Mua đất nhưng bị xác nhận thành ủy quyền, có làm được sổ đỏ?

Ông Quốc đã đăng ký hộ khẩu thường trú từ năm 1990. Bên bán đã xuất cảnh đi nước ngoài và mất liên lạc từ lâu.

Sau khi bán nhà cho ông Quốc, 20 ngày sau (23/4/1990) bên bán đã làm thủ tục với Sở Xây dựng (cũ) để cấp một giấy chứng nhận/giấy phép, trong đó có nội dung ủy quyền giao cho ông Quốc quản lý/trông coi để hợp thức hóa thủ tục xuất cảnh. Tuy nhiên, trên văn bản đó hoàn toàn không có chữ ký của ông Quốc. Ông chưa bao giờ ký vào bất kỳ văn bản nào đồng ý làm người nhận ủy quyền hay trông coi. Việc mua bán thực tế đã hoàn thành trước đó 20 ngày.

Năm 2014, Phòng Tài nguyên và Môi trường đã từ chối chấp sổ đỏ cho ông Quốc do lo ngại tranh chấp vì có nội dung ủy quyền trong giấy chứng nhận nhà đất cấp ngày 23/4/1990 mặc dù đây chỉ là lời khai đơn phương của chủ cũ mà không có chữ ký của ông. Đây là hành vi khai báo không trung thực nhằm che giấu giao dịch mua bán thực tế.

Ông Quốc hỏi, cơ quan đăng ký đất đai có được phép từ chối cấp Giấy chứng nhận cho ông với lý do đất ủy quyền hay không, khi văn bản ủy quyền thiếu chữ ký của người nhận ủy quyền?

Ông có được áp dụng thủ tục niêm yết công khai 30 ngày tại địa phương để xác nhận không tranh chấp và cấp Giấy chứng nhận theo diện mua bán giấy tay, không còn liên lạc với chủ cũ (Điều 82 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP) hay không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Nội dung phản ánh của ông là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể địa phương đã ban hành theo thẩm quyền để thi hành Luật Đất đai và các pháp luật khác có liên quan để xem xét, giải quyết; do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời. Bộ Nông Nghiệp và Môi trường xin nêu một số nguyên tắc như sau:

Tại khoản 2 Điều 19 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:

"a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;

b) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;

c) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;

d) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

e) Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;

g) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;

h) Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

i) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm".

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì trong trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận bao gồm bước (niêm yết công khai các nội dung xác nhận theo Mẫu số 17 ban hành kèm theo Nghị định này tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời gian 15 ngày, đồng thời thực hiện xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung đã công khai (nếu có) (Mục II nội dung C phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP)).

Trường hợp "đất ủy quyền" hay không, khi văn bản ủy quyền thiếu chữ ký của người nhận ủy quyền đề nghị ông liên hệ với Bộ Tư pháp để được hướng dẫn, giải đáp.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin đến ông được biết và nghiên cứu thực hiện.

Chinhphu.vn