Để đất đai là động lực phát triển trong kỷ nguyên mới

Ngày 20/8, tại Hà Nội, Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) phối hợp Tạp chí VietTimes tổ chức hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số".

Trong những năm qua, hệ thống pháp luật đất đai đã có nhiều bước tiến, đặc biệt với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai đã đặt ra nhiều vấn đề mới. Một số quy định chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; chưa thể hiện rõ tinh thần đổi mới của Nghị quyết 57 về phát triển khoa học công nghệ và chuyển đổi số, cũng như Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân.

Tại hội nghị tổng kết 3 năm thực hiện Nghị quyết 18 và 1 năm thực hiện Luật Đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan chức năng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Nghị quyết 18 để làm cơ sở tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, bảo đảm đồng bộ với hệ thống pháp luật và phù hợp với yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" được tổ chức với mong muốn lắng nghe, trao đổi và tiếp thu những ý kiến tâm huyết, trí tuệ của các chuyên gia, nhà khoa học, các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân về những định hướng lớn trong việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18 và hoàn thiện Luật Đất đai. Biến đất đai thành động lực phát triển trong kỷ nguyên mới.

Nhiều giải pháp và cơ chế tháo gỡ trong Luật Đất đai 2024

Tập trung vào những giải pháp và cơ chế tháo gỡ theo Luật Đất đai 2024 và định hướng phát triển, Phó Viện trưởng Viện Chính sách Chiến lược Nông nghiệp và Môi trường Nguyễn Đình Thọ cho rằng: đổi mới cơ chế định giá đất trong Luật Đất đai 2024 đã thể hiện một bước chuyển quan trọng nhằm khắc phục những bất cập lâu nay, tạo ra cơ chế minh bạch và gần với giá trị thực trên thị trường.

Việc bỏ khung giá đất trung ương và giao quyền cho địa phương xác lập bảng giá dựa trên nguyên tắc thị trường cho phép chính quyền các cấp linh hoạt điều chỉnh theo điều kiện kinh tế, nhu cầu phát triển và đặc thù địa phương. Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định hàng năm, dựa trên cơ sở dữ liệu, hợp đồng chuyển nhượng và khảo sát thị trường, tạo ra sự phản ánh sát thực giá trị đất, đồng thời giảm rủi ro khoảng cách giữa giá nhà nước và giá giao dịch thực tế.

Ông Nguyễn Đình Thọ phân tích thêm, việc áp dụng bốn phương pháp định giá đất chính gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất được quy định rõ ràng, nhằm đảm bảo việc định giá thực hiện theo trình tự khoa học, khách quan và minh bạch.

Các phương pháp được lựa chọn linh hoạt tùy theo điều kiện cụ thể của từng loại đất, từng khu vực, đảm bảo tính chính xác, đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng cho cơ quan quản lý, tổ chức tư vấn và các bên liên quan. Thông tin đầu vào cho việc định giá được chuẩn hóa, lấy từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và khảo sát thực địa gần thời điểm định giá, đảm bảo độ tin cậy và tính cập nhật.

Ông Nguyễn Đình Thọ nhận định, cơ chế bãi bỏ khung giá đất và chuyển giao quyền xác định giá cho địa phương là thay đổi kỹ thuật có tính chất cải cách thể chế, chuyển đổi mô hình quản lý từ hành chính sang kinh tế thị trường. Khoảng cách giữa giá chính thức và giá thị trường được thu hẹp, giảm cơ hội trục lợi và tham nhũng, đồng thời khuyến khích các giao dịch đất đai minh bạch, công bằng, tạo nền tảng để các dự án phát triển đô thị, hạ tầng, nông nghiệp và khu công nghiệp thực hiện theo đúng giá trị thị trường, giúp tăng niềm tin của nhà đầu tư, người dân và cải thiện hiệu quả sử dụng đất.

Bên cạnh đó, quy định cho phép chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất từ trả một lần sang trả hằng năm mang lại lợi ích thiết thực cho doanh nghiệp trong việc quản lý vốn và dòng tiền. Việc khấu trừ phần tiền đã nộp trước vào các khoản thanh toán hàng năm giúp giảm áp lực tài chính ngay từ giai đoạn khởi đầu dự án, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp tái đầu tư vào sản xuất, hạ tầng và các hoạt động phát triển khác.

"Sự thay đổi thể hiện cách tiếp cận chính sách gần gũi với thực tiễn và nhu cầu của doanh nghiệp, kết hợp giữa quyền lợi của Nhà nước với khả năng phát triển dự án bền vững. Đây là một cơ chế mang tính linh hoạt cao, đồng thời củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào tính ổn định và minh bạch của pháp luật đất đai, tạo tiền đề cho thị trường bất động sản, khu công nghiệp và các lĩnh vực sử dụng đất khác phát triển ổn định, bền vững", ông Nguyễn Đình Thọ nhận định.

Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo Luật Đất đai 2024 cũng tập trung vào việc rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, giảm bớt các bước trung gian và chuẩn hóa quy trình thực hiện. Ông Nguyễn Đình Thọ cho rằng, việc công khai các thủ tục, biểu mẫu, thời gian xử lý, cùng với các chỉ tiêu đánh giá năng lực của cơ quan quản lý tạo ra cơ sở minh bạch, giúp người dân và nhà đầu tư chủ động trong các giao dịch và hoạch định kế hoạch đầu tư.

Về giải pháp cho các dự án chậm tiến độ, ông Nguyễn Đình Thọ nhận định, chế tài xử lý các dự án chậm triển khai theo Luật Đất đai 2024 mang tính triệt để, hướng đến việc khơi thông quỹ đất và giải quyết những nút thắt pháp lý kéo dài.

"Những dự án chậm tiến độ trên 24 tháng bị thu hồi mà không bồi thường tạo ra hiệu ứng cảnh báo mạnh mẽ, khiến các chủ đầu tư phải thực hiện đúng tiến độ. Quy định giúp giải phóng nguồn lực đất đai, cung cấp cơ hội cấp quyền sử dụng đất cho các dự án hiệu quả và đáp ứng nhu cầu thực tiễn của thị trường. Khả năng khắc phục dự án "treo" tạo điều kiện cho việc cấp sổ hồng, giảm chi phí vốn và gia tăng tính thanh khoản của thị trường bất động sản", ông Nguyễn Đình Thọ phân tích.

Đấu giá đất và đấu thầu dự án sử dụng đất cũng là một trong những vấn đề cần cải cách để đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong quản lý đất đai. Vấn đề cốt lõi xuất phát từ mục tiêu mâu thuẫn: đấu giá bán tài sản công cần đạt giá cao nhất để tối ưu hóa nguồn thu cho Nhà nước, trong khi đấu thầu phát triển hạ tầng đòi hỏi chi phí thấp nhất để thực hiện dự án có hiệu quả.

Ông Nguyễn Đình Thọ cho rằng, giải pháp khả thi là áp dụng đấu thầu quyền phát triển, phân tách quyền sử dụng đất và quyền phát triển hạ tầng. Mô hình đã được thực hiện thành công ở nhiều quốc gia, chứng minh hiệu quả của cơ chế trong việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo ra nguồn lực tài chính cho phát triển hạ tầng mà không làm gia tăng chi phí công khai.

TC