Triển khai Luật Đất đai 2003 tại TP.Hồ Chí Minh: Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Từ khi triển khai Luật Đất đai năm 2003, TP.HCM thu ngân sách liên quan đến đất ngày càng tăng cao qua từng năm; nhiều khu đô thị, khu nhà ở, khu thương mại dịch vụ, khu công nghiệp và công trình công ích, công trình giao thông đã hình thành góp phần rất lớn vào tăng trưởng kinh tế, chất lượng cuộc sống của người dân thành phố ngày càng được nâng cao. Có được kết quả trên là do TP.HCM đã làm tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, trước tình hình mới, những quy định chung về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã không còn phù hợp và cần được chỉnh sửa.

Tình hình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh: Trước Luật Đất đai 2003, TP.HCM xây dựng Kế hoạch sử dụng đất đai 05 năm (2001-2005) và đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 844/QĐ-TTg ngày 31 tháng 7 năm 2003. Đồng thời, trong năm 2003, thành phố tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất 05 năm giai đoạn (2001-2005) và đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1060/QĐ-TTg ngày 04 tháng 10 năm 2004.

Do có sự xác định lại các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội và cơ cấu kinh tế của TP.HCM đến năm 2010, quy hoạch lại và điều chỉnh các khu, cụm công nghiệp tập trung theo hướng chuyên môn hóa theo Quyết định số 188/2004/QĐ-TTg ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế gắn với bảo vệ môi trường trong chiến lược phát triển bền vững… TP.HCM tổ chức lập Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2006-2010) và đã được Chính phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 10/2007/NQ-CP ngày 13 tháng 02 năm 2007.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp xã: Trước Luật Đất đai 2003, TP.HCM hàng năm chỉ tổ chức lập và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho các quận, huyện trên địa bàn thành phố, chưa tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất. Thực hiện Luật Đất đai 2003, từ năm 2005, thành phố đã triển khai công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2006-2010) cho 24 quận, huyện và các phường, xã, thị trấn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Kết quả lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2006-2010): UBND TP.HCM đã phê duyệt cho 24/24 quận - huyện và đã ban hành quyết định phê duyệt hồ sơ cho 159 phường, xã, thị trấn khu vực đô thị; UBND huyện phê duyệt hồ sơ cho 20 xã nông thôn.

Kết quả xử lý tình trạng chậm thực hiện kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai năm 2003: Do công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2006-2010) của cấp quận - huyện trên địa bàn TP.HCM mới được phê duyệt và công bố năm 2008 và năm 2009. Vì thế thời hạn chưa quá 03 năm để xử lý tình trạng chậm thực hiện kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đất đai. Tuy nhiên, hàng năm Sở TN&MT TP.HCM và UBND các quận, huyện đều tiến hành kiểm tra việc sử dụng đất và tiến độ đầu tư các dự án để xử lý các dự án triển khai chậm hoặc không triển khai. Kết quả đã xử lý thu hồi 80 dự án với tổng diện đất 1.140,2 ha.

Nhìn chung, cùng với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý và là cơ sở giúp cho công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất, cấp GiấyChứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng hiệu quả và chặt chẽ; Bước đầu đã có sự gắn kết giữa các loại hình quy hoạch với quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM, tạo sự hợp lý trong quản lý và sử dụng quỹ đất.

Những bất cập trong quản lý quy hoạch, sử dụng đất

Công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2006 - 2010) cấp huyện và cấp xã triển khai sớm nhưng tiến độ hoàn thành còn rất chậm so với yêu cầu. Nguyên nhân vì đây là lần đầu tiên các quận, huyện, phường, xã, thị trấn tổ chức triển khai thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trong khi đó các hướng dẫn, quy trình, định mức kinh tế - kỹ thuật phục vụ cho công tác lập, thẩm định quy hoạch chậm ban hành và hướng dẫn thực hiện, dự án lập quy hoạch phải thực hiện đấu thầu chọn đơn vị tư vấn thực hiện, trong khi đơn vị tư vấn trong lĩnh vực lập quy hoạch sử dụng đất còn quá ít, chưa có nhiều kinh nghiệm và không đáp ứng được tiến độ.

Hiệu quả của công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao.Trong đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt thấp so với chỉ tiêu đã được phê duyệt là do kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ pháp lý để giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất nên khi lập kế hoạch sử dụng đất, tâm lý của các địa phương, các ngành là đưa càng nhiều dự án vào kế hoạch sử dụng đất càng tốt, để khi cần sử dụng đất sẽ có cơ sở pháp lý để cơ quan Nhà nước ra quyết định thu hồi và giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (nếu không sẽ phải trình Chính phủ để phê duyệt điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất mới triển khai được dự án).

Hiệu quả sử dụng bản đồ quy hoạch sử dụng đất tại khu vực đô thị (tại các quận, phường, thị trấn) chưa cao. Khi giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hầu hết các quận đều sử dụng bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng vì ngoài yêu tố mặt bằng (ranh giới, diện tích) các bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng còn có thêm yếu tố về mật độ xây dựng và chiều cao công trình.

Hiện nay, tồn tại song song 02 loại quy hoạch có giá trị pháp lý như nhau là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, trong quy hoạch xây dựng có nội dung về quy hoạch sử dụng đất. Trong quá trình triển khai thực hiện, nội dung về quy hoạch sử dụng đất giữa 02 loại quy hoạch này có những điểm khác nhau do việc triển khai lập 02 loại quy hoạch này tại 02 thời điểm khác nhau nên quy hoạch được lập sau sẽ có sự điều chỉnh thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế. Việc không phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đã dẫn đến khó khăn trong việc sử dụng quy hoạch nào để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đôi khi dẫn đến sự khiếu nại của người dân về sự khác nhau này.

Theo quy định của Luật Đất đai 2003, quy hoạch sử dụng đất chi tiết cấp xã phải thể hiện trên bản đồ địa chính, trên từng thửa đất và sau khi được phê duyệt phải công bố rộng rãi cho người dân biết. Trong khi đó việc quy hoạch chỉ mới là dự kiến nên vị trí, ranh đất của dự án hoàn toàn chưa chính xác, chỉ khi thiết kế và dự án được phê duyệt thì mới tương đối chính xác về ranh giới diện tích đất của dự án. Do đó, khi triển khai thực hiện dự án mà ranh giới khác với ranh quy hoạch đã thể hiện trên bản đồ địa chính sẽ dẫn đến việc khiếu nại của dân, thường gặp nhất là các tuyến giao thông (như nút vòng xoay chỉ được xác định khi thiết kế được phê duyệt và cắm mốc thi công công trình).

Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2003

Theo UBND TP.HCM, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch chiến lược, phải đi trước một bước nhằm phân bổ một cách hợp lý ngưồn tài đất đai của quốc gia cho việc phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Đề nghị quy định cụ thể về mối liên hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch môi trường để đảm bảo các nội dung về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch môi trường phù hợp với nhau.

Kế hoạch sử dụng đất là dự kiến về thời gian thực hiện quy hoạch. Do đó để có thể linh hoạt và chủ động trong việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương và sự chuyển biến của thị trường đề nghị giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Nhà nước ban hành các chính sách đảm bảo người dân có đất trong khu quy hoạch được an tâm và những người có đất nằm trong khu quy hoạch là đất công trình công cộng bình đẳng với những người có đất nằm trong khu vực quy hoạch là đất nhà ở hoặc thương mại dịch vụ...

Nguyễn Thanh