Hoàn thiện định giá đất để quản lý hiệu quả nguồn lực quốc gia

Ngày 7/7, tại Khánh Hòa, Kiểm toán nhà nước (KTNN) tổ chức tọa đàm với chủ đề "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp". Đây là tọa đàm thứ hai trong chuỗi 3 chương trình do KTNN tổ chức tại Hà Nội, Khánh Hòa và TPHCM nhằm trao đổi các vấn đề thực tiễn trong công tác định giá, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất.

Đất đai là nguồn lực đặc biệt cần được quản lý minh bạch

Phát biểu khai mạc, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia. Trong toàn bộ quá trình quản lý đất đai, công tác định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất giữ vai trò then chốt. Thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất và thẩm định giá đã được bổ sung, hoàn thiện với nhiều quy định mới, nổi bật là Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023 cùng các nghị quyết, nghị định hướng dẫn thi hành.

Đặc biệt, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ từ ngày 1/7/2026 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho công tác định giá đất theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận nguyên tắc thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Theo Phó Tổng Kiểm toán nhà nước, việc triển khai các quy định mới không chỉ tác động đến cơ quan quản lý nhà nước mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới địa phương và cộng đồng doanh nghiệp. Nhiều địa phương đang phải xử lý những tình huống mới, những vấn đề mới trong quá trình xác định giá đất và tổ chức thực hiện chính sách.

Nhấn mạnh vai trò của KTNN, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng cho biết: Mục tiêu cao nhất của hoạt động kiểm toán không chỉ dừng ở việc phát hiện, xử lý sai phạm hay kiến nghị tài chính mà còn hướng tới hoàn thiện cơ chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, phòng ngừa rủi ro, tham nhũng, tiêu cực và tạo điều kiện để doanh nghiệp, người dân yên tâm thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Cần gỡ vướng mắc trong dữ liệu, phương pháp và tổ chức thực hiện

Theo ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm là bước cải cách quan trọng nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận giá thị trường. Các địa phương đã triển khai điều tra, khảo sát, thu thập thông tin và xây dựng cơ sở dữ liệu để chuẩn bị ban hành bảng giá đất mới.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn gặp nhiều khó khăn, nhất là việc thu thập dữ liệu đầu vào khi nhiều giao dịch chuyển nhượng vẫn kê khai thấp hơn giá thực tế, khiến thông tin thị trường chưa phản ánh đúng giá trị đất đai. Theo ông Võ Anh Tuấn, cần đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối dữ liệu giữa cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai và các đơn vị liên quan, đồng thời nâng cao năng lực đội ngũ làm công tác định giá nhằm hạn chế khiếu nại và nâng cao hiệu quả quản lý.

Ở góc độ quản lý giá, ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), cho biết hoạt động thẩm định giá còn gặp nhiều thách thức do thiếu dữ liệu thị trường, tính đa dạng của bất động sản, khó khăn trong xác định giá trị tài sản trên đất và việc áp dụng phương pháp thặng dư. Để nâng cao chất lượng định giá, cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số, dữ liệu lớn, trí tuệ nhân tạo, hệ thống thông tin địa lý và các mô hình định giá tự động; đồng thời nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên và tăng cường phối hợp giữa các cơ quan.

Từ thực tiễn tại Khánh Hòa, ông Lê Quốc Thành - Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay vẫn là thiếu cơ sở dữ liệu thị trường đáng tin cậy. Việc áp dụng phương pháp thặng dư, xác định chi phí phát triển, phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn và áp lực đối với người thực hiện nhiệm vụ cũng đặt ra nhiều thách thức.

Đại diện tỉnh Khánh Hòa kiến nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về phương pháp thặng dư; sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất; ban hành bộ dữ liệu chuẩn về suất vốn đầu tư; tăng cường trao đổi chuyên môn giữa các bộ, ngành, địa phương và Kiểm toán nhà nước; đồng thời hoàn thiện cơ chế đánh giá trách nhiệm đối với người thực hiện công tác xác định giá đất.

Trong khi đó, ông Cao Thanh Thương - Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai đề nghị, cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất; xử lý căn cơ tình trạng "hai giá"; chuẩn hóa các thông số của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư; nâng cao trách nhiệm của đơn vị tư vấn và tăng cường phối hợp với Kiểm toán nhà nước nhằm thống nhất cách hiểu, cách áp dụng quy định ngay từ đầu để địa phương yên tâm triển khai.

Từ góc độ kiểm toán, Kiểm toán nhà nước khu vực VIII đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật, hướng dẫn chuyên môn và phát huy vai trò của Kiểm toán nhà nước trong việc tổng hợp các vướng mắc phát sinh, qua đó kiến nghị Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về định giá đất.

Anh Minh