Tích cực hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua cơ chế chính sách dài hạn

Các thị trường có mối liên hệ chặt chẽ, cần tương trợ nhau

Phó Thống đốc NHNN Phạm Thanh Hà cho biết: Các điều kiện thị trường trên toàn cầu biến động mạnh, từ tiền tệ với đồng USD tăng giá mạnh nhất trong 20 năm, đến cổ phiếu, trái phiếu và lưu chuyển dòng vốn toàn cầu. Bối cảnh tài chính thắt chặt, cùng với những biến động mạnh của thị trường tài chính thế giới tạo ra những áp lực lớn lên tỉ giá, lãi suất các đồng tiền, đặc biệt là các nền kinh tế nhỏ có độ mở lớn như Việt Nam.

Những biến động vừa qua tại các thị trường cho thấy chúng ta cần tiếp tục đi sâu hơn vào câu chuyện cải cách các thị trường, nhất là thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, BĐS. Có thể thấy đây là những thị trường có sự liên hệ mật thiết với nhau bởi tính chất và đặc thù nguồn vốn trung dài hạn. Phát triển lành mạnh thị trường cổ phiếu, trái phiếu sẽ tạo ra kênh dẫn vốn trung dài hạn, tạo nguồn vốn bền vững cho thị trường BĐS.

"Sự phát triển bền vững của các thị trường này sẽ hỗ trợ động lực phát triển trung, dài hạn của nền kinh tế, củng cố vững chắc nền tảng vĩ mô ổn định đã được thiết lập trong những năm qua", Phó Thống đốc Phạm Thanh Hà phân tích.

Đại diện Bộ Tài chính, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho biết, thời gian vừa qua, thị trường vốn đã từng bước trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho các doanh nghiệp, trong đó có cả các doanh nghiệp BĐS. Đến cuối tháng 11/2022, quy mô thị trường vốn đạt gần 105% GDP năm 2021 trong đó quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu tương đương 64% GDP.

Thông qua thị trường vốn, các doanh nghiệp BĐS đã huy động khối lượng vốn lớn qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu để thực hiện các dự án đầu tư, góp vốn đầu tư. Hiện nay, đã có trên 280 doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn trung, dài hạn. Khối lượng huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu của các công ty BĐS đại chúng chiếm 25% tổng khối lượng phát hành năm 2021. Như vậy, có thể thấy bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng, thị trường vốn đã và đang trở thành kênh cung ứng vốn trung và dài hạn quan trọng của các doanh nghiệp BĐS, đồng thời giảm áp lực cung ứng vốn từ kênh tín dụng.

Trong thời gian tới theo định hướng chỉ đạo của Chính phủ, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho biết, sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để ổn định và phát triển thị trường vốn công khai, minh bạch, an toàn, bền vững nhằm khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho đầu tư và phát triển, tập trung vào một số nhóm giải pháp.

Thứ nhất, về hoàn thiện khung pháp lý và thể chế, Bộ Tài chính đang phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư rà soát tổng thể các quy định tại Luật Chứng khoán, Luật doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn nhằm khắc phục ngay những bất cập, vướng mắc trên thị trường chứng khoán. Bộ Tài chính phối hợp với các bộ, ngành báo cáo Chính phủ việc sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP để có sự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện hiện nay cũng như khó khăn hiện tại của thị trường trái phiếu.

Thứ hai, về công tác quản lý giám sát, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, Bộ Tài chính đẩy mạnh công tác giám sát hoạt động giao dịch trên thị trường chứng khoán cơ sở, thị trường chứng khoán phái sinh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Kịp thời chia sẻ cung cấp thông tin và báo cáo các cơ quan có thẩm quyền khẩn trương xử lý, ngăn chặn các hành vi thao túng, tăng cường kỷ luật trên thị trường…

Thứ ba, về công tác truyền thông ổn định tâm lý, tạo dựng lại niềm tin của nhà đầu tư, cần tăng cường thông tin đầy đủ, chính thống và kịp thời tới công chúng đầu tư, giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư an tâm tham gia huy động và đầu tư trên thị trường vốn, đồng thời tăng cường sự tham gia của các định chế, nhà đầu tư chuyên nghiệp…

Lành mạnh hoá đi đôi với hỗ trợ tích cực thị trường BĐS

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA) đánh giá: Nhìn tổng quát, thị trường BĐS đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

"Vướng mắc pháp lý" của thị trường BĐS hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở, mà nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường BĐS có thể trượt vào suy thoái, ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô.

