Cần làm rõ vấn đề liên quan đến “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất”

Theo quy định quyền về chuyển quyền sử dụng đất tại Dự thảo Bộ luật Dân sự (BLDS) sửa đổi thì“người sử dụng đất có quyền thỏa thuận với chủ thể khác về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và các quyền sử dụng đất khác theo quy định của Luật Đất đai”.

Cân nhắc quy định về chuyển quyền sử dụng đất

Có ý kiến cho rằng, vấn đề “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất” cần được đưa vào Dự thảo BLDS (sửa đổi) để xác định rõ tính chất “dân sự” của hoạt động này, phân biệt với các chuyên ngành luật khác.

Tuy nhiên, theo chúng tôi, lập luận nêu trên không xác đáng, bởi BLDS 2005 hay Dự thảo BLDS (sửa đổi) đều định nghĩa rất rõ các quan hệ dân sự bao gồm “các quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động và các quan hệ khác hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm (sau đây gọi chung là quan hệ dân sự)”. Do vậy, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, cho dù không được quy định tại một mục riêng trong dự thảo BLDS (sửa đổi) thì vẫn mặc nhiên được thừa nhận là quan hệ dân sự và chịu sự điều chỉnh của BLDS nếu pháp luật chuyên ngành không quy định.

Đối với quy định “người có quyền sử dụng đất có quyền thỏa thuận với chủ thể khác”, có ý kiến cho rằng quy định này dường như hạn chế quyền đề nghị giao kết hợp đồng của chủ thể khác trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ý kiến thứ hai lại cho rằng quyền đề nghị giao kết hợp đồng chỉ áp dụng với chủ thể có quyền đối với tài sản, còn chủ thể khác chỉ có quyền chấp nhận hay không chấp nhận đề nghị giao kết. Do vậy, quy định tại Điều 523 Dự thảo BLDS (sửa đổi) không mâu thuẫn với nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của các chủ thể trong giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, dù theo cách hiểu thứ nhất hay cách hiểu thứ hai, thì giá trị thực tiễn của quy định trên gần như không có.

Ví dụ, anh A không thể khởi kiện anh B vì đã đề nghị anh A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh B, vì pháp luật dân sự quy định chỉ anh A (chủ sử dụng đất) mới có quyền thỏa thuận.

Thực chất thì việc rao bán, thỏa thuận hay thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có thể được thực hiện bởi bất kỳ ai nếu được sự cho phép “hợp pháp” của người sử dụng đất. Quy định trên vừa thừa (đã được pháp luật quy định) lại vừa chưa đầy đủ (hạn chế quyền của các chủ thể trong giao dịch dân sự), do vậy Dự thảo BLDS (sửa đổi) không nên quy định nội dung này.

Có nên quy định hình thức của hợp đồng?

Về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, theo khoản 1 Điều 525 Dự thảo BLDS (sửa đổi), hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất phải thỏa mãn hai yêu cầu: Bằng văn bản; phù hợp với quy định của bộ luật này, pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.

Có một số ý kiến không đồng tình với yêu cầu thứ 2, bởi lẽ quy định này dường như can thiệp quá sâu vào quyền tự thỏa thuận và định đoạt của đương sự và dễ gây ra các cách hiểu sai lầm.

Thực tế, các tranh chấp trong giao dịch dân sự liên quan đến hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xảy ra khá phổ biến, nên các nhà làm luật cần phải giải thích cụ thể “thế nào là phù hợp”.

Trong quá trình dự thảo BLDS (sửa đổi), đã có nhiều ý kiến xung quanh vấn đề “có nên quy định hình thức của hợp đồng” và “mục đích của quy định này”? Bởi thực tế hiện nay, có rất nhiều giao dịch bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức, trong đó có không ít trường hợp lợi dụng quy định của pháp luật để lật hợp đồng. Ngoài ra, sự chú trọng quá mức về hình thức hợp đồng (do pháp luật quy định) có thể sẽ vi phạm đến nguyên tắc tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận của các chủ thể.

Ý kiến khác lại cho rằng quan hệ chuyển quyền sử dụng đất vốn rất phức tạp, nên cần phải tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch và chuẩn mực nhất có thể để trước tiên là bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia, thứ nữa là tăng cường sự quản lý, giám sát của Nhà nước, và công cụ đầu tiên mà các nhà lập pháp có thể sử dụng đó là quy định về hình thức của hợp đồng.

Nhìn chung, luật hóa hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là điều cần thiết, nhưng nếu xây dựng như trong dự thảo BLDS (sửa đổi), thì dường như chưa thỏa mãn được mục tiêu này.

Lý do là, mặc dù Dự thảo đã tách hình thức hợp đồng với trình tự, thủ tục hợp đồng, tuy nhiên sự tách bạch này chỉ có ý nghĩa về mặt nghiên cứu, lý luận. Còn với người dân, thì họ mong chờ một điều gì hơn thế, đó là sự dễ hiểu, dễ vận dụng.

Đồng thời, mọi sự mù mờ trong pháp luật đều có nguy cơ trở thành sự hỗn loạn khi áp dụng trong thực tiễn, như trên đã phân tích, sự “phù hợp” với quy định pháp luật cần được giải thích cụ thể hơn, đặc biệt là phải có sự phân biệt giữa các khái niệm “hình thức hợp đồng”, “mẫu hợp đồng”, “điều khoản mẫu” trong hợp đồng.

