Tháo gỡ các điểm nghẽn, khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Ngày 19/8, Quốc hội tiến hành thảo luận tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Đa số ý kiến đại biểu cho rằng, qua gần 2 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật có nhiều nội dung mới mang tính đột phá, quan trọng góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai vẫn phát sinh khó khăn, vướng mắc; một số quy định chưa đồng bộ với tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và các luật mới được sửa đổi, bổ sung; Quốc hội, Chính phủ đã ban hành một số Nghị quyết để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật và thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp nhưng chỉ mang tính tạm thời.

Bên cạnh đó, sau khi Luật Đất đai năm 2024 được ban hành, Trung ương, Bộ Chính trị đã ban hành nhiều nghị quyết, kết luận mới về phát triển kinh tế tư nhân, khoa học công nghệ, chuyển đổi số, phân cấp, phân quyền và hoàn thiện thể chế, đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai để đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Vì vậy, các đại biểu cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 là cần thiết nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương mới của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, tháo gỡ các điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng đất, khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Sửa đổi Luật Đất đai với tầm nhìn dài hạn cho sự phát triển đất nước

"Tôi bày tỏ tán thành và đánh giá rất cao định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai theo Tờ trình của Chính phủ phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là không gian sinh tồn và phát triển, là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, đồng thời là tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực hết sức quan trọng cho phát triển đất nước", đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (Đồng Nai) bày tỏ.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định từ Điều 30 đến Điều 33 của Dự thảo, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương cho rằng đây là một trong những nội dung thể hiện rõ tư duy quản trị không gian phát triển, trong đó quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ phân bổ diện tích mà thực sự trở thành công cụ để tổ chức không gian phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và phát huy lợi thế của từng vùng, từng địa phương.

Về mối quan hệ giữa định hướng phát triển quốc gia và nhu cầu phát triển của địa phương, đại biểu mong muốn thể hiện rõ hơn nguyên tắc phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất trên cơ sở kết hợp giữa chiến lược phát triển tổng thể quốc gia, yêu cầu liên kết vùng với tiềm năng, lợi thế và nhu cầu phát triển phù hợp nhất của từng địa phương. Cùng với đó là cần nâng cao vai trò và trách nhiệm của các bộ, ngành trong quá trình xây dựng và thẩm định những nội dung quy hoạch sử dụng đất thuộc lĩnh vực chuyên ngành.

Đại biểu cũng đồng tình với việc tăng tính chủ động cho địa phương trong điều chỉnh quy hoạch để tạo không gian chủ động cho địa phương nhưng cũng cần xác lập những nguyên tắc đảm bảo duy trì được tính thống nhất và đồng bộ của quy hoạch quốc gia, quy hoạch ngành, quy hoạch vùng và liên vùng.

Về chính sách giao đất, cho thuê đất, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương đánh giá cao việc Dự thảo đã phân định tương đối rõ trong Luật các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và các trường hợp không thông qua đấu giá, đấu thầu (quy định tại các Điều 56, 57 và 58 Dự thảo). Đại biểu nhận định đây là một nội dung rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn, đặc biệt đối với những dự án lớn, phức tạp hoặc có yêu cầu đặc biệt về thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật, công nghệ và tiến độ. Bên cạnh đó, Đại biểu kiến nghị bổ sung vào Điều 56 dự thảo Luật loại hình dự án không đấu giá, đấu thầu cho những dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư, nằm trong địa bàn kinh tế khó khăn, bảo đảm thống nhất với danh mục ngành, nghề và địa bàn ưu đãi đầu tư theo Luật Đầu tư. Đại biểu nhất trí với nguyên tắc mà Dự thảo đã thể hiện tại Điều 4, theo đó những vấn đề về giao đất, cho thuê đất, điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất phải được điều chỉnh thống nhất bởi Luật Đất đai, nguyên tắc này cần tiếp tục được áp dụng khi rà soát và xây dựng các luật chuyên ngành, nhất là đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Về tài chính đất đai, giá đất, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương đánh giá cao cách thiết kế bảng giá đất tại Điều 75 và 76 của Dự thảo, cho rằng giá đất được đặt trong tổng thể chính sách phát triển của đất nước, được xác định hợp lý, ổn định và có tầm nhìn dài hạn, đất đai thực sự trở thành nguồn lực phục vụ sản xuất, kinh doanh, phát triển hạ tầng và nâng cao đời sống của Nhân dân.

Theo Dự thảo luật, việc định giá đất bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất và mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Các căn cứ định giá đất bao gồm mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào và những yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; còn bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí, với hệ số điều chỉnh để phản ánh mức tăng, giảm tương ứng tại từng khu vực, vị trí.

"Định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai lần này với phạm vi tiếp cận toàn diện, tháo gỡ những điểm nghẽn đã được tổng kết từ thực tiễn; các định hướng sửa đổi đặt lợi ích chung của đất nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, cùng nhu cầu phát triển của doanh nghiệp trong một chỉnh thể hài hòa, tối ưu nguồn lực đất đai cho đầu tư, sản xuất, kinh doanh; công khai, minh bạch và công bằng trong tiếp cận, quản lý, sử dụng đất. Những định hướng chính sách được hoàn thiện cùng với tầm nhìn dài hạn sẽ phát huy tối đa mọi nguồn lực nhằm phát triển đất nước nhanh, bền vững", đại biểu Lê Nữ Thùy Dương phát biểu.

Hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực đối với các giao dịch quyền sử dụng đất

Đại biểu Phạm Thị Minh Huệ (Cần Thơ) nhấn mạnh tầm quan trọng cũng như tính cần thiết của việc tiếp tục quy định công chứng, chứng thực đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất; cho đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà là một cơ sở pháp lý bảo đảm tính an toàn, ổn định cho toàn bộ thị trường bất động sản và trật tự quản lý nhà nước.

Tính phù hợp của quy định này được thể hiện rõ qua các nội dung. Thứ nhất là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt lớn đối với đa số người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm vững các quy định pháp luật phức tạp liên quan đến nguồn gốc, điều kiện chuyển nhượng hay các hạn chế quyền sở hữu. Công chứng viên hoặc người thực hiện công chứng, chứng thực đóng vai trò như một "màng lọc pháp lý", kiểm tra năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của các bên, xác minh tính tự nguyện và làm rõ ý chí thực sự của người tham gia giao dịch. Thủ tục này giúp loại bỏ các hợp đồng bị làm giả, giao dịch bị lừa dối, ép buộc, hoặc hợp đồng giao dịch tài sản đang bị tranh chấp, kê biên.

Thứ hai là tạo lập chứng cứ pháp lý vững chắc, giảm thiểu tranh chấp. Theo quy định của pháp luật dân sự, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Việc hợp đồng được thiết lập đúng quy chuẩn pháp lý giúp hạn chế tối đa nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức hoặc nội dung. Khi giao dịch được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu đầu tiên, số lượng tranh chấp phát sinh từ các giao dịch, hợp đồng viết tay sẽ giảm đi đáng kể, từ đó giảm áp lực xét xử cho hệ thống Tòa án.

Thứ ba là ảo đảm hiệu lực quản lý nhà nước và trật tự đăng ký đất đai. Hệ thống quản lý đất đai vận hành dựa trên nguyên tắc đăng ký tài sản. Một hệ thống hồ sơ địa chính chính xác, minh bạch bắt buộc phải dựa trên những thông tin đầu vào chuẩn xác. Quy định công chứng, chứng thực giúp cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng Đăng ký đất đai) có căn cứ pháp lý rõ ràng, tin cậy để thực hiện việc biến động đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….

Thông qua việc kiểm tra hồ sơ giao dịch, công chứng viên và cán bộ chứng thực hỗ trợ việc thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế, phí đối với Nhà nước, góp phần chống thất thu ngân sách và ngăn chặn hành vi trốn thuế thông qua việc khai thấp giá trị giao dịch.

Từ những phân tích trên, đại biểu Phạm Thị Minh Huệ cho rằng việc tiếp tục duy trì và hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực đối với các giao dịch quyền sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp, khách quan và cần thiết. Quy định này không chỉ bảo vệ tài sản của từng người dân mà còn là nền tảng giữ vững sự lành mạnh, minh bạch và phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam. Do đó, đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đại biểu đề xuất cân nhắc, bổ sung quy định về công chứng, chứng thực đối với giao dịch quyền sử dụng đất.

Có cơ chế điều phối sửa đổi Luật với thẩm quyền quyết định

Nhấn mạnh vai trò điều phối trong tổ chức sửa Luật Đất đai, đại biểu Trường Trung Tuyến (Gia Lai) cho rằng phải có một cơ chế điều phối sửa đổi Luật với thẩm quyền quyết định mang tính kết luận như là tổng công trình sư vì vấn đề không phải năng lực của cơ quan chủ trì soạn thảo mà là phạm vi chính sách cần phải sửa đổi đã vượt ra ngoài phạm vi quản lý của một ngành. Nếu chỉ giao một cơ quan chủ trì mà thiếu một đầu mối điều phối đủ thẩm quyền sẽ rất khó xử lý những vấn đề giao thoa giữa các ngành, nhất là những vấn đề liên quan đến lợi ích, thẩm quyền và tiến độ của nhiều cơ quan như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch liên quan; giá đất; tài chính đất đai; thuế; ngân sách; đầu tư; đấu thầu; đấu giá; xây dựng; nhà ở; kinh doanh bất động sản; dữ liệu đất đai; phân cấp, phân quyền; điều tiết nguồn thu giữa Trung ương và địa phương…

"Tôi đề nghị cần nghiên cứu tổ chức rà soát tổng thể có tính hệ thống, trong đó mỗi chính sách lớn của Nghị quyết 21 cần được đối chiếu với điều khoản cụ thể của Luật Đất đai và từng luật có liên quan; xác định rõ nội dung nào cần sửa, luật nào cần sửa, cơ quan chủ trì, cơ quan phối hợp và tiến độ thực hiện. Đây là cách để kiểm soát tình trạng luật này đã sửa nhưng luật khác chưa sửa, dẫn đến chính sách không thể triển khai đồng bộ", đại biểu Trường Trung Tuyến phát biểu.

Ngoài ra, ý kiến của nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần tập trung hơn nữa cho việc xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả thông qua đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số, đáp ứng yêu cầu tổ chức chính quyền địa phương hai cấp. Bám sát các chủ trương của Đảng, xuất phát từ thực tiễn, luật hóa các cơ chế đã được kiểm nghiệm, chỉ quy định trong Luật những nội dung mang tính nguyên tắc, ổn định; tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với kiểm tra, giám sát; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số và phát huy tối đa nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước.

Hải Liên