Cần thay đổi tư duy về chính sách làm nhà ở xã hội

Nêu ý kiến tại Hội thảo "Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, bảo đảm công bằng thụ hưởng" do Bộ Xây dựng và Báo Tiền phong tổ chức ngày 12/3, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Uỷ Ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đánh giá: Những năm gần đây, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã thực sự có chuyển động rất mạnh. Con số hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025 so với giai đoạn 2023-2024 chỉ đạt khoảng 40.000 - 50.000 căn mỗi năm là sự cải thiện đáng ghi nhận. Tuy nhiên, lượng nhà ở xã hội hiện nay so với nhu cầu thực tế vẫn còn khoảng cách khá xa.

Đề xuất tách nhà ở xã hội ra khỏi yếu tố thương mại

Tình trạng "lệch pha" này không chỉ với nhà ở xã hội mà trong toàn bộ cơ cấu thị trường bất động sản. Phân khúc nhà cao cấp thì rất nhiều, còn phân khúc vừa túi tiền của người lao động và nhà ở xã hội thì lại thiếu.

Ngay trong chính nhà ở xã hội cũng có nghịch lý. Có nơi xây xong người dân không đến ở. Có nơi nhu cầu rất lớn thì lại không có dự án. Có dự án cho thuê không ai thuê, có dự án để bán thì người cần lại không đủ điều kiện tiếp cận.

"Về vốn, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà xã hội, nhà ở công nhân (năm 2023) tăng lên 145.000 tỷ đồng (năm 2025) đến nay thực tế giải ngân rất thấp. Con số 145.000 tỷ đồng so với tổng dư nợ bất động sản khoảng 4,5 triệu tỷ đồng quy mô vẫn còn rất nhỏ. Rõ ràng ở đây có vấn đề trong cách tổ chức thực hiện", GS.TS Hoàng Văn Cường nói.

Giáo sư cũng nêu, nguyên nhân sâu xa của sự "lệch pha" này là do đang trộn lẫn giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi Nhà nước. Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, Nhà nước phải đứng ra lo bằng công cụ của Nhà nước, nhưng hiện nay chúng ta vẫn đang dùng công cụ thị trường để điều tiết.

Ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản không thể hoạt động phi thị trường. Nếu cứ dựa vào logic lợi nhuận để giải quyết bài toán phúc lợi sẽ rất khó thành công. GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, phải tách bạch rõ, đối với nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê, Nhà nước phải quyết định bằng công cụ Nhà nước, không thể hoàn toàn theo cơ chế thị trường.

Vấn đề thứ hai là đất đai. Tại sao nhà ở xã hội thường nằm xa trung tâm? Vì chúng ta vẫn phân bổ đất theo logic thị trường. Đất trung tâm dành cho dự án thương mại vì hiệu quả kinh tế cao hơn, còn nhà ở xã hội thì đẩy ra xa.

"Nhưng người thu nhập thấp là những người phải đi làm hàng ngày, rất cần tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Nếu thuê nhà ở quá xa, chi phí đi lại và cơ hội bị mất còn lớn hơn tiền thuê nhà. Trên thế giới, nhà ở xã hội không bị đẩy ra rìa đô thị mà nằm trong cấu trúc đô thị. Vì vậy, tôi cho rằng, chúng ta phải mạnh dạn dành quỹ đất tốt, kể cả đất trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê", GS.TS Hoàng Văn Cường nói.

Về vấn đề hạ tầng, GS. Hoàng Văn Cường cho rằng, nhà ở xã hội là chính sách của Nhà nước thì Nhà nước cần đầu tư hạ tầng đồng bộ, kể cả hạ tầng bên trong dự án. Nếu chỉ đầu tư hạ tầng bên ngoài rồi giao phần còn lại cho doanh nghiệp rất khó giảm giá thành.

"Cần có một quỹ tài chính riêng cho nhà ỡ xã hội. Khoản tiền tương đương 20% quỹ đất trong các dự án nhà thương mại hiện nay nên được tách riêng, không hòa chung vào ngân sách, mà dành trực tiếp cho phát triển nhà ở xã hội", ông nêu quan điểm.

Cuối cùng, GS. Hoàng Văn Cường cho rằng, quan trọng là cần thay đổi tư duy về chính sách nhà ở xã hội. Mục tiêu là bảo đảm chỗ ở cho người dân thu nhập thấp, không nhất thiết phải ai cũng sở hữu nhà. Với nhóm thu nhập rất thấp, nên ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn. Nhà nước xác định đối tượng, xét duyệt, phân bổ. Doanh nghiệp làm nhiệm vụ xây dựng và vận hành theo tiêu chuẩn đặt ra.

"Nếu coi NƠXH là một sản phẩm thị trường để phân phối theo lợi nhuận thì sẽ không giải quyết được vấn đề. Nhưng nếu coi đây là một chính sách phúc lợi và Nhà nước chủ động về đất, vốn, hạ tầng và phân bổ đối tượng, thì tôi tin chúng ta có thể xử lý được bài toán này", GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định.

Mục tiêu 'cán đích' 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Năm 2026, Chính phủ giao mục tiêu phát triển 158.700 căn nhà ở xã hội, tăng khoảng 1,5 lần so với năm 2025. Quy mô 220 dự án đang triển khai với gần 215.000 căn đã vượt mức kế hoạch của năm nay. Chỉ riêng tháng 2 vừa qua, các địa phương đã khởi công thêm 28 dự án, quy mô khoảng 20.000 căn hộ, cho thấy tín hiệu tích cực của chương trình.

Để đẩy nhanh tiến độ và hướng tới mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu, Bộ Xây dựng sẽ triển khai 9 nhóm giải pháp trọng tâm. Trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; phối hợp với các Bộ, ngành và địa phương theo sát tiến độ từng công trình; đồng thời yêu cầu các địa phương đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các chủ đầu tư tập trung nguồn lực để hoàn thành các dự án đang khởi công ngay trong năm nay, đồng thời chuẩn bị quỹ đất sạch có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ để phát triển thêm dự án mới. Các cơ chế đặc thù sẽ được áp dụng nhằm thu hút nhà đầu tư có năng lực tài chính, sẵn quỹ đất tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Đặc biệt, các dự án nhà ở xã hội sẽ được đưa vào nhóm "luồng xanh" về thủ tục hành chính, cho phép thực hiện song song nhiều quy trình nhằm cắt giảm tối thiểu 50% thời gian giải quyết thủ tục và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Tiến độ triển khai chương trình sẽ được tổng hợp, báo cáo Thủ tướng định kỳ hằng tháng và hằng quý để kịp thời có giải pháp chỉ đạo, điều hành.

Phan Trang