Một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS phải thực hiện các giải pháp cấp thời "tự cứu mình" để "tồn tại" trước đã và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới, như phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với mức chiết khấu đến 40-50% giá hợp đồng…

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá rất cao những nỗ lực của Chính phủ trong việc có các ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ thị trường nói chung bao gồm cả thị trường BĐS.

Mới đây ngày 10/12/2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2% để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng của room tín dụng 14% còn lại thì sẽ có tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng để "bơm" vào nền kinh tế ngay trong tháng 12/2022. 

Đặc biệt trong 3 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường BĐS. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 "về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế"; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 "về thị trường trái phiếu doanh nghiệp"; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 "về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở".

Về giải pháp ngắn hạn, Chính phủ đang khẩn trương xem xét ban hành 2 Nghị định theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định gồm có Dự thảo "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng" và Dự thảo "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai", đi đôi với sửa đổi một số Thông tư liên quan để khắc phục ngay một số bất cập, vướng mắc nhưng vẫn phải bảo đảm phù hợp với luật hiện hành, trong thời gian chờ các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (mới) và một số luật liên quan được ban hành và có hiệu lực.

Chính phủ đã đề nghị và đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất triệu tập Cuộc họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội dự kiến tổ chức vào tháng 01/2023 để xem xét, quyết định những vấn đề thật cấp bách, đã được chuẩn bị kỹ lưỡng, đã chín, đủ rõ và có sự đồng thuận, thống nhất cao trong ngắn hạn, trung hạn, dài hạn. 

Chính phủ cũng đang xem xét bổ sung nội dung giải quyết tình hình thị trường BĐS đang rất khó khăn hiện nay cũng là vấn đề rất cấp bách trong Cuộc họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội.

Hiệp hội BĐS TPHCM hoan nghênh Bộ Tài chính đang trình Chính phủ xem xét Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để bình ổn thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó có các giải pháp như: Đề xuất giãn thời gian thực hiện thêm 1 năm đối với quy định về xác định nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và giãn yêu cầu xếp hạng tín nhiệm trong 1 năm sẽ giúp thị trường có thêm thời gian điều chỉnh…trong dự thảo Nghị định sửa đổi Bộ Tài chính đề xuất cho phép doanh nghiệp được thay đổi kỳ hạn, hoán đổi trái phiếu đã phát hành tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư…

Các giải pháp sẽ hỗ trợ doanh nghiệp giảm lượng trái phiếu đáo hạn đạt đỉnh trong 2 năm tới và có khả năng huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh và cơ cấu lại các khoản nợ; cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác, để lấy lại niềm tin và tháo gỡ khó khăn cho thanh khoản cho thị trường.

Bên cạnh đó, đại diện HOREA cho hay: "Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp" do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm Tổ trưởng và các Tổ công tác khác của Thủ tướng Chính phủ đã khẩn trương vào cuộc để nắm tình hình nhằm tháo gỡ nhanh vướng mắc của thị trường BĐS và doanh nghiệp BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định: Nhà nước thực hiện đồng bộ các giải pháp trên đây không phải là để "giải cứu" thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều chỉnh, tự điều tiết và chính cộng đồng doanh nghiệp BĐS chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững.   

"Các động thái quan tâm hỗ trợ của Chính phủ như luồng gió giúp doanh nghiệp phấn khởi kỳ vọng, lan tỏa niềm tin tới các nhà đầu tư DN, người tiêu dùng", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh. .

Huy Thắng