Kiến nghị cho cá nhân vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư 22: Nhiều nội dung mới, nổi bật

Trong văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá cao việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22 (sửa đổi, bổ sung Thông tư 41) quy định tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây với nhiều nội dung mới, phù hợp với thực tiễn hơn.

Nổi bật trong đó là quy định về cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Cụ thể, người vay được vay thế chấp bằng chính căn nhà ở xã hội đã có sẵn hoặc nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.

Hay quy định yêu cầu các tổ chức tín dụng thực hiện quyền và trách nhiệm trong kiểm soát toàn bộ việc thanh toán của khách hàng vay tín dụng phải sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng để góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng.

Làm rõ 2 loại báo cáo tài chính của doanh nghiệp gồm: Báo cáo tài chính năm (báo cáo tài chính hợp nhất) được kiểm toán tại thời điểm gần nhất đối với các doanh nghiệp phải kiểm toán độc lập và Báo cáo tài chính nộp cho cơ quan thuế (có bằng chứng đã nộp cho cơ quan thuế) sẽ tháo gỡ được vướng mắc về hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp và tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng xét duyệt hồ sơ xin cấp tín dụng của doanh nghiệp.

Thông tư 22 cũng tháo gỡ được những vướng mắc khác cho các tổ chức tín dụng, như bổ xung mới quy định về thời điểm xác định lại giá trị của tài sản bảo đảm; áp dụng hệ số rủi ro tín dụng 160% đối với dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp (thấp hơn cho kinh doanh bất động sản); quy định hệ số rủi ro cho khoản cho vay thế chấp nhà ở đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ (thấp hơn vay mua nhà ở thương mại); đối với khoản phải đòi là khoản cho vay cá nhân phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn, hệ số rủi ro tín dụng chỉ ở mức 50%.

Cần cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Tuy nhiên, cùng với nhiều điểm mới tích cực nói trên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết rất băn khoăn khi Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 22) quy định cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn.

Như vậy, Thông tư 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác.

Hiệp hội nhận thấy, quy định này có thể gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

Việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó cũng không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan khác.

Theo đó, việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đó là giao dịch dân sự hợp pháp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Luật Nhà ở 2014 quy định tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để mua chính nhà ở đó. Đáng chú ý, các quy định này cũng đã được tiếp tục quy định tại Luật Nhà ở 2023.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, bao gồm nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân và chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và các quy định này được tiếp tục quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Ngoài ra, Luật Đầu tư 2020 quy định nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; được tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ, sử dụng đất đai và tài nguyên khác theo quy định của pháp luật.

Đặc biệt, việc nhà đầu tư là cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thế chấp chính căn nhà đó là giao dịch hợp pháp, phù hợp với quy định của Luật Các tổ chức tín dụng 2010. Cụ thể, về xét duyệt cấp tín dụng, kiểm tra sử dụng tiền vay, Luật quy định tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh phương án sử dụng vốn khả thi, khả năng tài chính của mình, mục đích sử dụng vốn hợp pháp, biện pháp bảo đảm tiền vay trước khi quyết định cấp tín dụng. Quy định này được tiếp tục nêu tại Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

Hơn nữa, trong Thông tư 41 và Thông tư 22 sửa đổi, bổ sung chuẩn bị có hiệu lực giải thích: Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo; hay quy định: Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập với nguyên tắc thận trọng theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng những nội dung này đã hàm chứa trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai.

Đồng thời, việc quy định nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay là chưa hợp lý vì nguồn tiền cho thuê nhà là một căn cứ rất quan trọng để khách hàng cung cấp tài liệu, dữ liệu chứng minh khả năng tài chính của khách hàng, chứng minh dòng tiền.

Từ các căn cứ trên và tình hình thực tiễn, theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cần sửa đổi, bổ sung Thông tư 41 theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm bằng chính căn nhà đó.

Hiệp hội kiến nghị những bất cập của Thông tư 41 cần được sửa đổi trước khi Thông tư 22 có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây.

Mạnh Hùng