Phát huy nguồn lực đất đai, ‘cởi trói’ cho doanh nghiệp

Chiều 4/8, Bộ TN&MT phối hợp với Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo lấy ý kiến đóng góp của cộng đồng doanh nghiệp về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, mục tiêu sửa đổi Luật Đất đai lần này nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai. Dự thảo Luật cũng tiếp tục hoàn thiện thêm một bước để phù hợp với nền kinh tế thị trường.

"Các doanh nghiệp đang hết sức khó khăn và gặp nhiều vướng mắc với vấn đề đất đai, nhưng khi các bên lắng nghe nhau thì sẽ tìm ra được giải pháp tốt nhất có thể để sửa đổi Luật Đất đai phù hợp với thực tiễn. Những vấn đề thực tiễn đã chứng minh là đúng thì tiếp tục áp dụng, những vấn đề lịch sử để lại thì lần sửa đổi này phải giải quyết được", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.

Từ mục tiêu này, Bộ trưởng bày tỏ mong muốn được nghe ý kiến các chuyên gia, doanh nhân để trả lời thật tốt các câu hỏi làm thế nào để giá đất sát giá thị trường, làm sao để chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế mà vẫn đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Vấn đề nữa được Bộ trưởng đặt ra là làm thế nào để để đấu thầu trở thành công cụ tốt trong phát huy nguồn lực đất đai và thu hồi đất cần được tiến hành thế nào để đảm bảo công bằng cho mọi đối tượng.

"Tinh thần là nếu không bảo vệ được tốt hơn quyền lợi cho dân, không đảm bảo công bẳng giữa các đối tượng thì chưa nên ban hành luật. Các ý kiến đóng góp nếu thấy bất cứ quy định nào chưa tốt tại dự thảo thì góp ý thẳng thắn, cụ thể, trên tinh thần ích nước lợi nhà".

Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công nêu thực tế, phản ánh của doanh nghiệp đến VCCI cho thấy thủ tục về đất đai và liên quan đến đất đai hiện nay rất phức tạp. Theo khảo sát của VCCI, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai là một trong các cản trở doanh nghiệp tiếp cận đất đai. Mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định về đất đai đã làm tăng chi phí của doanh nghiệp, làm đình trệ nhiều dự án.

Giới thiệu nội dung cơ bản của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lê Thanh Khuyến, Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) nêu một số vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm.

Về cơ bản, bố cục của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được sắp xếp như Luật Đất đai hiện hành, tăng thêm 2 chương (bổ sung thêm 1 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 2 chương).

"Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 237 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều", ông Lê Thanh Khuyến thông tin.

Gỡ khó khăn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Lắng nghe ý kiến từ nhiều doanh nghiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, dự thảo có quy định về các căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện nhưng không đưa cụ thể căn cứ vào quy hoạch vùng đã được phê duyệt để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở tất cả các cấp, trước hết phải căn cứ vào quy hoạch vùng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để đồng bộ, tránh sự chồng chéo, mẫu thuẫn về quy hoạch.

Liên quan đến nội dung lập quy hoạch, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất, cần quy định cụ thể hơn về trình tự thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất. Trình tự lập quy hoạch tuân thủ theo quy định có liên quan (Luật Quy hoạch) thì cũng cần phải quy định cụ thể tại Luật Đất đai để thuận tiện trong quá trình triển khai thực hiện. "Vì dự thảo Luật chỉ quy định về việc lấy ý kiến và thẩm định quy hoạch, ngoài hai thủ tục này còn rất nhiều thủ tục khác có liên quan để có thể lập được quy hoạch mà dự thảo Luật Đất đai không đề cập", ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu vấn đề.

Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng được nhiều doanh nghiệp quan tâm vì hiện có sự không thống nhất giữa Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Đất đai. Theo đó, Luật Nhà ở quy định trường hợp các chủ đầu tư đang có loại đất khác (phi nông nghiệp không phải đất ở) khi muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì bắt buộc đất đó phải có một phần đất ở thì mới được chuyển đổi. Chính vì quy định này nên có nhiều dự án bị ách tắc.

"Tại dự thảo Luật Đất đai đã có sự tiến bộ khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không cần điều kiện như Luật Nhà ở, chỉ cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Đây là điểm có thể tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Nhưng theo tôi vẫn cần bổ sung thêm điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt", ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định.

Về bảng giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu ý kiến, dự thảo đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm/lần, thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm một lần. Đây là điểm tiến bộ, nhưng cần làm rõ một số nội dụng.

Cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế, giá đất trên thị trường luôn có sự biến động từng ngày. Việc Nhà nước xây dựng bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy, sẽ thiếu tính ổn định và gây nhiều tranh cãi, không thống nhất.

Tránh 'xung đột pháp luật' trong đấu thầu đất

Giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng là vấn đề được nhiều doanh nghiệp quan tâm. Góp ý cho nội dung này, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là giao thoa giữa pháp luật đất đai và pháp luật đấu thầu. Bộ KH&ĐT đang xây dựng dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi. Do vậy, Bộ TN&MT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ KH&ĐT trong quá trình soạn thảo 2 luật nêu trên, tránh gây "xung đột pháp luật" trong đấu thầu dự án sử dụng đất.

Trao đổi cụ thể hơn, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, Điều 64 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Quy định này xung đột với Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây dựng.

Theo đó, quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Vấn đề đặt ra là nếu chưa đấu thầu dự án, chưa lựa chọn được chủ đầu tư thì chủ thể nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào? Do vậy, quy định theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ gây xung độ và tạo ra tình huống "con gà - quả trứng" trong đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thì chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị là đủ điều kiện đấu thầu, không cần có quy hoạch chi tiết.

Đề cập đến quy định tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là "dự án có quy mô diện tích từ 100 ha trở lên" trong dự thảo, ông Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá: "Tiêu chí này theo tôi có phần bất khả thi, bởi quy mô 100 ha là rất lớn. Chẳng hạn với dự án xây dựng khu đô thị theo pháp luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, nhưng dự thảo quy định quy mô dự án tối thiểu lên tới 100 ha mới được đấu thầu. Cần đặc biệt lưu ý rằng Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế-xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 ha rất khó thu hút đầu tư, cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, dễ dẫn đến dự án treo, bỏ hoang hóa đất đai".

Dự thảo cũng quy định "Giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 6 tháng trước thời điểm đấu thầu" là không thể thực hiện được do giá đất xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Mặt khác, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu thầu không có ý nghĩa, bởi doanh nghiệp trúng đấu thầu không nộp tiền sử dụng đất ngay, mà sau khi hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho doanh nghiệp mới có thể xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định ở thời điểm giao đất.

Sau khi lắng nghe ý kiến đóng góp của các doanh nghiệp, Bộ TN&MT sẽ tiếp tục tổ chức các hội thảo cấp vùng lấy ý kiến các địa phương đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và hội thảo có sự tham gia góp ý của các bộ, ban, ngành, cơ quan Trung ương.

Thu Cúc