Cần làm rõ phương pháp xác định giá đất sát với thị trường

Trong thời gian qua, việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013 đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên quá trình thi hành vẫn còn những bất cập chưa khắc phục kịp thời. Do vậy, sửa Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Để Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hoàn thiện, Luật sư Nguyễn Chiến đóng góp một số ý kiến như sau:

Điều 73 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhưng không quy định về hình thức công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại UBND cấp xã trong khi việc quy định hình thức lấy ý kiến quy định tại Điều 68 khá là rõ ràng: "niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, điểm dân cư, niêm yết, trưng bày tại nơi công cộng".

Mặc dù đã có Nghị định số 42/2022/NĐ-CP ngày 24/6/2022 của Chính phủ quy định về việc cung cấp dịch vụ công trực tuyến của cơ quan nhà nước trên môi trường mạng, nhưng thực tế không phải UBND cấp xã nào cũng điện tử hóa cổng thông tin điện tử của xã/phường mình. Điều này đồng nghĩa với việc không phải lúc nào người dân cũng tiếp cận được việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại UBND cấp xã qua trang thông tin điện tử.

Do đó, cần cụ thể hóa hơn quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 73 Dự thảo Luật Đất đai.     

Đồng thời, cần bổ sung quy định thành lập Quỹ hỗ trợ cho người bị hạn chế khả năng lao động (người cao tuổi, người khuyết tật, trẻ em thuộc đối tượng bảo trợ xã hội) khi Nhà nước thu hồi đất bảo đảm quyền lợi, tạo sinh kế bền vững cho người có đất thu hồi đặc biệt là nhóm đối tượng dễ bị tổn thương, bảo đảm người có đất thu hồi có chỗ ở, cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Có ý kiến cho rằng nếu tái định cư xong mới thu hồi đất thì sẽ chậm trễ, nên đề nghị thu hồi đất trước rồi từng bước tái định cư cho người dân. Tuy nhiên, nhà nước ta lấy dân làm gốc. Nếu lo chậm trễ thu hồi mà phó mặc nơi ăn chốn ở, an cư lạc nghiệp của người dân, thậm chí để đến mức rơi vào tình trạng "màn trời, chiếu đất" thì việc thu hồi không còn mang giá trị nhân văn và toàn diện nữa. Do đó, việc bố trí tái định cư trước khi tiến hành thu hồi đất là hết sức cần thiết.

Chính vì vậy cần đẩy nhanh tốc độ tại khâu thu hồi, giải phóng mặt bằng, vì đây thuộc trách nhiệm của nhà nước, của cán bộ có thẩm quyền thực hiện.

Nên quy định rõ về phương thức thực hiện dự án phát triển quỹ đất

Một điểm nữa là, Dự thảo Luật chưa giải thích cụ thể về khái niệm "quỹ đất công ích" và cũng chưa có nghị định, văn bản nào hướng dẫn vấn đề này. Nếu làm rõ khái niệm sẽ dẫn đến khó thực hiện hoặc có khi thực hiện sai quy định, bởi đây là kẽ hở có thể bị các đối tượng lợi dụng dẫn đến vi phạm pháp luật.

Thời gian qua, các trung tâm phát triển quỹ đất chưa phát huy được vai trò trong việc tạo lập quỹ đất, hoạt động còn mang tính cục bộ, chưa có sự kết nối. Các cơ chế tài chính cho hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất còn vướng nhiều thủ tục về cấp vốn, hoàn vốn, hoàn trả chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật còn thiếu cơ chế về huy động và phát triển tiềm lực nguồn vốn mạnh, thiếu sự hỗ trợ và tham gia của hệ thống ngân hàng trong việc bố trí nguồn tiền cho tổ chức phát triển quỹ đất.

Do vậy, đề nghị Dự thảo Luật nên quy định rõ về phương thức thực hiện dự án phát triển quỹ đất để bảo đảm tính khả thi trong quá trình thực hiện.

Ngoài ra, Dự thảo Luật Đất đai chưa đưa các tổ chức xã hội - nghề nghiệp vào đối tượng giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi tổ chức xã hội - nghề nghiệp trong đó có Liên đoàn Luật sư Việt Nam, các Đoàn Luật sư các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, là tổ chức có ảnh hưởng trong đời sống xã hội, hoạt động của tổ chức xã hội nghề nghiệp, góp phần bảo vệ công lý, công bằng xã hội; góp phần xây dựng thể chế, chính sách, pháp luật, … Với tầm quan trọng như vậy, đề xuất Ban soạn thảo bổ sung vào Điểm h Khoản 2 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai:

"2. Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện sau đây:

… h) Cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính; tổ chức xã hội - nghề nghiệp có kinh phí hoạt động từ thu phí thành viên".

Cần làm rõ hơn các tiêu chí, điều kiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Ví dụ như "phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền", đối với những địa bàn vùng sâu vùng xa, vùng sinh sống của đồng bào dân tộc thiểu số thì phong tục, tập quán có sự khác biệt so với đại đa số địa phương. Nếu thuộc vào trường hợp tại địa bàn xã lẫn địa bàn huyện đều không có đất để bố trí tái định cư thì buộc phải bố trí tại các địa bàn khác có điều kiện tương đương.

Dự thảo Luật cần quy định rõ "điều kiện tương đương", là về mặt địa lý tương đương hay là về các tiêu chí được địa phương đề ra, bởi nếu bố trí người dân dân tộc thiểu số sang một địa bàn với các phong tục, tập quán hoàn toàn khác với nơi ở cũ thì sẽ không đáp ứng được một trong các điều kiện của khu tái định cư mà luật quy định.

Bổ sung nguyên tắc, điều kiện định giá đất

Dự thảo Luật cũng cần tập trung làm rõ hoặc yêu cầu bổ sung nhiều quy định liên quan đến phương pháp xác định giá đất sát với thị trường. Đặc biệt là cách thu thập thông tin giá thị trường để việc thẩm định giá chuẩn xác.

Bên cạnh đó, cần bổ sung thêm nguyên tắc, điều kiện định giá đất theo hướng bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định giá.

Về vấn đề giá đất, phải xác định rõ thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, vì theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động từng ngày.

Quy định của Dự thảo Luật chưa làm rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Vì vậy, cần đẩy nhanh tiến độ đánh giá tính khả thi của quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Chiến

Giám đốc Công ty Luật Nguyễn Chiến