ bảo trì .

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện tranh chấp liên quan đến phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chiếm khoảng 36% trong tổng số vụ tranh chấp tại các chung cư. Số vụ tranh chấp liên quan đến sử dụng quỹ bảo trì chung cư chỉ đứng sau tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê của tòa nhà…

Báo cáo của các cơ quan chức năng thành phố Hà Nội và phản ánh của các cơ quan báo chí cho thấy những vấn đề tranh chấp trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư thường xảy ra ở những quận, huyện có nhiều tòa nhà chung cư được xây dựng và đưa vào vận hành như quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông, Hoàng Mai… Nhiều vụ việc, ngoài việc gửi đơn, thư kêu cứu đến các cơ quan chức năng của thành phố và các bộ, ngành có liên quan tố sự chây ỳ của chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì, ban quản trị tòa nhà và cư dân các dự án có những tranh chấp này còn căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư, đấu tranh đòi lại quỹ bảo trì chung cư.

Trên thực tế, Luật Nhà ở 2014 được ban hành đã quy định rất rõ về việc khi dự án đi vào vận hành thì chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập ban quản trị và bàn giao quỹ bảo trì (2%).

Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư đã “lách luật” vì nhiều dự án đi vào hoạt động từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, ở thời điểm trước đó thì Luật cho phép chủ đầu tư được quản lý, sử dụng phần phí bảo trì này.

Từ khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đến nay, việc chủ đầu tư chây ỳ, không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì vẫn xảy ra nhiều và ngày càng phức tạp hơn. Đây là một trong những nguyên nhân chính xảy ra tranh chấp chung cư kéo dài không có hồi kết trong nhiều năm nay.

Trao đổi với phóng viên Báo Điện tử Chính phủ, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết: Vừa qua, Thanh tra Bộ đã tiến hành thanh tra 22 dự án chung cư của 15 chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội về quản lý sử dụng phí bảo trì chung cư. Trong hàng loạt kết luận thanh tra được ban hành, Thanh tra Bộ đã chỉ ra nhiều vi phạm, tồn tại trong lĩnh vực quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư. Qua đó, yêu cầu các chủ đầu tư chuyển trả cho các ban quản trị chung cư số tiền 250 tỷ đồng.

“Bên cạnh đó, Thanh tra Bộ đã ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 7 chủ đầu tư với số tiền 820 triệu đồng và buộc các chủ đầu tư sai phạm áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, tháo dỡ ngay phần lấn chiếm không gian sử dụng chung để trả lại cho cư dân”, ông Tuấn cho biết.

Theo lãnh đạo Thanh tra Bộ Xây dựng, sau khi thanh tra, phần lớn các chủ đầu tư đã nhận thức đầy đủ và chấp hành tốt hơn các quy định về quản lý, sử dụng và bàn giao kinh phí bảo trì chung cư 2% cho các ban quản trị các tòa nhà chung cư đã được thành lập theo đúng quy định của pháp luật.

“Đối với các chủ đầu tư chây ỳ, cố tình vi phạm, quan điểm của Thanh tra Bộ sẽ xử lý nghiêm không né tránh theo đúng quy định tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP liên quan đến bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư vừa được Chính phủ ban hành”, ông Nguyễn Ngọc Tuấn nhấn mạnh.

Đã có chế tài đủ mạnh để xử lý vi phạm

Để khắc phục tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì tại các chung cư, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở 2014.

Trong đó, điểm nhấn đáng chú ý là sửa đổi, bổ sung Điều 37 thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Theo đó, ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.

Quy định tại Điều 37 Nghị định 30/2021/NĐ-CP nêu rõ, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản.

Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh. Căn cứ vào thông tin này, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Nghị định 30/2021/NĐ-CP cũng nêu rõ trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Cũng theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP, trong trường hợp tài khoản kinh doanh chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao thì UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho UBND cấp tỉnh.

Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế.

Theo phân tích của lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trước đây, Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định cưỡng chế chủ đầu tư vi phạm bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho các ban quản trị một cách chung chung, thiếu cụ thể, dẫn đến chính quyền các địa phương gặp nhiều khó khăn trong việc áp dụng, tổ chức triển khai thực hiện.

Cũng theo vị lãnh đạo này, việc ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP với những quy định mới, cụ thể đã tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho chính quyền địa phương trong quá trình triển khai cưỡng chế, thu hồi, bàn giao kinh phí  bảo trì cho các ban quản trị đối với từng trường hợp cụ thể nếu chủ đầu tư cố tình chây ỳ, vi phạm.

Chia sẻ với quan điểm này, các chuyên gia trên lĩnh vực bất động sản cho rằng Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng, chặt chẽ và cụ thể, dễ áp dụng và “chế tài đủ mạnh” trong việc xử lý chủ đầu tư cố tình vi phạm, chây ỳ hoặc chậm bàn giao kinh phí bảo trì chung cư cho các ban quản trị chung cư được bầu ra hợp pháp theo đúng quy định.

Đồng thời, kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền các địa phương cần phải tổ chức thực hiện các quy định mới ban hành này nghiêm minh, hiệu quả. Qua đó, góp phần cảnh báo, răn đe và xử lý nghiêm các chủ đầu tư vi phạm để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp chính đáng cho người mua nhà. Như vậy, nhà nước đã có quy định cụ thể và rất rõ ràng, việc còn lại là siết chặt thực hiện chế tài để luật pháp được thực hiện một cách nghiêm minh.

Toàn Thắng