Thủ tục bán nhà trong thời gian cho thuê

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội giải đáp thắc mắc của bà Chung như sau:

Theo khoản 2 Điều 493 và khoản 4 Điều 494 Bộ Luật Dân sự thì bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê và có quyền lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Khoản 1 Điều 499 Bộ Luật Dân sự và khoản 1 Điều 102 Luật Nhà ở quy định, hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.

Mua bán nhà ở đang cho thuê

Điều 97 Luật Nhà ở quy định, trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung.

Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn.

Quyền tiếp tục thuê nhà ở

Theo khoản 2 Điều 104 Luật Nhà ở, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trường hợp bà Hoàng Kim Chung đã ký hợp đồng (có công chứng) cho vợ chồng người bạn thuê nhà trong thời hạn 3 năm. Theo các quy định nêu trên thì bà Chung có nghĩa vụ đảm bảo cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê 3 năm. Hợp đồng này chỉ chấm dứt khi hết hạn.

Là chủ sở hữu nhà, bà Chung có quyền bán, chuyển nhượng cho người khác kể cả trong trường hợp nhà đang cho thuê. Tuy nhiên, trong thời hạn 3 năm hợp đồng thuê nhà có hiệu lực, để tránh mắc lỗi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cho thuê nhà, bà Chung cần thực hiện như sau:

- Khi bán nhà, bà Chung phải thông báo việc bán và các điều kiện bán cho bên thuê nhà biết, ưu tiên cho bên thuê mua nhà. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì bà Chung được quyền bán nhà ở đó cho người khác.

- Hoặc bà Chung thương lượng, thỏa thuận với người thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc chuyển đổi họ sang thuê nhà khác của bà Chung sở hữu (nếu có) trước khi bán nhà.

- Hoặc có cam kết 3 bên giữa bà Chung, người mua nhà và người đang thuê nhà, theo đó người mua nhà của bà Chung cam kết kế thừa nghĩa vụ hợp đồng của bên cho thuê nhà, tiếp tục thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở với người đang thuê nhà cho đến khi hết thời hạn của hợp đồng.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.

Tin, bài liên quan:

Thuế đối với hoạt động cho thuê nhà

Điều kiện, thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà