Thủ tướng: Nhà nước quyết định giá đất và có biện pháp tổng thể để kiểm soát được giá nhà, giá đất

Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, định hướng sửa đổi 3 luật quan trọng nói trên nằm trong quá trình Quốc hội và Chính phủ đồng hành hoàn thiện cơ chế, chính sách, theo tinh thần đột phá để không chỉ xử lý những điểm nghẽn mà còn kiến tạo phát triển trong giai đoạn mới.

Qua lắng nghe các ý kiến, Thủ tướng đánh giá các đại biểu Quốc hội đã tiếp cận vấn đề một cách tổng thể, toàn diện và phát biểu nhiều nội dung rất sâu sắc. Mong các đại biểu tiếp tục đóng góp ý kiến, Thủ tướng khẳng định đây là đầu vào quan trọng cho các cơ quan chủ trì soạn thảo phối hợp với các cơ quan của Quốc hội để tiến hành hoàn thiện các dự thảo luật với chất lượng hơn, chi tiết hơn trong thời gian tới.

Báo cáo thêm với các đại biểu Quốc hội, Thủ tướng cho biết Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan là phát sinh từ yêu cầu thực tiễn, bởi Luật Đất đai năm 2024 và quá trình thực thi vẫn có những bất cập, vướng mắc, khó khăn. Nghị quyết 21 đã đưa ra những định hướng rất lớn, không chỉ sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mà sửa cả những luật khác có liên quan trực tiếp.

Thủ tướng lấy ví dụ, với những vấn đề liên quan đến tài chính đất đai không thể quy định cụ thể trong 3 luật này, Chính phủ dự kiến bổ sung các quy định khi trình sửa đổi các luật thuế, cụ thể như về giá đất, điều tiết chênh lệch địa tô, cơ chế tài chính khuyến khích đưa đất vào sản xuất, không để bỏ hoang. Những định hướng lớn của Trung ương cũng cần được thể chế hóa khi sửa đổi Luật Đầu tư, cùng với Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị về kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong quá trình sửa đổi các luật, Bộ Tư pháp đã được giao chủ trì tổng rà soát vì Luật Đất đai liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, nhưng trước hết là ưu tiên cao nhất cho những luật nào liên quan trực tiếp để triển khai những định hướng lớn của Đảng.

Người đứng đầu Chính phủ đề cập một số vấn đề rất lớn trong định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai, như đổi mới công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Về nội dung này, Nghị quyết 21 đã yêu cầu cố gắng giảm, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch trong phạm vi thống nhất của tỉnh, thành phố.

"Chúng ta có quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch đô thị, nông thôn, các quy hoạch ngành; có quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng, có quy hoạch thuộc thẩm quyền của bộ ngành, có quy hoạch thuộc thẩm quyền của địa phương; bây giờ chúng ta cố gắng tích hợp để các địa phương chỉ có một quy hoạch và một kế hoạch sử dụng đất", Thủ tướng cho biết. Việc này sẽ tạo thuận lợi cho các địa phương trong thực hiện.

Đi kèm với đó, phải có cơ chế, tiêu chí, điều kiện rất chặt chẽ để không thể tự ý điều chỉnh quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất, thay đổi các mục tiêu sử dụng, từ đó đảm bảo tuân thủ theo đúng quy hoạch. Mặt khác, thực tiễn phát triển cũng đòi hỏi không cứng nhắc. Đây là những vấn đề đặt ra khi cụ thể hóa các nội dung này trong luật.

Vấn đề thứ hai được Thủ tướng đề cập là hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất; tinh thần là phải công khai, minh bạch, có cạnh tranh, lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả. Phải quy định rất rõ trường hợp nào đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án có sử dụng đất, trường hợp nào giao trực tiếp cho nhà đầu tư. Đồng thời, phải có quy định công khai, minh bạch về cách thức tính tiền nộp tiền sử dụng đất (nộp tiền một lần hay nộp tiền nhiều lần), có cơ chế rõ ràng để đảm bảo lợi ích của nhà nước, của doanh nghiệp.

"Nếu nộp tiền hằng năm mà không có quy định cách tính công khai, minh bạch thì nhà đầu tư không thể tính được phương án tài chính khả thi, ví dụ khi đầu tư vào các khu công nghiệp quy mô lớn", Thủ tướng phát biểu.

Theo Thủ tướng, vấn đề lớn nhất là giá đất, bởi giá đất là đầu vào của tất cả các dự án và của nền kinh tế, đồng thời quy trình, thủ tục hành chính nếu kéo dài cũng sẽ đẩy chi phí lên. Để giải quyết vấn đề một cách đồng bộ, Thủ tướng cho biết định hướng là Nhà nước sẽ quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, kết nối liên thông dữ liệu đất đai và các dữ liệu chuyên ngành.

Theo Thủ tướng, vai trò quản lý của Nhà nước là điều tiết giá đất thì mới kiểm soát được những chi phí đầu vào; đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đơn giản, minh bạch, công khai trong giao đất cho nhà đầu tư, tránh tình trạng thủ tục quy trình kéo dài hàng năm mỗi lần giao đất.

