Đồng bộ giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS hồi phục và phát triển

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, đóng góp khoảng 11% GDP và là lĩnh vực có quan hệ hữu cơ với rất nhiều ngành kinh tế khác. Nó có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển và đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch…

Mới đây, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã công bố kết quả nghiên cứu đề tài khoa học "Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách". Nhóm nghiên cứu đề tài nêu bật sự đóng góp của BĐS thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như: Xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng...

Bên cạnh đó, đề tài còn chỉ ra rằng, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành BĐS sản mở rộng tăng 1 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng… Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành BĐS thay đổi giảm 10% thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%); ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là công nghiệp khai thác (giảm 0,210%)…

Đơn cử về tác động của BĐS tới những ngành nghề liên quan như ngành thép. Sản xuất và tiêu thụ thép trong tháng 10/2022 tiếp tục diễn biến theo chiều hướng đi xuống, khi giảm lần lượt 16,38% và 29,4% so với cùng kỳ. Theo nhiều doanh nghiệp (DN), nhà thầu xây dựng, tính đến thời điểm hiện tại, có rất ít công trình mới được xây dựng do chủ đầu tư hết vốn, nhưng lại khó vay tiền từ ngân hàng.

Để tìm giải pháp tháo gỡ thì chúng ta phải nhận diện được nguyên nhân dẫn đến sự "xuống dốc" của thị trường mũi nhọn này từ đâu. Bên cạnh hàng loạt các nguyên nhân tạo ra những khủng hoảng của thị trường BĐS thì hiện nay hai điểm nghẽn chính là sự thiếu hụt dòng tiền và vướng mắc về chính sách pháp lý.

Về vốn, hiện nay DN gặp khó trong tiếp cận vay vốn ngân hàng. Đặc biệt từ nửa cuối năm 2022, dù có tài sản đảm bảo vẫn không vay được do các ngân hàng hết hạn mức, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng vào BĐS. Nhiều khách hàng cũng không được giải ngân dù trước đó đã ký thỏa thuận cho vay, dẫn đến DN không bán được hàng.

Cùng với đó, lãi suất cho vay cuối năm 2022 cũng tăng hai đợt vào tháng 9 và tháng 11 gây thêm khó khăn cho huy động vốn. Đồng thời, DN cũng gặp áp lực với lượng lớn trái phiếu phải đáo hạn cuối 2022 và trong cả 2023.

Tiếp đến những vướng mắc về pháp lý cũng là một trong những nguyên nhân gây nên sự khó khăn cho phục hồi và phát triển của thị trường BĐS hiện nay. Theo ước tính của Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA), hiện tại Thành phố có tới hơn 70% khó khăn là từ các vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Tập trung vào các giải pháp mũi nhọn

Để giải quyết vấn đề nguồn tín dụng cho thị trường, mới đây Bộ Xây dựng cho biết sẽ kiến nghị Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn. Đề xuất này nếu thành hiện thực sẽ là đòn bẩy quan trọng để thúc đẩy nguồn cung của thị trường BĐS cho nhu cầu nhà ở của người dân.

Tiếp đến để góp phần tìm ra những giải pháp về vốn nhằm tháo gỡ các khó khăn cho các DN BĐS, ngày 8/2, tại cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước, hầu hết các DN BĐS, các chuyên gia kinh tế đều cho rằng khơi thông nguồn tín dụng (chiếm 70% nguồn vốn của DN BĐS trong năm 2022) là một trong những giải pháp cần thiết nhất mà Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ cần tạo điều kiện cho thị trường với các quyết sách kịp thời.

Tại đây, các DN lớn của thị trường BĐS như Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Tập đoàn Đất Xanh (DXG), đã có các kiến nghị và Thống đốc NHNN Nguyễn thị Hồng cho biết đã ghi nhận các ý kiến của các DN, hiệp hội như: Đề xuất giữ nguyên nhóm nợ, không nên phân biệt hệ số rủi ro, cần có hướng dẫn về tín dụng đối với việc phát triển khu đô thị, mở room tín dụng riêng cho BĐS, hỗ trợ tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội, có cơ chế riêng về tín dụng BĐS du lịch (condotel), miễn giảm lãi, điều kiện vay vốn, sửa Thông tư 16 cho phép cấp tín dụng để cơ cấu lại khoản vay, nên có một gói hỗ trợ lãi suất tương tự với gói 30.000 tỷ đồng năm 2013,…

Do đó, để giúp DN BĐS giải quyết "nút thắt" về vốn, Ngân hàng Nhà nước nên nới thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng, có chính sách tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản đảm bảo, làm rõ một số vấn đề về mục đích vay vốn, tạo điều kiện vay với người mua nhà…

Để đảm bảo cho hệ thống tín dụng an toàn, cần giảm lãi suất huy động, giảm lãi suất cho vay một cách từ từ, để đến quý IV/2023, lãi suất huy động và lãi suất cho vay trở về mức như năm 2021.

Đặc biệt vấn đề trái phiếu DN, nên giãn thời gian thực hiện thêm 1 năm đối với quy định về xác định nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu DN riêng lẻ phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và giãn yêu cầu xếp hạng tín nhiệm trong 1 năm sẽ giúp thị trường có thêm thời gian điều chỉnh và có thể duy trì nhu cầu đầu tư trái phiếu của nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp.

Một trong những giải pháp của HOREA rất khả thi được các DN BĐS và chuyên gia kinh tế đánh giá cao là về cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm. Cốt lõi của vấn đề này chính là tạo điều kiện để dòng tiền mới được "bơm" vào thị trường BĐS là rất thết thực để giải quyết vấn đề vốn vì hiện nay điều kiện vay còn quá khắc khe, như yêu cầu DN phải có giấy phép xây dựng, giống như "giấy phép con" gây khó khăn cho DN BĐS trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Về giải pháp để tháo gỡ những vấn đề vướng mắc pháp lý cần có sự phối hợp đồng bộ từ vi mô đến vĩ mô. Từ việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, ban hành các văn bản nghị định của Chính phủ đến các địa phương.

Quan trọng nhất là trong bối cảnh hiện nay, để định hướng, Chính phủ cần ban hành các nghị định kịp thời với tình hình cụ thể hiện tại để tháo gỡ ngay những vướng mắc của thị trường BĐS như nghị định về đất đai, Nghị định quy định về quy trình, thủ tục hành chính đầu tư xây dựng các dự án BĐS, nhà ở, đô thị để thống nhất về thủ tục hành chính ở trong toàn quốc.

Bên cạnh những giải pháp trọng tâm nêu trên bản thân các DN BĐS cũng phải nỗ lực để đồng hành, hợp tác với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong giải quyết các vướng mắc. Theo đó, các DN phải tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm; cần phải chủ động, tích cực tham gia thực hiện thực hiện các giải pháp xử lý những khó khăn nội tại như cơ cấu lại doanh nghiệp, sắp xếp các dự án, sản phẩm, giá bán… để đáp ứng nhu cầu và phù hợp với thực tế thị trường.

TS. Ngô Văn Tuấn