Phối hợp đồng bộ phát triển thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong các thể chế thị trường quan trọng bậc nhất và gắn kết mật  thiết với thị trường tài chính-tiền tệ trong huy động và truyền dẫn vốn đầu tư xã hội.

Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh TTBĐS không chỉ góp phần tạo lập các tài sản cố định và cơ sở hạ tầng kỹ thuật- kinh tế-xã hội cần thiết cho phát triển, mà còn là một nội dung nhiệm vụ, trực tiếp và gián tiếp góp phần định hướng, dẫn dắt và hỗ trợ tích cực quá trình tái cơ cấu kinh tế ngành và địa phương, vĩ mô và vi mô.

TTBĐS ở nước ta đang trong giai đoạn bước đầu hình thành, phát triển chưa đồng bộ và đầy đủ, với những động thái phức tạp, đan xen các cơn sốt nóng và trầm lắng khá mạnh, kéo theo nhiều hệ quả tác động tới đời sống kinh tế-xã hội…

Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh TTBĐS phụ thuộc vào sự cân đối, đồng bộ và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hóa và chủ thể tham gia TTBĐS, cũng như phụ thuộc vào các điều chỉnh lớn trong công tác lập và quản lý quy hoạch các loại, chính sách và hoạt động  đầu tư-tín dụng, đất đai và nhà ở.

Phát triển đồng bộ và lành mạnh TTBĐS đòi hỏi tập trung nhiều hơn phát triển bộ phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, và các BĐS quan trọng thuộc cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất-kinh doanh theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế hướng tới nền sản xuất chiều sâu, hiện đại và hội nhập, như các cảng biển, sân bay quốc tế, nhà ga vận tải hàng hóa, đường cao tốc, khu công nghiệp phụ trợ, trung tâm công nghệ cao, các trung tâm logistics và trung tâm tài chính-thương mại quốc tế hiện đại, tầm vóc khu vực...

Để phát triển đồng bộ và lành mạnh TTBĐS cần có sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía theo cơ chế thị trường có quản lý, giám sát vĩ mô của nhà nước.

Theo đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường quản lý thị trường đất đai sơ cấp và đưa quỹ đất vào thị trường thứ cấp hợp lý thông qua giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phù hợp với cơ chế thị trường và sự hài hòa lợi ích; quản lý chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ động rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện và chiến lược, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, cũng như định hướng tái cơ cấu của các ngành và từng địa phương; tăng cường quản lý đô thị và kinh doanh bất động sản, rà soát lại các dự án bất động sản, phân loại chi tiết, từ đó cho phép chủ đầu tư chuyển đổi diện tích, công năng và mục đích sử dụng của dự án, xác định các dự án tạm dừng, dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cho phù hợp; khuyến khích phát triển các bất động sản phục vụ tái cơ cấu kinh tế và đông đảo người dân.

Hoàn thiện các chính sách và tiến độ thu thuế và các nghĩa vụ tài chính khác nhằm khuyến khích sử dụng tiết kiệm đất, hạn chế các “cầu trung gian” và phong trào đầu cơ, “lướt sóng” bất động sản gắn với “tín dụng đen”; đẩy nhanh tiến độ cấp “sổ đỏ” và khuyến khích góp quyền sử đụng đất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh, thế chấp và góp vốn để tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế, đa dạng hóa sản phẩm bất động sản và chuyển giá trị bất động sản thành vốn đầu tư; nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu của thị trường; nới lỏng chính sách bán nhà cho các đối tượng là người nước ngoài có dự án đầu tư, kinh doanh lâu dài tại Việt Nam và đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài; khuyến khích phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản.

Bên cạnh việc cho phép doanh nghiệp phân nhỏ các căn hộ phù hợp với quy hoạch, khuyến khích hạ giá bán để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của nhiều đối tượng dân cư, các cơ quan quản lý cần giảm thời gian và công đoạn quản lý hành chính các dự án, giảm thuế VAT, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất, loại bỏ những chi phí không chính thức làm đội giá nhà đất trong giải quyết thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư xây dựng, không phiền hà, không vô cảm với doanh nghiệp.

UBND các tỉnh, thành phố có thể chủ động tìm nguồn vốn phù hợp để mua lại với giá thị trường qua đấu giá các khu nhà thương mại, cho phép chia nhỏ căn hộ làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội, ký túc xá sinh viên...

Các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần chuyển mạnh từ kiểu kinh doanh phong trào, ngắn hạn, đầu cơ “lướt sóng” hoặc “đắp chiếu chờ thời”… sang việc nâng cao khả năng nắm bắt đúng và đáp ứng tốt nhất nhu cầu thực của thị trường, tái cấu trúc danh mục đầu tư và đa dạng hóa sản phẩm, coi trọng chất lượng và tiện ích công trình xây dựng, khung giá bán phù hợp với phương thức thanh toán linh hoạt và bảo đảm tiến độ xây dựng-bàn giao, với các điều kiện đi kèm ổn định theo hợp đồng cam kết được chuẩn bị chặt chẽ về pháp lý và an toàn cho các bên liên quan; tập trung nội lực và các nguồn lực của các đối tác chiến lược và tiềm năng để hoàn thành những dự án dở dang, hiệu quả; chủ động cắt lỗ, giảm giá bán, tăng các hình thức khuyến mại hay chiết khấu; hạ giá thành xây dựng nhờ giảm chi phí trung gian, chi phí quản lý và lao động, áp dụng công nghệ, vật liệu phù hợp.

Các ngân hàng ngày càng có vai trò quan trọng trong phát triển đồng bộ và lành mạnh TTBĐS. Cũng vì thế, các ngân hàng cần chủ động cơ cấu lại kế hoạch tín dụng, nợ và hạn mức tín dụng để tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoàn thành dự án, thu hồi vốn; nghiên cứu đa dạng hóa sản phẩm tín dụng và dịch vụ ngân hàng, trong đó có mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, hỗ trợ cho vay tiêu dùng với lãi suất thấp cho người có nhu cầu mua nhà để ở và liên kết với chủ dự án nhận thế chấp từ căn hộ mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán. Đồng thời, ngăn chặn sự lạm dụng và ham lợi cho vay tín dụng lãi suất cao; tăng cường kiểm soát, giám sát, nâng cao khả năng quản trị rủi ro, nhất là rủi ro đạo đức gắn với lợi ích trước mắt và lợi ích nhóm…trong kinh doanh ngân hàng. Thực hiện nghiêm túc trích dự phòng rủi ro cho vay bất động sản và tiến hành giải chấp tài sản thế chấp bất động sản thận trọng nhằm tránh “đổ thêm dầu vào lửa” giảm giá bất động sản và bảo đảm an toàn của hệ thống tín dụng.

TTBĐS Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển tích cực gắn liền với nhu cầu phát triển những phân khúc thị trường còn thiếu hụt, những nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, đất xen kẽ, hoặc cần thu hồi, với khả năng nâng cao hệ số sử dụng đất, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa; chính sách mở cửa thu hút các nhà đầu tư nước ngoài; sự tăng nhanh nhu cầu và cải thiện khả năng thanh toán của người dân.

Cũng trên ý nghĩa đó, TTBĐS cần ngày càng mở rộng quy mô, đa dạng hơn cả về mẫu, mã, chủng loại, công năng, chất liệu và giá cả, phát triển cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, lành mạnh hơn và gắn kết chặt chẽ hơn với các thị trường khác trong sự phát triển đồng bộ các thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, góp phần đẩy nhanh quá trình phục hồi và tái cơ cấu nền kinh tế thị trường ở nước ta.

TS Nguyễn Minh Phong