"Với những biện pháp tổng thể như vậy thì chúng ta mới đảm bảo được chi phí đầu vào, mới kiểm soát được giá nhà, giá đất, giá đầu ra. Tất cả những chi phí đó phải được tính toán rõ ràng và bằng các biện pháp cụ thể trong luật hoặc là trong các quy định hướng dẫn luật để giảm thiểu chi phí. Đó là điều quan trọng nhất, có ý nghĩa quyết định khi trả lời câu hỏi là thị trường nhà ở, thị trường bất động sản có minh bạch, có bền vững hay không", Thủ tướng nêu ý kiến.

Cũng theo Thủ tướng, một nội dung rất quan trọng khác liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp là hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nghị quyết 21 của Trung ương đã xác định phải chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân, cải thiện điều kiện sống tốt hơn sau khi nhà nước tiến hành thu hồi đất, nguyên tắc này phải được cụ thể hóa trong dự thảo luật.

"Luật Đất đai rất quan trọng và đã nhiều lần sửa đổi, lần này chúng ta cố gắng với quyết tâm cao nhất để giải quyết triệt để những vấn đề ách tắc, nhưng đây cũng là vấn đề rất khó", Thủ tướng phát biểu. Ông đề nghị các đại biểu Quốc hội tiếp tục đóng góp ý kiến sâu hơn, làm cơ sở cho các cơ quan nghiên cứu, trong đó có những vấn đề cụ thể hơn nữa trong luật hoặc các văn bản hướng dẫn.

Về các định hướng lớn với Luật Nhà ở, Thủ tướng dẫn quy định trong Hiến pháp và cho biết chúng ta cố gắng chuyển từ tư duy sở hữu nhà ở sang tư duy có nơi ở lâu dài. Để tiếp cận điều này, một trong những vấn đề quan trọng nhất là ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.

Dự thảo luật phân định các loại hình nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, với các phân khúc khác nhau, phục vụ các đối tượng khác nhau, nhưng phân khúc nào cũng phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện đầy đủ để đảm bảo điều kiện ở của người dân.

Trong đó, việc phát triển nhà ở cho thuê có một số hình thức như đầu tư bằng vốn nhà nước, đầu tư không bằng vốn nhà nước, nhà lưu trú cho công nhân ở các khu công nghiệp và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ở ngoài khu công nghiệp.

Chia sẻ thêm về những chính sách đi kèm để cụ thể hóa chủ trương phát triển nhà ở cho thuê, Thủ tướng cho biết Nhà nước có thể đầu tư nhà ở trên quỹ đất của Nhà nước và vận hành cho thuê; hoặc xã hội hóa, huy động các nguồn lực, như Nhà nước đầu tư nhưng thuê tư nhân vận hành cho thuê dài hạn (10-20 năm) với cam kết rõ ràng để người thuê yên tâm. Nhà nước cũng có thể giao đất cho tư nhân đầu tư cho thuê, với các chính sách như không thu tiền sử dụng đất, tiếp cận nguồn vốn của ngân hàng… Từ đó, hình thành quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn và đủ mạnh với chất lượng, hạ tầng đầy đủ để người thuê yên tâm.

Một vấn đề lớn được nhiều đại biểu quan tâm là thời hạn sử dụng chung cư gắn với niên hạn công trình. Theo Thủ tướng, phải làm rõ là không nhà nào là ở vĩnh viễn được, kể cả nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình hay cá nhân, đến thời hạn phải kiểm tra; nếu đảm bảo an toàn thì tiếp tục gia hạn sử dụng, nếu không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định thì phải xây lại hoặc cải tạo lại.

Thủ tướng nêu rõ, khi xây dựng lại chung cư thì quyền tài sản đi kèm được pháp luật bảo vệ, tức là người dân chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới theo quy định. Luật phải cụ thể hóa điều này, cách thức diễn giải phải rõ, bảo đảm công khai, minh bạch để người dân hiểu rõ, để người dân cũng như thị trường yên tâm. "Không phải là đến thời hạn đó, chúng ta đập bỏ là hết, không còn quyền gì nữa", Thủ tướng nói.

Thủ tướng cũng nhất trí với các ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng các chính sách ưu đãi phải tiếp cận đủ cả bên cầu và bên cung, vừa hỗ trợ nhà đầu tư, vừa hỗ trợ người thuê, người mua, điều này cần phải được cụ thể hóa hơn nữa ở trong dự thảo luật.

Liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng cho rằng cần cân nhắc ý kiến của đại biểu Quốc hội về khả năng tích hợp, thống nhất, đồng bộ các quy định liên quan trong một văn bản để dễ làm, dễ thực hiện. Ông cho biết sẽ chỉ đạo các cơ quan chủ trì soạn thảo các luật nghiên cứu ý kiến này.

Tuy nhiên, Thủ tướng cho rằng điều quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản là phải phát triển thị trường một cách công khai minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Tất cả các thông tin phải công khai để kiểm tra, kiểm soát được. Những nội dung như khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt sẽ được cụ thể trong các quy định của luật. Cùng với đó, phải tiến tới xây dựng, vận hành hệ thống thông tin về kết nối, liên thông chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản.

Theo Thủ tướng, các cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đang nghiên cứu cụ thể hơn các biện pháp để bảo đảm các bên yếu thế trong giao dịch phải được pháp luật bảo vệ, rà soát thống nhất với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Hà Văn