Đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở, tháo gỡ các vướng mắc phát sinh

Tùy theo thiết kế công trình hoặc theo dự án của từng loại nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu như 50 năm, 70 năm.

Bộ Xây dựng cho biết Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7 /2015. Qua hơn 6 năm thực hiện, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành trong thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên vẫn còn những tồn tại, hạn chế trong triển khai thực hiện do một số quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được sửa đổi, bổ sung tại các luật có liên quan khác, một số quy định đến nay đã không còn phù hợp với thực tế hoặc pháp luật nhà ở còn thiếu quy định, chưa điều chỉnh được hết các vấn đề xảy ra trong thực tiễn.

Cụ thể, về chính sách sở hữu nhà ở có các tồn tại, hạn chế như: Một số quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở còn chưa đầy đủ. Qua rà soát và đối chiếu với pháp luật hiện hành cho thấy một số quy định pháp luật liên quan đã có sửa đổi, bổ sung liên quan đến quyền và nghĩa vụ chủ sở hữu đối với tài sản là nhà ở. Do đó, Luật Nhà ở cũng cần thiết phải được rà soát, sửa đổi bổ sung để bảo đảm đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và phù hợp, thống nhất với pháp luật liên quan. Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư.

Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Điều này dễ dẫn đến tình trạng lách luật để đầu tư, mua đi bán lại nhà ở. Vì vậy, cần thiết bổ sung quy định cụ thể rõ ràng về việc không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán để tránh tình trạng kinh doanh, đầu cơ nhà ở...

Từ những vướng mắc nêu trên, việc sửa đổi Luật Nhà ở là thực sự cần thiết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, bổ sung các vấn đề mới nảy sinh; luật hóa các quy định, cơ chế đã được thực tiễn khẳng định phù hợp nhằm góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng bảo đảm an sinh xã hội.

Đề xuất các chính sách mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi)

Về chính sách sở hữu nhà ở, hướng sửa đổi là bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư (như tùy theo thiết kế công trình hoặc theo thực tế sử dụng, theo dự án của từng loại nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu như 50 năm, 70 năm…).

Cơ sở của đề xuất này là các nhà chung cư xây dựng từ năm 2005 trở lại đây (từ khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực) được xây dựng theo dự án, có hồ sơ thiết kế đầy đủ, có cơ sở để xác định thời hạn sử dụng của nhà chung cư. Do đó, việc quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Luật Nhà ở nhằm phù hợp với pháp luật về xây dựng cũng như tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, cải tạo xây dựng lại chung cư; quy định này cũng góp phần thay đổi nhận thức về sở hữu nhà ở trước đây là ổn định lâu dài và là một yếu tố tác động đến giảm giá thành căn hộ chung cư, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua.

Quy định về sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Sắp xếp đưa một số quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ Nghị định lên Luật Nhà ở và sửa đổi bổ sung làm rõ một số quy định nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý cho công tác quản lý quỹ nhà ở này, phù hợp với các pháp luật liên quan (như Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Tổ chức chính quyền địa phương); sửa đổi bổ sung làm rõ quy định về loại nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan quản lý nhà ở trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định rõ cá nhân nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất (để tạo cơ sở pháp lý cho thực hiện công nhận sở hữu nhà ở cho đối tượng này thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất); sửa đổi, quy định cụ thể về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để tránh tình trạng đầu cơ và bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc xử lý vi phạm.

Về chính sách phát triển nhà ở: Đề xuất bổ sung nội dung, tiêu chí thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở đảm bảo thống nhất với pháp luật liên quan, đồng thời đảm bảo kiểm soát chặt chẽ việc phát triển nhà ở phải đảm bảo nhu cầu ở thực tế tại địa phương, khu vực dự án, tránh tình trạng xin dự án để chiếm đất, đầu cơ, sau khi xây dựng xong thì để đất ở, nhà ở hoang hóa không sử dụng, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Quy định về phát triển nhà ở thương mại: Bộ Xây dựng rà soát, làm rõ hình thức lựa chọn chủ đầu tư theo hướng vẫn giữ nguyên 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư (đấu giá, đấu thầu, chỉ định chủ đầu tư), tuy nhiên làm rõ trường hợp chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đảm bảo phù hợp quy định của pháp luật liên quan và quy định của Luật Nhà ở về hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; bổ sung quy định về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; bổ sung quy định quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại...

Mời bạn đọc xem toàn văn hồ sơ đề nghị và góp ý tại đây.

Lan Phương