Cần nhiều chính sách mới, đột phá trong Luật Đất đai (sửa đổi) để phát triển đất nước

Quy định rõ trách nhiệm của UBND tỉnh về lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Báo Điện tử Chính phủ có cuộc trao đổi với Luật gia, TS. Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp) – Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương (PACC) xung quanh vấn đề này.

Về một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là "đấu giá quyền sử dụng đất", TS. Trần Minh Sơn cho rằng đây là vấn đề "nóng" thời gian qua, nhất là sau vụ đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm (TPHCM) trong năm 2022. Theo đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm 2 mục đích chủ yếu: Thu về cho ngân sách Nhà nước giá trị quyền sử dụng đất cao nhất của khu đất đấu giá để thực hiện dự án đầu tư; lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực triển khai thực hiện dự án đầu tư. 

Tuy nhiên, cho rằng có một số bất cập về đấu giá quyền sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS. Trần Minh Sơn kiến nghị cần xây dựng hoàn thiện theo hướng:

Một là, đề nghị bỏ quy định không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc đối tượng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chẳng hạn, một khu đất đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc 1/2.000 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể lựa chọn hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, như trường hợp 4 lô đất tại Thủ Thiêm đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 thì thực hiện đấu giá hoặc thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đều phù hợp.

Hai là, đề nghị quy định rõ về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc 1/2.000 của khu đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Ba là, bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (Điều 40) đã quy định nhưng không quy định lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà qua 4 cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm vừa qua để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đã cho thấy bất cập của việc áp dụng hình thức "đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá" là không phù hợp.

Trên cơ sở đó, TS. Trần Minh Sơn phân tích có 2 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Một là đấu giá từng nền nhà, căn nhà, căn hộ để chọn người mua có giá cao nhất thì có thể áp dụng hình thức "đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá" hoặc hình thức "đấu thầu qua mạng"; hai là đấu giá khu đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thì cần quy định phải áp dụng hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá" hoặc hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp" mới phù hợp.

Tiếp tục xã hội hóa, khuyến khích nhà đầu tư mua đất làm nhà ở xã hội

TS. Trần Minh Sơn cũng đề nghị xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, để đảm bảo sự phù hợp với điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về định hướng nhiệm vụ, giải pháp để phát triển thị trường bất động sản.

Đồng thời, khắc phục bất cập khác quy định tại Điều 64 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã loại bỏ cả trường hợp doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội như thực tiễn hơn 10 năm qua, nên cần tiếp tục xã hội hoá, khuyến khích nhà đầu tư tư nhân mua đất để làm nhà ở xã hội.

Cần tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để thực hiện đúng định hướng tại điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW, tương tự như quy định của Luật Đất đai 2013 hiện nay.

Đánh giá về đấu thầu dự án có sử dụng đất, ông Trần Minh Sơn nhìn nhận: Thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm 2 mục đích chủ yếu là lựa chọn được dự án tốt nhất, chất lượng nhất, hiệu quả nhất về kinh tế-xã hội; lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực cao nhất để đảm bảo triển khai thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ cam kết. 

Ông Sơn dẫn ví dụ: Năm 2007, căn cứ Điều 58 của Luật Đất đai 2003 cho phép "đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" nên TPHCM đã thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất "tam giác vàng" Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, Quận 1. Khu đất có diện tích khoảng 12.500 m², gồm khoảng 60% đất công là Trường PTTH Ernst Thalmann và khoảng 40% đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng được quy hoạch đất sử dụng đa mục đích, mật độ xây dựng tối đa 50%, chiều cao 224 m (60-65 tầng), quy mô dân số 3.610 người. Doanh nghiệp xếp thứ nhất trong cuộc đấu thầu này có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách Nhà nước khoảng 1.600 tỷ đồng; doanh nghiệp xếp thứ 2 có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách Nhà nước khoảng 600 tỷ đồng. Đây cũng là kinh nghiệm thực tế để xây dựng các quy phạm pháp luật về đấu thầu dự án có sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) phát sinh bất cập về đấu thầu.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay phát sinh một số bất cập về đấu thầu dự án có sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)  tại Điều 64, từ đó TS. Trần Minh Sơn kiến nghị hoàn thiện theo hướng nghiên cứu bổ sung điểm mới về điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định điều kiện có "văn bản chấp thuận đầu tư" của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bởi lẽ, Luật Đầu tư năm 2020 tại Điều 29 về đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất có quy định: "Việc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này được thực hiện sau khi chấp thuận đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư". Do vậy, đề nghị bổ sung điểm mới "có văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư".

Nghiên cứu bổ sung quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2.000 vào Điều 64 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vì chỉ cần có quy hoạch 1/2.000 thì đã có căn cứ để lập quy hoạch 1/500 và lập dự án đầu tư để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Bên cạnh quy định điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với "đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư", cần nghiên cứu hoàn thiện thêm quy định đấu thầu đối với 2 trường hợp, gồm: Đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ với đất do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức ngoài công lập sử dụng và đất đã được giải phóng mặt bằng do Nhà nước quản lý (100% đất công). Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Điều 64 quy định điều kiện để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng trong trường hợp "đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư".

Bỏ quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Đồng thời, đề nghị bỏ quy định "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" sau khi đấu thầu tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà chỉ nên quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh giám sát nhà đầu tư trúng thầu thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở thỏa thuận với người sử dụng đất.

Theo đó, trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng được từ 90% diện tích khu đất trúng thầu mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất phần đất còn lại thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất đối với  phần diện tích đất này và chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất này với mức bồi thường không thấp hơn mức bồi thường cao nhất đã thực hiện trong khu đất trúng thầu; nếu người sử dụng đất này không đồng ý thì một hoặc hai bên có quyền khởi kiện ra toà án và khi có quyết định của toà án, các bên phải chấp hành thực hiện bản án có hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự:

Xem xét thay thế quy định "giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất" bằng quy định "giá gói thầu là giá trị tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về đất đai và được ghi trong hồ sơ mời thầu". Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: "Giá khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 6 tháng trước thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất và không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất". Luật Đấu thầu năm 2013 (Điều 4) quy định: "Giá gói thầu là giá trị gói thầu được phê duyệt trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu; giá đề nghị trúng thầu là giá dự thầu của nhà thầu được đề nghị trúng thầu sau khi đã được sửa lỗi, hiệu chỉnh sai lệch theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, trừ đi giá trị giảm giá (nếu có)", nhưng Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2013 chưa quy định "giá gói thầu" trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Điều 64 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "4. Giá khởi điểm để đấu thầu…" là chưa chính xác, bởi lẽ "giá khởi điểm" thường chỉ áp dụng trong pháp luật về đấu giá tài sản. 

Đề cập đến các quy định về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc các dự án kinh doanh bất động sản "theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản", TS. Trần Minh Sơn phân tích: Cần có lộ trình để thể chế hóa việc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch theo định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Trong đó có thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo công khai, minh bạch, tại Điểm 2.4 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương: "Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...".

Lê Sơn