Bảng giá đất điều chỉnh: Cần kiểm soát hiệu quả 'đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương'

Hài hòa lợi ích

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội đánh giá cao việc UBND TPHCM ban hành Bảng giá đất trên địa bàn TPHCM, có hiệu lực kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025, được áp dụng cho 11 trường hợp theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (Bảng giá đất điều chỉnh).

Theo HoREA, Bảng giá đất điều chỉnh đã được Sở TN&MT TPHCM xây dựng tuân thủ nguyên tắc định giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, thực hiện phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bảng giá đất điều chỉnh bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể có liên quan là người sử dụng đất, đặc biệt là các cá nhân, hộ gia đình, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, sát với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TPHCM và bảo đảm công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất từ ngày 31/10/2024.

So sánh với bảng giá đất ở của dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được Sở TN&MT công bố ngày 29/7 vừa qua, HoREA cho rằng bảng giá đất ở của Bảng giá đất điều chỉnh đã có sự thay đổi rất hợp tình, hợp lý, tích cực.

Cụ thể, trong Bảng giá đất điều chỉnh, đối với đất ở trên địa bàn từng quận, huyện, thành phố Thủ Đức đã được cân chỉnh, tăng thấp nhất từ 2,36 lần (Quận 3) đến cao nhất 38,8 lần (huyện Hóc Môn) so với giá đất ban hành năm 2020 (dự thảo công bố ngày 29/7 tăng từ 10-20 lần).

Giá đất cao nhất trong Bảng giá đất điều chỉnh đối với đất ở là 687 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến đường (Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ) ở Quận 1, đã giảm 15,2% (123 triệu đồng/m2) so với mức giá 810 triệu đồng/m2 của dự thảo trước đó.

Tại thành phố Thủ Đức, giá đất cao nhất trong Bảng giá đất điều chỉnh đối với đất ở là 295 triệu đồng/m2 tại 4 tuyến đường (Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành, Nguyễn Cơ Thạch) thuộc Khu đô thị Sala. Đây cũng là 4 trong 570 tuyến đường mới của TPHCM chưa có giá đất và mới vừa được bổ sung vào Bảng giá đất điều chỉnh.

Cũng theo HoREA, ngoài việc cân chỉnh lại đồng bộ từ mức giá đất cao nhất đến các mức giá đất thấp hơn trên từng địa bàn quận, huyện, thành phố Thủ Đức theo từng vị trí đất và các vị trí đất giáp ranh của từng địa phương, Bảng giá đất điều chỉnh còn khắc phục được tình trạng giá đất chưa hợp lý của dự thảo trước đó tại một số địa bàn, như các Quận 1, 4 và 5 do chưa thật đảm bảo nguyên tắc, phương pháp xây dựng bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được tính toán bằng cách lấy bảng giá đất trước đó nhân đồng loạt với một hệ số cố định.

Giải pháp triển khai Bảng giá đất điều chỉnh

HoREA cho rằng Bảng giá đất điều chỉnh bảo đảm được sự công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày có hiệu lực 31/10 tới đây.

Đồng thời sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, tức là sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.

Tuy nhiên, việc sẽ áp dụng cho 11 trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, trong đó có áp dụng tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng, sẽ giúp tạo nguồn cung quỹ đất thực hiện các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị.

HoREA cũng cho hay, Bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.

Do vậy, giải pháp HoREA đưa ra là Nhà nước cần có biện pháp để kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành Bảng giá đất điều chỉnh để “kích giá, thổi giá đất” làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.

Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giải thích pháp luật để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu rõ và nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, đi đôi với các biện pháp quản lý, điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản.

Đề nghị Sở TN&MT TPHCM tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp với thực tế giá đất tại TPHCM để đất đai trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội, tạo điều kiện cho người dân được an cư lạc nghiệp.

4 trường hợp cần quan tâm

Trong quá trình triển khai, HoREA đề nghị quan tâm đến 4 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của Bảng giá đất điều chỉnh và sau đó là bảng giá đất lần đầu.

Thứ nhất, theo HoREA là cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Thứ hai, đó là người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có sổ hồng nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn.

Tiếp đến là đối với người sử dụng đất xin tách thửa đất đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để chia cho con cháu.

Đặc biệt là trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch treo, như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, quy hoạch khu dân cư chỉnh trang, hoặc nằm trong dự án treo, điển hình là dự án Bình Qưới Thanh Đa, mà trong nhiều năm qua người dân đã bị treo các quyền của người sử dụng đất, nếu tới đây được xóa treo thì có thể bị thiệt thòi lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.

Mạnh Hùng