Giải bài toán quy định chồng chéo, nâng hiệu quả quản lý đất đai

Giải quyết triệt để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các pháp luật liên quan

TS. Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có 8 điểm mới cơ bản, trong đó có những nội dung như: nâng cao chất lượng quy hoạch, định hướng quy hoạch bám theo hướng tuyến giao thông; sử dụng cả hai hình thức đấu giá và đấu thầu; tách giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng thành 2 dự án riêng; bỏ khung giá đất; xây dựng cơ chế điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất…

Đáng chú ý, đây là lần đầu tiên áp dụng chế tài đối với đất đai thuộc các cơ sở tôn giáo và cũng là một trong 8 nội dung mới và đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này.

Theo đó, trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này bổ sung quy định phân định rõ diện tích xây dựng cơ sở thờ tự của các cơ sở tôn giáo với diện tích đất đai còn lại (đất thường, đất kinh doanh). Bên cạnh đó, diện tích đất dùng để xây dựng thờ tự cũng sẽ bị áp trần diện tích (quy định diện tích tối đa được phép xây dựng là bao nhiêu) thay vì để xây dựng tràn lan như nhiều năm qua.

Đối với diện tích đất không thuộc xây dựng cơ sở thờ tự, hoặc đất dùng để kinh doanh thì cơ sở tôn giáo bắt buộc phải đóng thuế đất cho Nhà nước. 

TS. Mai Văn Phấn cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bám sát 5 quan điểm cơ bản. 

Thứ nhất là các nghị quyết của Đảng chính là cơ sở để thể chế hóa.

Thứ hai là việc sửa luật lần này cố gắng giải quyết triệt để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các pháp luật liên quan. Qua rà soát, Tổng cục Quản lý đất đai ước tính có gần 100 quy định liên quan, do đó rất khó cho việc tổ chức thực hiện. "Có tình trạng cùng một mảnh đất, mà rất nhiều luật chồng lên. Quan điểm là cố gắng giải quyết bài toán này, để tổ chức thực hiện luật mới suôn sẻ", TS. Mai Văn Phấn cho hay.

Thứ ba là cố gắng phân cấp gần như triệt để cho các địa phương. Cơ quan Trung ương là cơ quan chịu trách nhiệm kiểm tra giám sát, cơ quan địa phương là nơi tổ chức thực hiện.

Thứ tư là thực hiện tiến bộ, công bằng, định hướng xã hội chủ nghĩa, giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó mục tiêu được ưu tiên là quyền lợi của người dân.

Thứ năm là đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo ra công cụ để triệt tiêu những tiêu cực trong việc người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai, trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai được đặc biệt chú trọng.

Hướng tới giá đất theo cơ chế thị trường thực chất

Trong nhiều điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) được nêu, vấn đề được quan tâm nhất và cũng tạo nhiều tranh luận nhất là bỏ khung giá đất, chỉ yêu cầu bảng giá đất. Theo TS. Mai Văn Phấn, hiện tại, ban soạn thảo đưa ra cơ chế nguyên tắc để xác định giá đất theo thị trường, nhưng vấn đề tiêu chí thị trường đang có rất nhiều quan điểm khác nhau.

Thực tế giao dịch đất đai ở Việt Nam phần lớn là phi chính thức nên cơ sở dữ liệu, nhất là về giá, chưa làm được đầy đủ. Do đó, rất khó có cơ sở xác định các yếu tố đầu vào để tính toán mức giá thị trường.

Đánh giá về vấn đề này, GS.TS, Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý. Trước đây, việc ban hành và sử dụng khung giá đất thực chất là biện pháp hành chính, nay sử dụng bảng giá theo thị trường là đã chuyển sang dùng tư duy thị trường trong quản lý. Đây là sự thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế khác trong chính sách pháp luật về đất đai; kèm theo việc sử dụng giá thị trường, sẽ là việc xóa bỏ cơ chế xin cho, tư lợi. 

Về lo ngại việc bỏ khung giá đất sẽ làm giá đất tăng, tiền đền bù tăng cao, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, chi phí sản xuất của doanh nghiệp, người nghèo khó tiếp cận đất đai, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, phải đi vào giải quyết từng vấn đề xem đó có thực sự là rào cản hay đó chỉ là lý do biện minh để chần chừ không thực hiện.

"Bảng giá này phải phù hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường. Giá cả thị trường luôn biến động, khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định, xác định được, đó là giá trị mang lại của đất. Theo dự thảo quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Nên cập nhật giá hàng năm theo vùng giá trị nhưng ổn định giá thu theo định kỳ 5 năm và có chính sách ưu đãi cho các đối tượng cần thiết được công bố công khai, minh bạch", ông Hoàng Văn Cường phân tích, kiến nghị.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho hay: "Trong giai đoạn hiện nay, Nghị quyết số 18-NQ/TW là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả".

Trên cơ sở đó, hội thảo tập trung trao đổi, thảo luận và đóng góp ý kiến nhằm thể chế hóa các nội dung của Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, như: Xác định giá đất theo cơ chế thị trường; phương pháp định giá đất và tổ chức định giá; thuế đất hạn chế đầu cơ và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất; thu hồi và chính sách bồi thường khi thu hồi đất; hoàn thiện các cơ chế, chính sách kinh tế khác về đất đai.

TS. Lê Xuân Bá, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) lưu ý: "Trong quản lý đất đai, muốn bớt xin cho, thì phải dựa vào bộ máy nhà nước. Nếu năng lực bộ máy tốt, hiệu quả thì sẽ hạn chế được xin cho và ngược lại".

Anh Minh