Hoàn thiện pháp luật về sở hữu đối với chung cư trong thực tiễn hiện nay

Ngày 16/7, tại Hà Nội, Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương (Bộ Tư pháp) phối hợp với Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, Công ty Tư vấn chính sách Hà Nội – Berlin cùng với Bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm pháp luật sở hữu đối với các công trình của chủ sở hữu nhà chung cư và thực tiễn hiện nay.

Tọa đàm là diễn đàn của các chuyên gia pháp lý, nhà khoa học và cơ quan báo chí nhằm trao đổi, làm rõ các quy định pháp luật hiện hành trong Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan về vấn đề này, cũng như trao đổi các vấn đề pháp lý đối với các vụ việc cụ thể trên địa bàn TP. Hà Nội.

Theo TS. Trần Minh Sơn, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài quốc tế PACC, hiện nay nhiều dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản trên cả nước đã được cấp phép, đang triển khai và đã hoàn thành xây dựng. Trong lĩnh vực này, thời gian qua, thể chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã được hoàn thiện gồm Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2023 (thay thế Luật Nhà ở năm 2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 đã tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 29/6/2024 cũng đã thống nhất thời điểm có hiệu lực sớm hơn từ ngày 01/8/2024 của Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 đây là những tiền để quan trọng điều chỉnh về quyền sở hữu của cư dân các công trình chung cư hiện nay.

Dẫn ví dụ cụ thể vụ việc 172 hộ cư dân chung cư 15-17 Ngọc Khánh, quận Ba Đình, TP. Hà Nội, Luật sư Trần Minh Dũng, Giám đốc Công ty Luật Tường Khang (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, quyền sở hữu của 172 cư dân chung cư 15-17 Ngọc Khánh ngoài sở hữu riêng là diện tích riêng các căn hộ chung cư mà người dân nhận chuyển nhượng và đã được cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất gắn liền với tài sản thì diện tích chung của cư dân bao gồm các khuôn viên, diện tích trồng cây xanh, trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước.

Việc chủ đầu tư là Công ty CP Thăng Long GTC đã bàn giao quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng chung phục vụ tiện ích cho toàn bộ cư dân chung cư 15-17 Ngọc Khánh thông qua Ban quản trị chung cư thì việc triển khai các hoạt động trên phần diện tích chung này phải được sự đồng ý của cư dân là chủ sở hữu các diện tích, công trình xây dựng đã được nghiệm thu, bàn giao gắn liền với quyền sử dụng đất, điều này phù hợp với Điều 158 Bộ Luật dân sự 2015 về quyền sở hữu.

Theo ông Nguyễn Chí Công, chuyên gia pháp lý của Bộ Xây dựng, việc áp dụng pháp luật sở hữu đối với các công trình chung cư và thực tiễn hiện nay cần căn cứ vào thời điểm diễn ra hành vi vi phạm đối chiếu với quy định pháp luật đó. Tuy nhiên, cần xác định rõ các quy định pháp luật của Việt Nam đã quy định về quyền sở hữu của các cư dân đối với các công trình sử dụng chung trong các chung cư hiện nay trong đó có các trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước, cũng như diện tích sân chung, diện tích trồng cây xanh và cả diện tích để các phương tiện ô tô, xe gắn máy của cư dân.

Việc thực hiện các hành vi liên quan đến quyền sở hữu của cư dân chung cư cần thỏa thuận, thương lượng với các hộ cư dân – chủ sở hữu hợp pháp của các công trình sử dụng chung như máy phát điện, trạm biến áp, hệ thống thoát nước ngầm, diện tích sân, vườn... tránh trường hợp xâm phạm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sở hữu của cư dân dẫn đến vi phạm pháp luật, kể cả pháp luật hình sư và xảy ra kiện tụng kéo dài gây bất ổn cho xã hội.

Tại Tọa đàm, các chuyên gia pháp lý bất động sản, các luật sư và đại diện các cơ quan báo chí đã thảo luận và đặt nhiều câu hỏi cho các chuyên gia pháp lý của Bộ, ngành; các luật sư trình bày tham luận liên quan đến việc áp dụng pháp luật sở hữu đối với các công trình chung cư và thực tiễn hiện nay. Từ đó có các kiến nghị, đề xuất trong việc áp dụng và hoàn thiện pháp luật về sở hữu trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới khi sắp tới đây, từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 bắt đầu có hiệu lực sẽ có tác động mạnh mẽ đến kinh tế - xã hội và nhất là các quy định pháp luật về sở hữu của các cư dân chung cư hiện nay.

LS