Bồi thường thu hồi đất: Cần quy định ‘định lượng’ thay vì ‘định tính’

Phải bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi

Trong các vụ kiện gửi đến văn phòng luật sư, ông có thể cho biết các vụ khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai chiếm bao nhiêu phần trăm, mức độ phức tạp của các vụ việc đến đâu? Các vụ việc liên quan chủ yếu đến vấn đề gì?

Luật sư Hoàng Trọng Giáp: Thực tế cho thấy các vụ khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về đất đai luôn chiếm tỉ lệ nhiều nhất và phức tạp nhất, xuất phát từ nhiều nguyên nhân cả chủ quan và khách quan như do quy định pháp luật về đất đai hiện hành còn nhiều mâu thuẫn, một số quy định không cụ thể hóa gây khó hiểu cho người dân…

Ví dụ, hiện nay vấn đề nổi cộm được xem là mâu thuẫn trong quy định về đất đai là giá bồi thường thu hồi đất và giá đất trên thị trường. Trong khi giá đất Nhà nước quy định thì thấp, giá thị trường thường cao hơn nhiều, nhưng sau khi thu hồi đất của người dân để làm dự án thì chính đất đó lại được giao dịch với giá cao hơn rất nhiều lần, gây bức xúc cho người bị thu hồi đất.

Các vụ việc chúng tôi tiếp nhận để tư vấn, hỗ trợ pháp lý liên quan đến đất đai thường chiếm tỉ lệ cao và thường rất phức tạp, đa dạng, từ tranh chấp khi bồi thường thu hồi đất, xác định loại đất khi bồi thường, công tác giải phóng mặt bằng, hay tranh chấp liên quan đến cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Như ông vừa trao đổi thì khung giá đất do Chính phủ và HĐND cấp tỉnh quy định nói chung cũng như giá đất cụ thể do UBND quyết định nói riêng thường thấp xa so với giá thị trường, nên rất khó khăn trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án. Vậy ông có đề xuất gì để bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi?

Luật sư Hoàng Trọng Giáp: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất được quy định cụ thể tại Điều 113, 114 Luật Đất đai 2013 hiện hành. Theo đó, khung giá đất được Chính phủ thống nhất ban hành định kỳ 5 năm một lần, hiện nay khung giá đất được áp dụng theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019. Tại địa phương, bảng giá đất được UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh thông qua trước khi ban hành, định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Như vậy, mỗi tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương sẽ có bảng giá đất riêng áp dụng cho địa phương mình.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Còn giá đất cụ thể được UBND tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và đây là căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, pháp luật về đất đai hiện nay đã có những quy định rất cụ thể về khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể theo từng địa phương, khu vực nhưng công tác bồi thường thu hồi đất vẫn gặp nhiều khó khăn bởi giá đất thực tế cao hơn rất nhiều so với giá đất được địa phương ban hành.

Do vậy, để bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, theo quan điểm của luật sư thì người dân cần am hiểu những quy định pháp luật liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; kết hợp với việc giám sát kĩ các quy trình của cơ quan có thẩm quyền; xác thực chính xác về thủ tục, hồ sơ liên quan đến đất được bồi thường, bảo đảm quá trình diễn ra thuận lợi không vướng mắc từ phía người dân. 

Thực tế với công nghệ số phát triển như hiện nay thì người dân hoàn toàn dễ dàng tiếp cận với những quy định pháp luật qua nhiều kênh khác nhau, hay người dân có thể tham vấn pháp luật từ những chuyên gia pháp lí, luật sư để xác định các quyền lợi của mình trong công tác bồi thường thu hồi đất. Trường hợp cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm thì người dân có thể thực hiện quyền khiếu nại, hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết. Khiếu nại, hoặc khởi kiện là những việc làm không khó khăn và hoàn toàn văn minh.

Nhiều doanh nghiệp phản ánh rằng, hiện nay nhiều quy định của Luật Đất đai đang gây khó khăn cho kinh doanh bất động sản. Ví dụ như, doanh nghiệp phải "mua" quyền sử dụng đất tới 2 lần. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?

Luật sư Hoàng Trọng Giáp: Nhiều quy định của Luật Đất đai gây khó khăn cho kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn như, doanh nghiệp đã "mua" quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, kể cả đất ở, nhưng vẫn phải trả tiền cho Nhà nước để chuyển sang chế độ đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê trước hằng năm. Như vậy không khác nào phải "mua đất" 2 lần. 

