Các nhà khoa học nêu loạt vấn đề cần làm rõ trong dự thảo Luật Đất đai

Theo TSKH. Phan Xuân Dũng, Chủ tịch VUSTA, sau 9 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, khá chặt chẽ cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi, nhiều chính sách, pháp luật liên quan quản lý, sử dụng đất đai đã được xây dựng mới, bổ sung cho phù hợp với thời kỳ mới của đất nước và bối cảnh hội nhập nên Luật Đất đai đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế như: Các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy hoạch sử dụng đất; nguồn lực về đất đai chưa thực sự phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước; thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất còn bất cập…

Cần có tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập

Cho ý kiến về giá đất và tổ chức định giá đất, TS. Nguyễn Hữu Dũng, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã bỏ khung giá đất và thực hiện định giá đất theo cơ chế thị trường. Việc bỏ khung giá đất đã tháo gỡ được những vướng mắc trước đây khó giải quyết trong thực tiễn liên quan đến định giá đất và bảng giá đất của các địa phương.

Tuy nhiên, định giá đất luôn là bài toán không hề đơn giản, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản ảnh sát giá thị trường.

Trong khi đó, hiện nay có sự chưa thống nhất về thuật ngữ: Thẩm định giá hay Định giá. Thuật ngữ "Thẩm định giá" nghĩa là định giá lại, đánh giá lại. Nếu định giá tài sản lần đầu, theo ngôn ngữ chung thì không bao giờ gọi là Thẩm định giá. Do vậy dùng thuật ngữ Định giá là chuẩn xác. Bởi một tài sản có thể định giá lần đầu hoặc định giá lại. Điều này cũng phù hợp với thông lệ quốc tế.

Cũng theo TS. Nguyễn Hữu Dũng, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5-7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. Vậy, cơ chế nào để có thể xác định giá để Nhà nước ban hành có thể sát với giá thị trường?

Theo TS. Nguyễn Hữu Dũng, phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất. Kinh nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan Nhà nước độc lập với nhau.

Hiện nay, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Lần đầu tiên Luật Đất đai năm 2013 được ban hành đề cập tới định giá đất độc lập khi quy định sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập vào hội đồng thẩm định giá.

Tuy nhiên quy định này ít nhiều mang tính chất thủ tục, hình thức, chỉ là một công đoạn cần phải có trước khi UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện các quyền quyết định giá đất của mình. Mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... Do vậy giá đất mang nặng tính "chủ quan, áp đặt". Vì thế tất cả các trường hợp giá đất đều thấp xa so với giá thị trường.

Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường, đó là giá đất sẽ được các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Theo kinh nghiệm của các nước, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước và có vai trò quan trọng trong việc định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình. 

Ở hầu hết các nước đặc biệt là các nước phát triển, việc định giá tài sản (BĐS và máy móc thiết bị) đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi" hay "thẩm quyền kép".

Nêu vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, quá trình thực thi Luật Đất đai vẫn còn khá nhiều tồn tại, đặc biệt là tính thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các luật có liên quan đến quy hoạch sử dụng đất như Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đất đai. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cũng vẫn chưa khắc phục được

Theo TS. Đặng Việc Dũng, quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch đi sau trong hệ thống quy hoạch. Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất là yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và tiềm năng đất đai có thể huy động được. Quy hoạch sử dụng đất là thành phần không thể thiếu trong tất cả các đồ án quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch. Vì vậy hệ thống quy hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần thống nhất và tuân thủ theo hệ thống quy hoạch chung.

TS. Đặng Việt Dũng đề nghị bổ sung các nội dung còn thiếu trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoach sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất đô thị và nông thôn vào dự thảo Luật Đất đai ( sửa đổi) cho đồng bộ và thống nhất với các luật liên quan.

Đồng thời bổ sung các quy định về đất đô thị, đất xây dựng đô thị, quy định về đất dân dụng, đất ngoài dân dụng và các danh mục đất đô thị khác (theo QC 01:2021) vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phục vụ công tác quy hoạch sử dụng đất trong đô thị, xác định mục đích sử dụng đất, định giá đất thuận lợi.

Góp ý về phương thức tích tụ đất nông nghiệp, ông Nguyễn Văn Tiến, Vụ trưởng Vụ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn,  Ban Kinh tế Trung ương đề nghị bổ sung phương thức tặng, cho quyền sử dụng đất. Bởi tích tụ ruộng đất được hiểu là quá trình các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tăng quy mô đất sản xuất nông nghiệp thông qua chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp dưới các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, hưởng thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Ngoài ra, trong thực tiễn, liên kết hợp tác sản xuất giữa các hộ nông dân để sản xuất hàng hóa theo nhu cầu của thị trường trong một giai đoạn, thời kỳ nhất định với quy mô không lớn nên không nhất thiết phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan Nhà nước. Vì vậy nên cân nhắc quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc tập trung đất nông nghiệp phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quyết định.

Theo kế hoạch, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022), cho ý kiến lần thứ hai tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Hoàng Giang