Giải pháp nào để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững?

Bất động sản (BĐS) đóng góp vào tăng trưởng chung của nền kinh tế

GDP 6 tháng đầu năm 2022 của Việt Nam tăng 6,42%, cao hơn tốc độ tăng 2,04% của 6 tháng đầu năm 2020 và tốc độ tăng 5,74% của 6 tháng đầu năm 2021.

Trong mức tăng chung của toàn nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2,78% đóng góp 5,07%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,70%, đóng góp 48,33%; lĩnh vực xây dựng, BĐS đóng góp khoảng 11%.

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, trong sự tăng trưởng chung có đóng góp rất quan trọng của lĩnh vực BĐS. Lĩnh vực đã góp phần thu hút các nguồn lực để phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế; bảo đảm an sinh xã hội; thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu lao động, kinh tế; đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch.

Cùng với đó, thị trường vốn dành cho lĩnh vực BĐS tiếp tục phát triển, thu hút, sử dụng một tỷ lệ lớn trong tổng lượng vốn đầu tư từ các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, thị trường chứng khoán.

Tính đến cuối tháng 4/2022 dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2.288.278 tỷ đồng, tăng 10,19% so với thời điểm 31/12/2021.

Về nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp: Trong năm 2021, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát hành trái phiếu với tổng giá trị khoảng 200.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 33,16% tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành. Trong quý I, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát hành trái phiếu với tổng giá trị khoảng 69,6 nghìn tỷ đồng.

Về nguồn vốn FDI, tính đến ngày 20/06/2022, ngành kinh doanh BĐS đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD.

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), việc Chính phủ tổ chức Hội nghị phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững vào thời điểm này có ý nghĩa rất lớn.

Với sự tham gia của lãnh đạo Chính phủ, các bộ, ngành liên quan, lãnh đạo một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, các chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực tài chính, BĐS, hội nghị nhằm đánh giá thực trạng và hạn chế, bất cập của thị trường BĐS. Đồng thời tổng hợp kinh nghiệm trong nước và quốc tế từ đó đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực BĐS, để bảo đảm thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh.

Bức tranh toàn diện về thị trường BĐS năm 2021 và nửa đầu năm 2022

Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2022 có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn so với cùng kỳ năm 2021; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao, hầu như không có phát sinh BĐS tồn kho mới; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm dần qua các năm 2020, 2021, nguồn cung nhà ở thương mại trong 6 tháng đầu năm 2022 rất hạn chế.

Cụ thể, trong năm 2021, tổng số dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 172 dự án với quy mô 24.027 căn; bằng khoảng 60% số dự án và 42% số lượng căn so với năm 2020 (288 dự án với quy mô 57.149 căn).

Trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại. Tổng lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm tổng hợp sơ bộ khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, riêng trong năm 2021, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 17 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 27.800 căn với tổng diện tích khoảng 1,4 triệu m2 sàn xây dựng.

6 tháng đầu năm 2022 đã hoàn thành đầu tư xây dựng 13 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn. Tuy nhiên, kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 còn hạn chế so với nhu cầu.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy trong năm 2021, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ các dự án khoảng 110.000 giao dịch (gần tương đương lượng giao dịch năm 2020 là khoảng 115.000 giao dịch), nhưng lượng giao dịch đất nền tăng mạnh, tổng lượng giao dịch đất nền trong năm khoảng 170.000 giao dịch.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ khoảng 50.000 giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Về giá giao dịch BĐS, trong năm 2021, mặc dù nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng, trong đó, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2015. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí" sốt giá" đất nền tại nhiều địa phương

Về lượng tồn kho BĐS, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Nhận diện 'điểm nghẽn' của thị trường BĐS

Theo ông Vương Duy Dũng, bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động của thị trường BĐS vẫn có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh, cụ thể:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi.

Thứ hai, việc triển khai đầu tư, xây dựng các dự án BĐS tại hầu hết các địa phương gặp nhiều khó khăn dẫn đến nguồn cung BĐS, nhà ở thương mại giảm nhiều so với thời gian trước.

Thứ ba, giá BĐS đặc biệt là giá nhà ở, đất ở liên tục tăng và quá cao so với thu nhập của người dân. 

Thứ tư, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro,  có hiện tượng thao túng, không công khai, minh bạch liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán; trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát triển nóng, thiếu tài sản bảo đảm, có hiện tượng phát hành trái phiếu, huy động vốn nhưng sử dụng không đúng mục đích…

Thứ năm, công tác quản lý sử dụng đất tại các địa phương còn có một số tồn tại, bất cập. Trong đó, một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) tạo ra hiệu ứng và ảnh hưởng đối với phát triển kinh tế-xã hội và thị trường nhà ở, BĐS. Tại một số địa phương có hiện tượng chia tách thửa, phân lô bán nền thiếu kiểm soát.

Thứ sáu, chính sách thuế đối với việc sử dụng BĐS, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, đặc biệt mua đi, bán lại nhiều lần dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS.

Ngoài ra, hoạt động của thị trường BĐS còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin, chưa kiểm soát tốt hoạt động của sàn giao dịch, hoạt động môi giới, hoạt động giao dịch, giá giao dịch BĐS.

Loạt giải pháp phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững

Từ những khó khăn, vướng mắc, bất cập và kinh nghiệm các nước, để bảo đảm thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, đóng góp tích cực hơn cho phát triển nền kinh tế, Bộ Xây dựng đề xuất, nêu lên một số giải pháp chính.

Thứ nhất, khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… bảo đảm đồng bộ, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường BĐS; tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp…

Thứ hai, theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường BĐS để kịp thời có biện pháp bình ổn, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh BĐS để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… 

Thứ ba, rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định, thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.

Thứ tư, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS, bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường. 

Hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh…

Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với việc sử dụng BĐS, hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ BĐS. Rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

Thứ năm, khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương.

Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường BĐS và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch. 

Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch BĐS, các hoạt động môi giới BĐS để kịp thời chấn chỉnh.

Thứ sáu, hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.

Thứ bảy, thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng BĐS.

Toàn Thắng