Cấp đổi sổ đỏ có phải xác định lại diện tích đất ở?

Thông tin trên Giấy chứng nhận ghi "diện tích 1.646 m² với loại đất: Đất ở và đất vườn, thời hạn sử dụng: Lâu dài".

Từ thời điểm nhận chuyển nhượng năm 1994 đến nay, chú của ông Việt sử dụng thửa đất ổn định, không có tranh chấp, hằng năm đều đóng tiền thuế đất theo mức đơn giá tính là đất ở đối với toàn bộ diện tích đất 1.646 m².

Năm 2025, chú ông thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cho biết, cần phải xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất này và cho rằng diện tích 1.646 m² đất nêu trên có một phần đất ở theo hạn mức và đất nông nghiệp.

Chú ông Việt đã liên hệ với cơ quan thuế và được thông tin, thuế suất chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chú ông nhận chuyển nhượng năm 1994 được xác định áp dụng mức thu với đất ở.

Ông Việt hỏi, trong trường hợp này khi cấp đổi lại Giấy chứng nhận thì diện tích, mục đích sử dụng đất được xác định là đất ở, hay đất ở và đất nông nghiệp?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Nội dung phản ánh của ông là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể địa phương đã ban hành theo thẩm quyền thi hành Luật Đất đai để xem xét, giải quyết; do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường xin cung cấp một số thông tin liên quan đến quy định về việc xác định lại diện tích đất ở như sau:

Tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai đã quy định việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện đối với trường hợp:

+ Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 của Luật Đất đai.

+ Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đất ở của thửa đất hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở của thửa đất thì khi xác định lại diện tích đất ở phải trừ đi phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu hồi.

+ Phần diện tích đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc phần diện tích đất Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại theo quy định.

Tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà được thể hiện chung đất ở với đất khác, ví dụ như "thổ cư", "thổ tập trung", "làm nhà ở", "đất ở + vườn", "T", "TV", "TQ", "TTT" thì giải quyết như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng quy định tại khoản này;

b) Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản này đã được xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận hoặc trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau nhưng trên Giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở thì thực hiện xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này;

c) Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và được xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận thì không xác định diện tích đất ở theo quy định tại khoản này;

d) Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở quy định tại khoản này. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định".

Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin đến ông được biết, liên hệ với cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính tại địa phương để thực hiện.

Chinhphu.vn