Ai sợ nhất dự thảo Thông tư mới của NHNN?

Theo dự thảo Thông tư 36 sửa đổi, các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%.

Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%. Dự thảo thông tư cũng xếp “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” thay vì hệ số 150% như hiện nay.

Những quy định này được giới đầu tư đánh giá là sẽ siết chặt tín dụng cho lĩnh vực bất động sản trong khi lĩnh vực này vẫn còn khó khăn.

Hai đối tượng “sợ nhất”

Theo phân tích của cơ quan này, giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn bình quân của hệ thống là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh), thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản với số tiền lên đến khoảng 540 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn 40% theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36.

Việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% cũng ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR); theo đó CAR bình quân của toàn hệ thống giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ CAR bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ CAR 9%.

Theo NHNN, với cơ sở tính toán trên, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh bất động sản có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để đầu tư không.

Thậm chí NHNN còn đặt ra câu hỏi rất thẳng thắn: “Vậy câu hỏi đặt ra là, ai sợ quy định mới tại dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 nhất”?

Câu trả lời được NHNN đưa ra: “Chắc chắn là người đầu cơ và chủ đầu tư bất động sản có năng lực tài chính yếu kém. Đây cũng là 2 đối tượng dễ đẩy thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng bất động sản, nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu”.

“Người mua nhà để ở, người thuộc các đối tượng tham gia các chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ và người mua bất động sản không vì mục tiêu kinh doanh không chịu ảnh hưởng của sự thay đổi quy định của Thông tư 36”, NHNN khẳng định.

Bài học đắt giá

Giải thích thêm về mục tiêu đưa ra các quy định mới nói trên, NHNN cho biết từ năm 2015, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ. Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014.

“Thị trường bất động sản đã có đà phục hồi tốt. Đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản”, NHNN nêu quan điểm.

Cùng với thực tế dư nợ trên, NHNN cho biết, những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015. Cụ thể, tín dụng trung, dài hạn đã tăng nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng làm tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.

Việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường. Trong đó, hầu hết các khoản tín dụng cho lĩnh vực bất động sản có kỳ hạn trung, dài hạn.

Theo NHNN, nguồn vốn trung, dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả kinh tế nhất và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội. Vốn cho vay của các tổ chức tín dụng là vốn huy động từ tiền gửi của nhân dân và phải được phân bổ, sử dụng một cách an toàn, hiệu quả nhất chứ không phải dành riêng hay dồn vốn cho bất động sản.

“Chúng ta đã có bài học đắt giá mới đây còn nguyên giá trị về tập trung cho vay động sản trong giai đoạn 2006-2010 để rồi tự đẩy ngân hàng vào trạng thái rủi ro quá mức cùng với thị trường và nhà đầu tư, trong đó không ít ngân hàng khó khăn, thua lỗ, thậm chí lâm vào tình trạng phá sản vì cho vay bất động sản”, NHNN nhắc lại giai đoạn khó khăn vừa qua.

Theo NHNN, một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững cần phải có nhiều các chính sách, giải pháp hỗ trợ và quản lý của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương. Nó không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng.

Thanh Hằng