Trường hợp mua đất nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền SD

Bà Vũ Thị Xuân, cán bộ làm công tác địa chính (tỉnh Vĩnh Phúc) đề nghị tư vấn trường hợp sau: Bà An là cán bộ của Trung tâm Thủy sản được cấp đất theo Quyết định của UBND huyện năm 1995. Năm 1999 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ bà An. Năm 2001, bà An chuyển nhượng đất đó cho ông Bình có giao Giấy chứng nhận và giấy mua bán viết tay, xác nhận của Trung tâm.

Năm 2005, vợ chồng bà An ly hôn. Đến năm 2015 ông Bình mới yêu cầu làm hợp đồng chuyển nhượng để sang tên Giấy chứng nhận từ bà An sang ông Bình. Vậy khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho hộ bà An có cần chữ ký của chồng và các con của bà An không?

Về vấn đề này, Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời như sau:

Trường hợp Nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ …”  thì quyền sử dụng đất thửa đất đó là tài sản chung của tất cả những thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại tại tổ chức công chứng ở địa phương (theo quy định tại các Điều 40, 41, 42 Luật Công chứng năm 2014), hoặc lựa chọn chứng thực hợp đồng tại Phòng Tư pháp thuộc UBND cấp huyện, hoặc UBND cấp xã nơi có đất (theo quy định tại điểm d, Khoản 1 và điểm c, Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ) thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.

Hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên trong hộ gia đình. Nhưng thực tế, các tổ chức công chứng, UBND có thẩm quyền, Văn phòng đăng ký đất đai đều dựa vào sổ hộ khẩu để xác định chủ thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình.

Như vậy, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình thì cần căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất. Khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên phải ký vào hợp đồng đó.

Trường hợp đã chuyển quyền nhưng chưa thực hiện thủ tục

Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền hiện nay có thể làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, như sau:

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện như sau:

Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Cụ thể vấn đề bà Vũ Thị Xuân hỏi về trường hợp ông Bình vào năm 2001 đã nhận chuyển nhượng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình nhưng chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật về thủ tục chuyển quyền. Để thực hiện thủ tục chuyển quyền, ông Bình có thể lựa chọn 2 phương án sau:

Một là, đến tổ chức công chứng hoặc Phòng Tư pháp huyện, UBND xã tại địa phương nơi có đất ký kết và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên chuyển nhượng là tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên. Sau đó làm thủ tục đăng ký biến động, sang tên chuyển quyền tại Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy định chung.

Hai là, thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2, Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. 

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.