Do đó, hình thức hợp đồng không phải là mẫu hợp đồng, mà nó đơn giản chỉ là cách biểu hiện ra bên ngoài của sự thống nhất ý chí giữa các chủ thể, cách biểu hiện đó có thể bằng lời nói, hành vi hoặc văn bản. Còn với “mẫu hợp đồng”, thì đó chỉ là một dạng văn bản dưới dạng tài liệu tham khảo, các bên có thể áp dụng, có thể không. Còn “điều khoản mẫu” thiên về nội dung hợp đồng, tương tự như mẫu hợp đồng, “điều khoản mẫu” có giá trị định hướng và tham khảo chứ không phải quy định bắt buộc.

Do vậy, nếu quy định về hình thức, chỉ nên dừng ở quy định bằng “văn bản”. Trong trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định khác, thì có thể tham chiếu đến khoản 2 Điều 10 Dự thảo BLDS (sửa đổi).

Bảo đảm 4 tiêu chí của hợp đồng

Quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được quy định chi tiết trong pháp luật chuyên ngành, trong đó người sử dụng đất có các quyền năng tương ứng với căn cứ xác lập, mục đích sử dụng hay thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, những đặc điểm pháp lý cơ bản của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, giúp người dân phân biệt hợp đồng này với các loại hợp đồng khác, lại chưa được đề cập đến trong mục này. Do vậy, pháp luật dân sự nên dành điều luật đầu tiên của mục 6 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất quy định về các đặc điểm pháp lý cơ bản của hợp đồng này.

Để bảo đảm hài hòa giữa những nguyên tắc chung và riêng khi giao kết các loại hợp đồng này, có thể xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 523 dự thảo BLDS (sửa đổi) như sau:

“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ thể khác về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, các quyền sử dụng đất khác trên cơ sở tuân thủ các quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất, hình thức và các trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng”.

Khi thiết lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, đòi hỏi các chủ thể phải xác định được các nội dung, điều khoản cơ bản cần phải có để bảo đảm các tiêu chí: Điều kiện giao kết của hợp đồng; Bảo đảm khả năng thực hiện của hợp đồng; Thông tin về đối tượng hợp đồng; Cơ chế giải quyết tranh chấp.

Pháp luật dân sự đã có quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung, nhưng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lại có thêm những điều kiện riêng. Do đó, khi các hợp đồng dân sự đặc thù được đưa vào dự thảo BLDS (sửa đổi), thì các điều kiện riêng để hợp đồng đó có hiệu lực nên được đưa vào.

Với những giao dịch phổ biến, đặc thù, phức tạp, lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp như chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật nên xây dựng các quy định cụ thể nhất có thể và giảm thiểu đến mức tối đa sự tham chiếu đến pháp luật chuyên ngành.

Một yêu cầu nữa trong phần nội dung hợp đồng, đó là “khả năng thực hiện của hợp đồng”. Bảo đảm tiêu chí này, hợp đồng phải đưa ra các thông tin cần thiết: Chủ thể, đối tượng hợp đồng, giá cả,... Nếu không có các nội dung này, thì sẽ không có cơ sở để thực hiện hợp đồng.

Đối tượng hợp đồng cũng là yếu tố không thể thiếu, nếu không có đối tượng, thì sẽ không thể xác định hợp đồng này xác lập để làm gì, đối tượng hợp đồng vừa là mục đích, vừa là động cơ để các chủ thể xác lập giao dịch với nhau.

Tương tự đối với giá cả, theo người viết, giá cả cần được coi là đối tượng hợp đồng để tạo sự bình đẳng với các đối tượng khác. Khi giao kết hợp đồng, một bên hướng tới tiền, một bên hướng tới hàng (tài sản khác), như vậy mục đích của các chủ thể này là bình đẳng.

Ngoài ra, việc quy định giá cả là điều khoản bắt buộc và là đối tượng hợp đồng còn có ý nghĩa về việc xác định nghĩa vụ tài chính với nhà nước và thuận tiện cho quá trình giải quyết tranh chấp và tính án phí (trong trường hợp xảy ra tranh chấp).

Cơ chế giải quyết tranh chấp cũng cần được luật hóa để tạo sự minh bạch và thông thoáng cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Bởi cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai phức tạp hơn so với các giao dịch khác, không chỉ do tòa án giải quyết mà trong một số trường hợp còn giải quyết thông qua con đường hành chính hoặc thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở bắt buộc tại UBND…

Trên thực tế, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất hiện nay không đơn thuần chỉ có đất, mà còn có các tài sản gắn với đất (cây cối, nhà ở, văn phòng, kết cấu hạ tầng, nhà xưởng trong khu công nghiệp...). Trong khi đó quy chế pháp lý đối với tài sản gắn với đất có sự khác biệt cơ bản với quyền sử dụng đất bởi tính đặc thù về quyền sở hữu.

Do vậy, dự thảo BLDS (sửa đổi) nên dành một khoản để quy định về giao dịch này trên cơ sở làm rõ các giao dịch về tài sản gắn liền với đất (mua bán tài sản gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; mua bán tài sản gắn với đất thuê; cho thuê quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất...) và nguyên tắc áp dụng pháp luật đối với những giao dịch này.

LS. Nguyễn Thuỳ Trang

Đoàn Luật sư TP Hà Nội