Chủ đầu tư bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện bị xử lý thế nào?

Ông Nguyễn Xuân Kiểm (TPHCM) mua căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội. Khi ký hợp đồng, chủ đầu tư đã cam kết căn hộ hình thành trong tương lai này đủ điều kiện để bán theo quy định của pháp luật (cam kết có ghi rõ trong hợp đồng).

Ông Kiểm đồng ý mua và đã thanh toán 95% giá trị căn hộ theo hợp đồng (mua từ năm 2016 và thời hạn giao nhà cuối cùng là ngày 30/9/2016).

Đến nay (năm 2021) đã 5 năm mà chủ đầu tư chưa bàn giao nhà cho cư dân và giá căn hộ tăng lên nên chủ đầu tư khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu nhằm lấy lại căn hộ đã bán cho ông Kiểm để bán cho người khác (chủ đầu tư cho rằng khi bán căn hộ cho ông Kiểm, chủ đầu tư chưa đủ điều kiện do chưa có xác nhận của cơ quan chức năng nên khởi kiện để tuyên hợp đồng vô hiệu).

Ông Kiểm hỏi, như vậy, ngoài việc xử phạt chủ đầu tư thì hướng xử lý các hợp đồng mua bán này như thế nào? Ông có thể tố cáo chủ đầu tư tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các nguyên tắc về việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

(1) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng;

(2) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

(3) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật này.

Cũng theo quy định tại Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải bảo đảm các quy định nêu trên và thực hiện theo đúng các điều khoản đã cam kết trong hợp đồng.

Trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở thì còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đó là: Cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, thuê, thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (Điểm b Khoản 1, Điểm b Khoản 6 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP).

Việc xử lý hợp đồng mua bán đã ký thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.