Bộ Xây dựng lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp thu nhập

Theo nội dung văn bản, ngày 24/2, Văn phòng Chính phủ có thông báo ban hành kết luận của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở bình đẳng của người dân

Tại phiên họp này, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất xây dựng chính sách đối với phân khúc nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng. Chính sách được định hướng xây dựng phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của từng địa phương, đảm bảo tuân theo quy luật thị trường, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở cho nhiều phân khúc khác nhau. Mục tiêu đặt ra là đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở bình đẳng của người dân, phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thực tế.

Thực hiện nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ, kèm theo dự thảo tờ trình.

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương có ý kiến góp ý đối với hồ sơ dự thảo Nghị quyết.

Bộ Xây dựng cho biết, những năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm.

Trong đó, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền (để người dân xây dựng nhà ở) có mức tăng cao hơn cả; mức tăng bình quân khoảng 10 - 15% một năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%. Mức tăng giá nhà ở, đất ở vượt cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở của người dân thêm khó khăn.

Giá bất động sản 'leo thang' chưa có dấu hiệu dừng

Bên cạnh đó, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Các cơ chế, chính sách về nhà ở xã hội đã được hoàn thiện, thực thi đạt nhiều kết quả tích cực trong thời gian qua. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội chưa nhiều và cần có sự hỗ trợ của nhà nước, đặc biệt là cơ chế miễn tiền sử dụng đất và hỗ trợ đầu tư hạ tầng cũng chỉ tập trung giải quyết một phần chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Trong khi đó, trên thực tế còn rất nhiều đối tượng có thu nhập trung bình cũng vẫn còn rất khó khăn về nhà ở với mức giá nhà ở như hiện tại, đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn.

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2026 do Chứng khoán Vietcombank (VCBS) công bố mới đây, năm 2025, bất động sản miền Bắc ghi nhận đợt tăng giá mạnh trên diện rộng. Đà tăng tập trung tại các đô thị lớn và những khu vực vệ tinh hưởng lợi từ quy hoạch, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự lệch pha cung, cầu. Phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, trong khi các chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm cao cấp nhằm cải thiện biên lợi nhuận trong bối cảnh chi phí đầu vào leo thang.

VCBS cũng đánh giá chỉ số giá bất động sản trên thu nhập tại Hà Nội tăng mạnh trong giai đoạn 2024 - 2026. Theo đó, chỉ số này từ 19,6 năm 2024 lên 24,7 năm 2025 và dự kiến đạt 31,1 vào năm 2026, phản ánh khả năng chi trả nhà ở suy giảm nhanh.

Theo VCBS, mặt bằng giá chung cư miền Bắc hiện đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua cũng như hiệu quả khai thác cho thuê thực tế.

Vì vậy, từ cuối năm 2025, đà tăng bắt đầu chững lại khi nhiều khu vực tiệm cận vùng đỉnh của chu kỳ dài hạn, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng rời các thị trường đã bão hòa về giá để tìm kiếm cơ hội ở khu vực còn dư địa tăng trưởng.

Miền Nam được xem là lựa chọn thay thế nhờ nền giá thấp hơn tương đối và kỳ vọng phục hồi nguồn cung trong trung hạn. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ năm 2025 tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, tập trung chủ yếu ở khu vực lõi đô thị, đặc biệt là Thủ Đức, với loạt dự án quy mô lớn mở bán trong nửa cuối năm như: The Global City (10.000 căn), Mizuki Park (4.677 căn), The Privé (3.175 căn)…

Bên cạnh đó, hiệu ứng lan tỏa sang các tỉnh giáp ranh TP.HCM ngày càng rõ nét, những khu vực như Bình Dương (cũ), Đồng Nai và Long An (cũ) bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi và sôi động khi thị trường căn hộ đón hàng loạt dự án mới.

Phan Trang