Hoặc doanh nghiệp mua tài sản (qua hoặc không qua đấu giá, của hay không của doanh nghiệp cổ phần hóa), kèm theo quyền sử dụng đất mua được, thực chất đã là mua đất trong nhiều trường hợp, nhưng khi làm dự án bất động sản thì lại phải đấu giá để mua lại đất một lần nữa, không khác nào mua 2 lần. Chưa kể rất dễ dẫn đến bế tắc trong việc giải quyết quyền sở hữu hợp pháp phần bất động sản trên đất.

Theo quan điểm của tôi thì quy định nêu trên hiện gây khó khăn, bất lợi cho chính các doanh nghiệp, nhà đầu tư và tất nhiên các khoản chi phí đó doanh nghiệp, nhà đầu tư phải tính vào giá trị sản phẩm khi bán ra và cuối cùng người tiêu dùng phải chịu trả giá cao. Giải pháp cho vấn đề này chính là Nhà nước cần sửa đổi những quy định trên của Luật Đất đai để hóa giải mâu thuẫn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Để hạn chế khiếu kiện đất đai

Theo ông, sửa Luật Đất đai lần này cần phải làm rõ những khái niệm gì, cần chú ý những vấn đề gì để tránh những vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai?

Luật sư Hoàng Trọng Giáp: Đất đai là lĩnh vực phát sinh nhiều tranh chấp và phức tạp nhất hiện nay, đặc biệt trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất. Để hạn chế những vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai, theo tôi cần lưu ý:

Thứ nhất, nên hạn chế các cụm từ "định tính" trong văn bản quy phạm pháp luật. Trong trường hợp phải sử dụng cụm từ định tính như: "Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường", "sát với giá đất thực tế trên thị trường", "bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ"... thì cần "lượng hóa" các cụm từ này thành những quy định trực diện, dễ áp dụng. Về lâu dài, cần nghiên cứu, tham khảo những kinh nghiệm liên quan đến kĩ thuật lập pháp, lập quy của các nước phát triển trong việc sử dụng các cụm từ "định lượng", thuận tiện trong việc áp dụng. Ví dụ, thay vì quy định "phù hợp" với giá thị trường thì ta nên sử dụng các cụm từ "lượng hóa" như: "đúng bằng với giá thị trường", "tương đương giá thị trường".

Thứ hai, cần xây dựng cơ chế để người dân tham gia vào quy trình xây dựng bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể bởi họ không thể đứng ngoài cuộc khi người khác định giá tài sản do mình là chủ sử dụng. 

Thứ ba, cần xây dựng cơ chế để xác định giá đất theo thời giá thị trường. Trước hết, cần làm rõ khái niệm giá thị trường theo hướng xác định được giá bồi thường cho người dân mà họ có thể "chuyển nhượng" được trên thị trường tự do. 

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, thời hạn, thời hiệu giải quyết khiếu nại, tố cáo, bảo đảm thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo, Luật Tố tụng hành chính, Bộ luật Tố tụng dân sự và các luật khác có liên quan. Cần cập nhật nhanh chóng hướng dẫn Luật Đất đai bảo đảm cụ thể, khả thi.

Thứ năm, nâng cao chất lượng và trách nhiệm đội ngũ cán bộ cơ quan có thẩm quyền tiếp công dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai; giải quyết kịp thời, dứt điểm, công bố công khai kết quả giải quyết, không để khiếu kiện vượt cấp, diễn biến phức tạp, khiếu kiện đông người.

Thứ sáu, tăng cường sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong giải quyết khiếu nại, tố cáo khắc phục tình trạng chuyển đơn thư của công dân lòng vòng hoặc chậm giải quyết, né tránh trách nhiệm. Thường xuyên kiểm tra, thanh tra, phát hiện, chấn chỉnh những yếu kém, vi phạm trong thực hiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai.

Thứ bảy, quan tâm thực hiện hòa giải tại cơ sở; tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật, trợ giúp pháp lý trong việc giải quyết khiếu nại, tố cáo. Xử lý kiên quyết đối với các trường hợp lợi dụng quyền khiếu nại, tố cáo để kích động, gây rối, làm mất an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội.

Trân trọng cảm ơn ông./.

Giang Oanh (thực hiện)